매력지수 C등급 · 저가 매력은 있으나 대항력 임차 가능성과 근린시설 특성 확인이 필요한 물건
3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 보증금 미상 대항력 임차인 가능성이 있고 근린시설 환금성 검토가 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 내려온 근린시설입니다. 가격만 보면 매력적이지만, 대항력 있는 것으로 표시된 점유자와 보증금 미상이라는 변수가 있습니다. 특히 정민영은 소유자와 동일 인물로 기록되어 있어 가장임차인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
감정가
363,000,000원
근린시설
최저가
124,509,000원
3회 유찰·34.3%
인수 위험
확인 필요
대항력 가능 임차인
핵심지표
임차 검증
보증금 미상
대전지방법원 2025타경3940. 세종특별자치시 고운동 가락마을5단지 518동 1층 102호 근린시설입니다. 감정가는 3.63억이지만 3회 유찰을 거쳐 최저가는 1.245억까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016년 설정된 주식회사 전북은행 근저당권이며 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리순서보다 점유와 임차관계 확인입니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경3940 (임의경매)
소재지
세종특별자치시 고운동 1705 가락마을5단지 제518동 1층102호
도로명주소
세종특별자치시 마음안로 34
용도 / 이용상태
근린생활시설 · 현황 이용상태 점검 필요
소유자
정민영
감정가 / 최저가
363,000,000원 / 124,509,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 전북은행 / 691,531,276원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차 확인이 핵심
말소기준권리는 2016.08.17 주식회사 전북은행 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 삼성카드, 전북은행, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 인수 위험은 없습니다.
② 임차인 분석
점유자
전입
대항력
보증금
판단
정민영
2015.04.21
있음
미상
소유자 동일 인물 · 가장임차인 여부 확인
주식회사 다올에스앤에이치 김현경
2024.03.21
없음
미상
말소기준권리 이후 전입
김보미
미상
판정 불가
미상
전입·보증금 확인 필요
조주영
2020.09.24
없음
미상
말소기준권리 이후 전입
⚠️ 가장 중요한 확인 포인트 정민영은 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 가능 점유자로 표시되지만, 등기상 소유자와 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있어 실제 임대차계약, 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 가격, 그러나 용도 차이 확인
동일 단지 최근 거래 자료는 59㎡ 주거형 거래가 중심이며 대상은 근린시설입니다. 따라서 단순 가격 비교보다 용도 차이에 따른 환금성과 임대수요 검토가 중요합니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.05
59.91㎡
19
332,000,000원
2026.05
59.9㎡
8
355,000,000원
2026.03
59.9㎡
8
363,000,000원
평균
-
12건
390,333,333원
✅ 가격 측면 최저매각가는 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다만 주거 실거래와 근린시설은 성격이 다르므로 낙찰 후 활용 가능성과 임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,509,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,543,126원
전북은행 근저당
396,000,000원
121,965,874원
삼성카드 가압류
26,553,339원
0원
전북은행 가압류
44,592,473원
0원
경기신용보증재단 가압류
30,000,000원
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
3회 유찰 후 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다.
⛔ 입찰 전 확인 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 대항력 가능 점유자의 보증금 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 취득비용 계산이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 정민영의 임대차계약 존재 여부와 보증금 확인이 우선입니다.
점포 활용성. 근린시설은 주거 실거래와 달라 공실·임대수요를 따져야 합니다.
권리 확인. 후순위 가압류는 소멸하지만 현황 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
환금성. 가락마을5단지 내 입지는 있으나 근린시설 매수층은 주거와 다릅니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만 확인이 먼저다”
이 물건은 3회 유찰로 가격 메리트가 생긴 근린시설입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 취득비용과 권리 안정성입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 대항력 가능 점유자와 보증금 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 확인 절차를 통과한다면 저가 매수 기회가 될 수 있지만, 확인 없이 접근하기에는 리스크가 있는 물건입니다.
