광주지방법원 2025타경52390. 여수시 광무동 915-13, 좌수영로 193에 있는 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 248.6㎡의 대지로 일반상업지역에 속하고, 현황상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 이용상태는 창고로 조사됐습니다. 감정가는 457,628,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 320,340,000원입니다.
권리 흐름의 중심은 2016.01.29. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 등기부에 나타나는 그 이전의 남일새마을금고·여수원예농업협동조합·종고새마을금고·진남새마을금고 근저당은 각각 별도의 말소등기가 확인됩니다. 말소기준 이후의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 광무동 915-13 · 전라남도 여수시 좌수영로 193 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 창고로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 급·배수설비 |
| 토지 | 대 248.6㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로 한면 |
| 소유자 | 정미라 지분 2분의 1 · 정민정 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 457,628,000원 / 320,340,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주은행 / 433,993,254원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 담보와 현재 말소기준을 구분해야 한다
임차인·점유 현황 (실제 임차인 1명)
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤다영 | 2020.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤다영의 전입신고일은 2020.06.19.로, 말소기준권리인 주식회사광주은행 근저당권의 설정일 2016.01.29.보다 늦습니다. 따라서 전입을 기준으로 한 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로, 점유관계와 실제 사용자를 매각물건명세서 및 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 검증 없이 ‘저가’로 단정 금지
현재 최저가는 320,340,000원으로 감정가 457,628,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 320,340,000원입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역의 근린시설·토지이고 현황상 창고로 이용됩니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내리기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 320,340,000원 | 0원 | 320,340,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 224,238,000원 | 0원 | 224,238,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 156,966,600원 | 0원 | 156,966,600원 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 320,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,284,760원 |
| 을구 1번 · 남일새마을금고 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 을구 2번 · 남일새마을금고 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 을구 3번 · 남일새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 을구 4번 · 여수원예농업협동조합 | 123,500,000원 | 123,500,000원 |
| 을구 6번 · 종고새마을금고 | 160,000,000원 | 86,555,240원 |
| 을구 8번 · 진남새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 주식회사광주은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 정종효 | 338,666,667원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이순자 | 37,100,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 단순 합산 기준 총 채권액은 1,424,266,667원, 채권자 배당 합계는 315,055,240원, 미배당은 1,109,211,427원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 광무동 광무럭키아파트 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 근린생활시설이 형성된 노변상가지대입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 용도·현황. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이고 창고로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 급·배수설비가 있습니다.
- 토지 조건. 일반상업지역의 대지 248.6㎡로, 상업용·평지·세로장방·광대로 한면 조건입니다. 공시지가는 769,800원/㎡입니다.
- 도로·규제. 폭 35m~40m 대로1류에 접하고 가축사육 전부제한구역에 포함됩니다. 제2종일반주거지역과 중점경관관리구역에는 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
- 환금성. 노변상가지대라는 장점은 있으나, 창고 이용 근린시설은 실제 임대수요·도로 노출도·건물 상태에 따라 매각기간과 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 과거 근저당권의 말소사항과 현재 유효한 주식회사광주은행 근저당권을 등기사항전부증명서 원문에서 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 윤다영은 전입일상 대항력이 없지만, 실제 점유 부분·사용관계·보증금·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사서를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 위치·면적·구조·허가 여부와 감정가 반영 범위를 현장에서 확인하세요.
- 창고 이용 적합성. 현재 이용상태와 공부상 용도, 향후 영업·임대 목적의 건축법상 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만을 근거로 입찰하지 말고, 좌수영로 인근 근린시설·창고·토지 거래와 실제 임대료를 조사해 수익가치를 산정하세요.
- 도로·경계 확인. 광대로 한면 조건과 실제 출입구, 주차·하역 가능성, 토지 경계를 현장에서 확인하세요.
- 체납·세금 확인. 당해세, 공과금, 전기·수도요금 및 점유자의 영업 관련 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 과거 근저당권의 설정기록만 보고 인수 위험으로 오인하지 않는 것입니다. 을구 1·2·3·4·6·8번 근저당에는 후속 말소등기가 있고, 현재 말소기준은 2016.01.29. 주식회사광주은행 근저당권입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 윤다영의 2020.06.19. 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 사실은 별개입니다. 이 물건은 근린시설과 토지의 일괄매각이고 창고로 이용 중이며 제시외 건물도 포함됩니다. 최저가 320,340,000원은 감정가의 70%지만, 동일 용도의 실제 매매·임대수익과 비교하지 않은 채 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 보수적 검증입니다.
