창원지방법원 2024타경115358. 대상은 창원시 진해구 남문동 1233, 도로명주소 웅천중로 6-11의 1층 105호입니다. 감정평가 요항상 해당 호실은 집합건축물대장에 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 되어 있고 현재 PC방으로 이용 중입니다. 소유자는 신율종합건설주식회사이며, 등기상 말소기준권리는 2020.07.24 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후의 하나은행 추가 근저당, 대진건설산업 등의 근저당, 장영자 가압류, 창원시·국민건강보험공단·국의 압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 임차인 황준혁이 전부를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아, 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115358 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 웅천중로 6-11, 1층 105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소) · 현재 PC방 이용 |
| 소유자 | 신율종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 46,859,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 968,393,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.24 하나은행 근저당
2016.02.03 진주원예농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.07.24 주식회사하나은행 근저당 360,000,000원이며, 이후 등기된 권리들은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2022년에 진행됐던 별도 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황준혁 | 전부 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
황준혁의 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 점유부분이 전부로 조사되어 있으므로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라고 하더라도 실제 입찰 전에는 매각물건명세서·현황조사 및 점유관계 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 — 7회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 569,000,000원이고 현재 최저매각가는 46,859,000원입니다. 현재 시나리오는 7회 유찰·감정가 8%로 표시돼 있습니다. 8회 유찰 시 32,801,299원, 9회 유찰 시 22,960,909원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 7회 유찰 자체도 시장에서 반복적으로 가격이 받아들여지지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 46,859,000원 | 45,615,538원 | 1,078,929,246원 |
| 8회 유찰 시 | 32,801,299원 | 31,810,876원 | 1,092,733,908원 |
| 9회 유찰 시 | 22,960,909원 | 22,147,613원 | 1,102,397,171원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,243,462원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 45,615,538원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사대진건설산업 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장영자 | 44,544,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,124,544,784원 가운데 현재 매각가 가정상 채권자 배당은 45,615,538원, 미배당은 1,078,929,246원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 105호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이며 현재 PC방으로 이용 중입니다.
- 토지. 세장형 평지의 상업용 건부지이며 지목은 주차장, 용도지역은 일반상업지역입니다. 토지면적은 1,517.7㎡, 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
- 도로. 북측 중로3류, 남측 및 동측 소로3류와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역 등에 포함되고 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 황준혁의 전입신고일이 미상입니다. 대항력 유무를 확정하지 말고 매각물건명세서·현황조사·점유관계 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 현재 영업·점유 확인. 감정평가상 현재 PC방으로 이용 중이고 임차인이 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 인도·명도 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 창원시·국민건강보험공단·국 명의 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 7회 유찰됐지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 상가·근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 32,801,299원, 9회 유찰 시 22,960,909원 시나리오가 제시돼 있으나 가격이 낮아질수록 미배당 규모는 더 커집니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 안전한 저가매수”는 아니다
이 물건은 감정가 569,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 46,859,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인 황준혁의 전입신고일이 미상이라 대항력은 확정되지 않았고, 세금 압류도 존재합니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 낙폭이 아니라 임차인의 실제 대항력·점유 상태, 세금 우선순위, 그리고 상업용 물건의 실제 시장가격을 확인하는 것입니다.
