대전지방법원 2025타경503378. 세종 어진동 세종모닝시티 1층 114호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재는 공실입니다. 감정가 540,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,758,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 현재 회차 비율은 16.81%입니다.
권리 구조의 기준점은 2019.06.28. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고, 115호·116호와 공동담보가 설정돼 있습니다. 현재 조사된 전입·점유 관계 6건은 모두 이 날짜보다 뒤에 들어와 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않아, 배당 순위와 실제 배당액은 원본 명세서 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503378 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사금오 · 2019.06.28. 소유권이전 · 거래가액 540,089,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 90,758,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,134,607,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.06.28. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 세종특별자치시 압류, 국민건강보험공단 압류와 2025.09.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전북은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 2024.08.30. 이문인쇄 주식회사의 강제경매개시결정 역시 2025.08.06. 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 6건 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신창현 | 2019.10.08 | 없음 | 미상 | 아님 | 미상 |
| (주)사람과인 신대성 | 2024.11.18 | 없음 | 미상 | 아님 | 미상 |
| 변기열 | 2025.01.07 | 없음 | 미상 | 아님 | 미상 |
| 신권수 | 2019.11.13 | 없음 | 미상 | 아님 | 미상 |
| 주식회사 더청림 김형자 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 아님 | 미상 |
| 이윤범 | 2023.11.10 | 없음 | 미상 | 아님 | 미상 |
6건 모두 전입일이 2019.06.28. 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 최우선변제 해당 여부까지 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 최근 시장은 내려왔다
비교 거래면적은 48.8586㎡로 매칭됐습니다. 전체 5건 평균은 173,800,000원이지만, 과거 199,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 판단에서는 우선순위를 낮춰야 합니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최신 2026.08. 거래도 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.63㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 48.81㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 49.81㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2022.07 | 49.81㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2022.04 | 49.81㎡ | 6 | 199,000,000원 |
현재 최저가 90,758,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 150,000,000원의 60.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 90,758,000원으로 계산돼, 최근 거래가격보다 금액 자체는 낮습니다. 하지만 최근 거래 흐름은 과거보다 -16.6% 하락한 상태입니다. 전체 평균 173,800,000원 대비 52.2%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,033,644원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 88,724,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 근저당권자의 미배당액이 1,087,275,644원 발생합니다. 국세·지방세의 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 환금성은 별도
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 90,758,000원 | 88,724,356원 | 1,087,275,644원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 63,530,599원 | 61,987,048원 | 1,114,012,952원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 44,471,419원 | 43,270,933원 | 1,132,729,067원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대성고등학교 동측 인근이며 주상용건물과 근린생활시설이 형성된 지대입니다.
- 교통. 북동측에 간선도로와 시내버스 승강장이 있고 차량 진·출입이 가능합니다. 동측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 용도. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다.
- 구획 상태. 115호·116호와 벽체 구분 없이 각각 이문인쇄·가산오피스로 이용했던 상태로 조사됐고, 복원이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 경매 체질. 모닝시티 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.2회이고 현재 물건은 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준. 전체 평균 173,800,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -16.6%이므로 과거 199,000,000원 거래를 현재 가치에 그대로 적용하지 마세요.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이므로 현재 실제 점유자, 인도 가능 시점과 내부 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 벽체 복원. 115호·116호와 구획 없이 사용했던 이력이 있으므로 현재 경계와 원상복구 상태를 확인하세요.
- 임차 관계. 전입관계 6건은 대항력이 없지만 보증금·우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 대조하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 예상배당을 확정할 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 상가의 이유 있는 유찰인지 봐야 한다”
이 물건은 감정가 540,000,000원에서 5회 유찰돼 90,758,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원 대비 60.5%입니다. 권리 측면에서도 말소기준 이후 전입·압류 관계로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 물건의 성격은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가상 공실이고, 최근 시세 추세가 -16.6%이며, 모닝시티 경매의 평균 유찰도 4.2회입니다. 여기에 현재 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리돼 있고 가격도 최근 거래보다 낮지만, 환금성·공실·구획 복원·세금 및 우선변제 확인이 남은 C형 물건입니다. 최저가 자체보다 실제 임대·매각 출구를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
