대전지방법원 2025타경503378. 세종 어진동 세종모닝시티 1층 114호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 감정가는 540,000,000원이지만 6회 유찰되면서 현재 최저매각가는 63,531,000원, 감정가의 약 11.77% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2019.06.28. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이고, 이후의 국세·지방세·건강보험 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 최근 면적매칭 실거래 150,000,000원과 큰 차이가 납니다. 다만 전체 실거래 평균 173,800,000원에는 2022년의 199,000,000원 거래들이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원이고, 최근 구간이 과거보다 16.6% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 ‘감정가 대비 88% 할인’보다 최근 시세 150,000,000원 대비 현재 최저가 42.4%라는 비교를 우선하되, 6차례 유찰된 이유와 근린시설의 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 면적 비교 기준 | 실거래 면적매칭 기준 48.8586㎡ |
| 소유자 | 주식회사금오 (2019.06.28. 거래가 540,089,400원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 63,531,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 1,134,607,273원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.28. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없고, 점유자 6명은 모두 후순위
말소기준은 2019.06.28. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 앞선 전북은행 근저당은 이미 말소됐고, 2023년 이후 국세·지방세·국민건강보험공단 압류와 2025.09.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 현재 표시된 근저당 배당액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
임차인·점유관계 — 실제 확인자 6명, 모두 말소기준일 이후
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신창현 | 2019.10.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)사람과인 신대성 | 2024.11.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 변기열 | 2025.01.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신권수 | 2019.11.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 더청림 김형자 | 2022.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이윤범 | 2023.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 항목 없이 실제 확인된 점유자·임차인 관련 명의는 6명입니다. 6명 모두 전입일이 말소기준일인 2019.06.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상이나, 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가의 ‘공실’ 기록과 현황조사상 다수 명의가 함께 존재하므로 실제 점유·명도 상태는 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.50억’을 기준으로 봐야 한다
세종모닝시티 면적매칭 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 173,800,000원이지만, 2022년의 199,000,000원 거래 2건이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 영향이 큽니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최신 2026.08 거래도 150,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -16.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.63㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 48.81㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 49.81㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2022.07 | 49.81㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2022.04 | 49.81㎡ | 6 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 63,531,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원의 42.4%입니다. 따라서 현재 호가 수준 자체는 최근 확인 거래보다 명확히 낮습니다. 다만 이 물건은 감정평가상 1층 근린시설·일반음식점·공실이고 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 수 역시 5건, 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 단순히 150,000,000원을 곧바로 매각 가능한 시세로 고정해 보는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,543,558원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 61,987,442원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 1,114,012,558원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 주위환경. 대성고등학교 동측 인근으로 주상용건물과 근린생활시설이 형성된 지대입니다.
- 교통. 북동측에 간선도로와 시내버스 승강장이 있고, 대상물건까지 차량 진·출입이 가능합니다. 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 점포로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 5건이고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.6회, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 유동성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 114호가 115호·116호와 벽체 구분 없이 이용된 이력이 있으므로 현장 구획, 출입 동선, 설비 분리 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 대조. 감정평가에는 공실로 적혀 있지만 현황조사·매각물건명세서에는 6명의 명의가 확인됩니다. 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 6명 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없으나 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사서를 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당과 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 중심. 전체 평균 173,800,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세 -16.6%와 표본 수 1건을 함께 고려해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 최근 거래 대비 42.4%지만, 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 근린시설 수요·호실구획·점유 문제인지 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 유찰 이유를 사는 물건”
권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리와 점유자가 정리되는 인수 0원 구조입니다. 현재 최저가 63,531,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원의 42.4%로, 가격 차이는 분명합니다. 그러나 이 물건은 이미 6회 유찰됐고 감정평가상 공실 근린시설이며, 최근 거래 추세도 -16.6%입니다. 여기에 115호·116호와 벽체 구분 없이 사용됐던 이력과 감정평가의 공실 기록, 현황조사의 다수 점유 명의가 함께 존재합니다. 따라서 핵심은 ‘얼마나 할인됐나’ 하나가 아니라 실제 독립 점포 상태와 점유를 확인한 뒤에도 63,531,000원의 가격 차이가 유지되는가입니다.
