대구지방법원 2025타경9472. 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0125호입니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사르고메드파리이며, 2023.11.03. 매매를 원인으로 2024.02.29. 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 886,210,000원으로 기재돼 있습니다.
권리 흐름의 중심은 같은 날 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고 본건 외 0132호·0133호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당을 말소기준으로 보면 뒤의 소보남 근저당, 수성구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9472 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 999 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0125호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사르고메드파리 · 거래가액 886,210,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 713,000,000원 / 713,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호:주식회사대구은행) / 1,968,971,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 공동담보는 확인
2022년 코리아신탁주식회사 명의 신탁과 2023년 국세 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 2024.02.29. 주식회사르고메드파리로 소유권이 넘어간 뒤 같은 날 설정된 대구은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.19. 소보남의 채권최고액 650,000,000원 근저당, 2025.01.08. 수성구 압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 비교 — 87.5%를 그대로 ‘할인’으로 보면 안 된다
수성레이크푸르지오의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 815,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 800,000,000원입니다. 단순 계산상 최저가 713,000,000원은 최근 평균의 87.5%입니다.
하지만 이번 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 본건 비교 대상 면적은 70.01㎡인데, 제공된 12건의 거래면적은 84.94㎡~109.58㎡이고 거래층도 7층~40층입니다. 본건은 근린생활시설동 1층0125호이므로, 이 거래들을 그대로 본건의 상가 시세로 적용하기 어렵습니다. 따라서 87.5%라는 비율은 참고치일 뿐 가격 메리트의 확정 근거가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 29 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 109.58㎡ | 34 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 109.58㎡ | 30 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 738,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 30 | 785,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 36 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 40 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 36 | 869,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 19 | 835,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 810,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 815,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 713,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,530,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 소보남 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,470,000원 |
위 배당표는 말소기준인 대구은행 근저당의 실제 채권액이 미상이라 해당 배당을 0원으로 제외한 계산입니다. 따라서 후순위 소보남의 650,000,000원 배당 및 소유자 잔여 53,470,000원은 실제 배당 결과와 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 후순위 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 713,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 570,400,000원 | 87,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 456,320,000원 | 200,643,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 들안길초등학교 남동측 인근. 대단위 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린상가, 업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 (가)~(다)는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상3층이며 본건은 1층0125호입니다.
- 호실 경계. 0125호·0132호·0133호는 현재 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 집합건축물대장상 도면 등에 의해 특정 가능하고 전유부분 독립성이 인정된다고 평가됐습니다. 경계 복원에는 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 사료된다는 의견도 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 15미터, 서측 및 동측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역. 토지 공시지가는 3,672,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지. 수성레이크푸르지오 332세대, 사용승인일 2022.08.26. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교의 함정. 713,000,000원이 최근 12개월 평균 815,166,666원의 87.5%라는 이유만으로 저평가라고 단정하지 마세요. 본건은 1층 근린생활시설이고 비교 거래 면적이 일치하지 않습니다.
- 호실 경계 확인. 0125호·0132호·0133호가 현재 벽체 없이 일괄 이용 중입니다. 실제 인도 시 경계 복원과 개별 사용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용주체와 점유 상태를 확인한 뒤 명도 난도를 판단하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 대구은행 근저당은 본건과 0132호·0133호 공동담보입니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 1순위 대구은행 실제 채권액이 계산에서 빠져 있으므로 소보남 650,000,000원 전액 배당과 소유자 잔여 53,470,000원을 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 570,400,000원, 2회 유찰 시 456,320,000원이지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 상가 시세 대비 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가 내용, 점유·임대관계, 호실 경계와 실제 상가 거래사례를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 계산상 인수액도 0원이라, 등기상 권리승계 위험 자체는 크지 않은 구조입니다. 그러나 본건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이며, 제공된 최근 실거래 12건은 본건의 비교 대상 면적 70.01㎡와 매칭되지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 87.5%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
여기에 0125호·0132호·0133호가 벽체 없이 일괄 사용 중이고, 임대관계가 미상이며, 말소기준 근저당도 세 호실의 공동담보로 설정돼 있습니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원. 하지만 이 물건의 실제 승부처는 상가 자체의 적정가, 점유 상태, 호실 경계와 공동담보 채권잔액을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
