대구지방법원 2025타경9472. 대구 수성구 두산동 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층 0133호입니다. 감정평가상 일련번호 (가)~(다)는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건을 포함한 0125호·0132호·0133호는 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 다만 각 호의 위치와 면적은 집합건축물대장상 도면 등으로 특정 가능하고 전유부분의 독립성도 인정된다는 평가입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 소유자는 주식회사르고메드파리이고, 2024.02.29. 거래가액 983,880,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 대구은행 근저당이 말소기준이며, 2024.08.19. 소보남의 채권최고액 650,000,000원 근저당과 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 999 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0133호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 1층 |
| 소유자 | 주식회사르고메드파리 (2024.02.29. 소유권이전 · 거래가액 983,880,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 770,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,968,971,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공시지가 | 3,672,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024.02.29. 설정된 주식회사대구은행 근저당입니다. 그 뒤의 소보남 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교 대상이 아니다
수성레이크푸르지오의 최근 거래 12건 평균은 815,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 800,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가 770,000,000원은 최근 평균의 94.5%입니다.
그러나 여기서 중요한 제한이 있습니다. 본건의 비교 대상 면적은 47.025㎡로 잡혀 있지만, 최근 거래는 전용 84.94㎡·84.97㎡·109.58㎡입니다. 더구나 본건은 감정평가상 근린생활시설인 반면 거래자료는 단지의 주거 거래입니다. 따라서 94.5%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 29 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 109.58㎡ | 34 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 109.58㎡ | 30 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 738,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 30 | 785,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 36 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 40 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 36 | 869,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 19 | 835,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 810,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 815,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | - | 0원 |
| 2. 근저당 · 소보남 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,900,000원 |
집행비용 10,100,000원과 소보남 근저당 650,000,000원을 반영한 계산입니다. 대구은행의 실제 채권액은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 배당 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 770,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 616,000,000원 | 42,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 492,800,000원 | 164,528,000원 | 0원 |
유찰될수록 배당 부족액은 커지지만, 그 부족액이 곧바로 매수인 인수액으로 넘어가는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 들안길초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린상가·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 및 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 15미터, 서측 및 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 시설. 공동 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 호실 이용. 0125호·0132호·0133호는 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적은 특정 가능하고 전유부분의 독립성이 인정됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대구은행 실제 채권액 확인. 채권최고액 2,280,000,000원과 실제 배당채권액은 다를 수 있으므로 배당요구 및 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 검증. 최근 거래 평균 815,166,666원은 본건과 면적·용도가 맞지 않아 응찰가 산정의 직접 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 일괄 이용 현황 확인. 0125호·0132호·0133호가 벽체 없이 함께 이용되고 있어 현장 경계·출입구·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 영업자·점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 616,000,000원, 2회 유찰 시 492,800,000원으로 내려가지만, 가격 메리트는 상가 자체 수익성과 비교해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 임차인 없고, 매수인 인수액은 0원이며, 2024.02.29. 대구은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 신건 최저가 770,000,000원이 단지 최근 거래 평균 815,166,666원보다 낮다는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
본건은 1층 근린생활시설이고 비교 거래는 전용 84.94㎡·84.97㎡·109.58㎡의 주거 거래입니다. 결국 이 물건은 권리는 통과, 가격은 보류가 맞습니다. 응찰 여부는 본건 상가의 실제 임대·점유·수익성과 일괄 이용 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
