광주지방법원 2024타경5353. 전라남도 여수시 동산동 176-2, 도로명주소 종고산길 97-4에 있는 단독주택과 토지입니다. 토지는 99.0㎡, 지목은 대이며 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재됐고, 건물 지붕도 공부상 시멘트블록조 슬레이트지붕과 현황의 시멘트블록조 함석지붕이 서로 다릅니다.
등기상 구조만 보면 2019.06.20 설정된 주식회사경보제약의 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 앞선 2012.11.15 전입자가 현황조사에서 확인됐습니다. 이 전입자의 임대차보증금이 얼마인지 알 수 없으므로, 등기상 담보권이 소멸한다는 사실만으로 인수액 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 동산동 176-2 · 전라남도 여수시 종고산길 97-4 |
| 물건종류 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 토지 99.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 |
| 소유자 | 김일엽 (2001.10.05 협의분할에 의한 상속, 2019.06.20 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 49,455,000원 / 34,619,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경보제약 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 현황 | 공부상 시멘트블록조 슬레이트지붕, 현황은 시멘트블록조 함석지붕 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2019.06.20 접수된 주식회사경보제약 근저당권입니다. 같은 접수번호로 김지훈·김윤기를 각각 채무자로 하는 채권최고액 50,000,000원의 근저당권 2건이 설정돼 총 채권최고액은 100,000,000원입니다. 이 근저당권과 2024.12.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한고분 | 2012.11.15 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이상규 | 2024.05.17 | 미상 | 확정일자 미상 · 2026.03.20 배당요구 | 없음 | 미상 | 없음 |
한고분. 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유 부분과 용도가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 임대차가 유효하고 대항요건을 유지하고 있다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
이상규. 2024.05.17 전입으로 말소기준일 이후에 들어왔으므로 대항력은 없습니다. 2026.03.20 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다. 다만 후순위 전입이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,023,142원 |
| 1. 근저당 (1) · 주식회사경보제약 | 50,000,000원 | 33,595,858원 |
| 2. 근저당 (2) · 주식회사경보제약 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권자에게 33,595,858원이 배당되고 총 66,404,142원이 미배당됩니다. 근저당권 미배당액은 매각으로 소멸하므로 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 배당·승계액이 반영되지 않았으므로, 임차보증금 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 여수종고중학교 동측 인근의 기존주택지대로, 주변에는 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 인근에는 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 99.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 266,200원/㎡입니다.
- 건물 차이. 공부상 시멘트블록조 슬레이트지붕이나 현황은 시멘트블록조 함석지붕입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한고분 임대차계약 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유 부분, 주택 인도 여부, 전입 유지 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 배당요구와 확정일자 확인. 한고분의 배당요구 여부와 확정일자, 이상규의 확정일자 및 보증금 액수를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 한고분의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 해당 금액을 더해 입찰 상한을 다시 정해야 합니다.
- 차량 접근 조건 확인. 감정평가상 차량 접근이 불가능하므로 주차·이사·수선·자재 운반 여건을 현장에서 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 위치, 경계, 면적, 사용 상태와 실제 점유자를 함께 확인해야 합니다.
- 지붕 및 건물 상태 확인. 공부와 현황의 지붕 재료가 다르므로 수선 필요성과 건축물 현황을 직접 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가가 곧 70% 취득가는 아니다”
이 물건은 감정가 49,455,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 34,619,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인보다 먼저 확인해야 할 것은 2012.11.15 선순위 전입자의 보증금입니다. 한고분의 임대차와 점유가 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면, 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
여기에 차량 접근 불가, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공부와 현황의 지붕 차이까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 보증금과 실제 점유관계를 얼마만큼 명확히 확인하느냐입니다.
