대구지방법원 2025타경9472. 대구광역시 수성구 두산동 999 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0132호입니다. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 사건상 용도 표기는 대지입니다. 소유자는 주식회사르고메드파리이고, 2024.02.29. 거래가액 983,880,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고, 이후 2024.08.19. 소보남의 근저당권 650,000,000원과 2025.10.14. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9472 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 999 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0132호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사르고메드파리 |
| 소유권 취득 | 2024.02.29. · 거래가액 983,880,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 770,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,968,971,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.29. 대구은행 근저당
2022.10.21. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2023.06.09. 국의 압류 역시 2023.10.26. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.29. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 소보남 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 94.5%지만 ‘직접 시세’로 보기 어렵다
수성레이크푸르지오의 최근 거래 12건 평균은 815,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 800,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 최저가 770,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%, 최신 거래의 약 96.3% 수준입니다.
그러나 중요한 제한이 있습니다. 본건의 비교 기준 면적은 47.025㎡인데, 아래 거래들은 84.94㎡·84.97㎡·109.58㎡입니다. 따라서 최근 거래 평균 815,166,666원을 본건 근린생활시설의 직접 시세로 대입해 ‘5.5% 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 29 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 109.58㎡ | 34 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 109.58㎡ | 30 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 738,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 30 | 785,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 36 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 40 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 36 | 869,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 19 | 835,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 810,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 815,166,666원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다. 현재는 아직 0회 유찰 신건이며, 유찰 시 시나리오상 최저가는 1회 유찰에서 616,000,000원, 2회 유찰에서 492,800,000원으로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 소보남 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,900,000원 |
집행비용은 10,100,000원으로 추정되어 있고, 소보남 근저당은 채권최고액 650,000,000원 기준 전액 배당으로 계산되어 있습니다. 다만 말소기준권리인 주식회사대구은행 근저당의 실제 채권액이 미상이라 이 예상배당의 소유자 잔여 109,900,000원은 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 770,000,000원 | 650,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 616,000,000원 | 607,440,000원 | 42,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 492,800,000원 | 485,472,000원 | 164,528,000원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 들안길초등학교 남동측 인근으로, 대단위 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린상가·업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하며 대중교통 및 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상3층 건물 내 1층으로 공동 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 15미터, 서측 및 동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없습니다.
- 호별 구분. 0125호·0132호·0133호는 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이나 각 호별 위치와 면적은 집합건축물대장상 도면 등에 의해 특정 가능합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현황조사·매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 실제 채무 확인. 채권최고액 2,280,000,000원의 대구은행 근저당 실제 채권액이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 대구은행 근저당은 0125호·0133호가 공동담보로 기재되어 있고, 소보남 근저당 역시 0133호·0125호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 가격 비교 대상 확인. 최근 12건은 84.94~109.58㎡ 거래로 본건 비교 기준 47.025㎡와 일치하지 않습니다. 770,000,000원을 최근 평균보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 일괄 이용 상태 확인. 0125호·0132호·0133호가 벽체 구분 없이 이용 중인 상태와 호별 경계복원 관련 사항을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건은 확인된 매수인 인수액이 0원이고, 2024.02.29. 대구은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 보면 핵심 기준점은 분명합니다.
그러나 가격은 그렇게 단순하지 않습니다. 신건 최저가 770,000,000원이 최근 12개월 거래 평균 815,166,666원의 94.5%라는 점만 보면 할인처럼 보이지만, 비교 거래 면적은 84.94~109.58㎡이고 본건 비교 기준은 47.025㎡이며 감정평가상 이용상태도 근린생활시설입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 맞습니다. 현재 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
