광주지방법원 2024타경5353. 여수시 교동시장 인근의 토지 43㎡와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 2019.06.20 주식회사경보제약의 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준이며, 이후 2024.12.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 2019년 이전의 배정미 근저당과 여수시 압류가 눈에 띄지만, 각각 2018.06.29와 2011.02.24 이미 말소됐으므로 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 아닙니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 한고분과 이상규, 총 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 한고분의 전입일은 2012.11.15로 말소기준인 2019.06.20보다 빠르지만 보증금·확정일자와 임대차관계의 구체적인 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 교동 622-5 · 교동시장1길 9-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 43㎡ · 일반상업지역 · 방화지구 · 공시지가 540,600원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 스레이트지붕 3층 건물 |
| 소유자 | 김종순 · 2009.07.02 협의분할에 의한 상속, 2009.12.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 87,218,800원 / 61,053,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경보제약 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 말소됐지만 임차인이 남았다
② 임차인 분석 — 실제 2명, 선순위 가능 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한고분 | 2012.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이상규 | 2024.05.17 | 미상 | 2026.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
한고분은 전입일만 보면 말소기준보다 6년 이상 빠르지만, 보증금과 확정일자뿐 아니라 실제 임대차계약 및 점유 지속 여부까지 확인해야 최종 판정할 수 있습니다. 이상규는 2024.05.17 전입으로 말소기준보다 후순위라 대항력은 없으며, 2026.03.20 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 싸다고 할 수 없다
최저매각가 61,053,000원은 감정가 87,218,800원의 70% 회차로 제시됐습니다. 그러나 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 비교가 확인되지 않고, 선순위 가능 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”보다 한고분의 실제 보증금이 얼마인가가 가격 판단의 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,954원 | 매각가의 약 2.5% 추정 |
| 1. 근저당 · 배정미 | 40,000,000원 | 40,000,000원 | 등기상 2018.06.29 말소 |
| 2. 근저당 · 주식회사경보제약 | 50,000,000원 | 19,554,046원 | 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 주식회사경보제약 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차의 채권 미배당 추정액은 80,445,954원입니다. 2회 유찰 시 98,432,168원, 3회 유찰 시 111,022,518원으로 늘어납니다. 한고분·이상규의 보증금과 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 스레이트지붕 3층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 여수교 남동측 인근으로 시장, 상업용 건물, 주상용 건물, 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 43㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 540,600원/㎡입니다. 토지 형상은 세로장방, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 건물의 구조·면적과 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 시장 인근 상업지역이라는 장점이 있으나 토지 43㎡의 소규모 필지이고 차량 접근이 불가능해 일반적인 단독주택 매수층과 활용 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한고분 임대차계약서 확인. 보증금, 계약일, 점유 부분, 확정일자, 실제 거주 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 한고분에게 대항력이 인정되면 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합친 금액으로 시세·수익성을 비교해야 합니다.
- 이상규 배당 범위 확인. 2026.03.20 배당요구가 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 말소된 배정미 근저당 대조. 2018.06.29 말소된 근저당 40,000,000원이 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
- 현장 접근성. 차량 진입이 불가능하므로 이사·수리·공사 차량의 접근 경로와 주차 가능 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 면적, 구조, 경계, 사용 상태와 위반 여부를 감정평가서 원본과 현황에서 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 인근 단독주택과 소규모 상업지역 토지의 최근 거래를 별도로 확인하기 전에는 감정가 70%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 내역과 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 최저매각가가 61,053,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 등기상 오래된 배정미 근저당과 여수시 압류는 이미 말소됐으나, 2012.11.15 전입한 한고분의 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 남으면 낙찰자가 그 금액을 인수할 수 있습니다.
게다가 예상배당표에는 2018.06.29 말소된 배정미 근저당 40,000,000원이 배당대상으로 포함돼 있어 배당구조 자체도 원문 검증이 필요합니다. 동일 유형 실거래 비교 없이 감정가 70%만으로 “싸다”고 판단할 수 없고, 차량 접근 불가와 43㎡ 소규모 토지라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 판단 보류, 권리는 고위험 확인 대상. 한고분의 보증금과 배당표 불일치가 해소되기 전에는 실질취득비용도 입찰가 상한도 확정할 수 없습니다.
