대전지방법원 2025타경503378. 세종시 어진동 세종모닝시티 1층 116호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 감정가 457,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 76,808,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019.06.28. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “감정가의 16.81%까지 내려왔다”는 숫자만 보고 접근할 유형은 아닙니다. 근린시설이라는 용도, 5회 유찰 이력, 현재 공실, 그리고 114호·115호와 벽체 구분 없이 이용했던 현황이 함께 있습니다. 여기에 실거래 비교 표본도 본건 매칭 기준 면적 40.433㎡와 정확히 맞지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격·환금성 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503378 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층 116호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 가름로 170-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사금오 |
| 소유권 취득 | 2019.06.28. · 거래가액 471,883,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 76,808,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 1,134,607,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2019.06.28. 을구 5번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며 114호·115호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 2023년 이후의 세종세무서 압류, 세종특별자치시 압류, 국민건강보험공단 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 6명 모두 대항력 없음
현황조사 등에서 확인된 실제 임차·점유 관련자는 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 6명 모두 전입일이 2019.06.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 있어 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신창현 | 2019.10.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)사람과인 신대성 | 2024.11.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변기열 | 2025.01.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신권수 | 2019.11.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더청림 김형자 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤범 | 2023.11.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
6명 모두 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 미상이며 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 82.2% 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
모닝시티 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 93,416,666원, 최신 거래는 2026.09의 110,000,000원입니다. 현재 최저가 76,808,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%입니다. 그러나 실거래 표본의 면적은 21.15㎡부터 49.63㎡까지 섞여 있고, 본건의 실거래 매칭 기준 면적 40.433㎡와 정확히 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 30.72㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 49.63㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 21.15㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 23.46㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 23.46㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 24.45㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 23.46㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 93,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,544원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 75,025,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,100,974,544원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 호별 구분. 본건은 114호·115호와 벽체 구분 없이 이용했던 상태로 조사됐으며, 복원이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 대성고등학교 동측 인근이며, 주위는 주상용건물과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 북동측에 간선도로와 시내버스 승강장이 있고, 차량 진·출입이 가능하며 동측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지이며 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 근린시설로 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 모닝시티 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회이며, 본건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별 독립성 확인. 114호·115호와 벽체가 없었던 상태이므로 116호의 실제 경계·출입구·설비 분리 상태와 원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 6명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 보정. 최근 거래는 본건과 면적이 정확히 맞지 않습니다. 1층 근린시설의 동일·유사 면적 실거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실인 만큼 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생한다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰에는 이유가 있다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 6명의 전입일도 전부 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 분석상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 본건은 근린시설·공실·5회 유찰이며, 114호·115호와 벽체 구분 없이 사용했던 현황도 있습니다. 최근 실거래 평균 93,416,666원 대비 최저가가 82.2%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래 면적이 정확히 맞지 않아 이를 곧바로 할인율로 해석하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
