대전지방법원 2025타경503378. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 1층 116호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재는 공실로 조사됐습니다. 감정가는 457,000,000원이었지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,766,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2019.06.28. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국세·지방세·국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 등에 등장하는 신창현, 신권수, 주식회사 더청림 김형자, 이윤범, (주)사람과인 신대성, 변기열의 전입·등록 시점 역시 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 항목이 있어 입찰 전 매각물건명세서 최신본은 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층 116호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사금오 (2019.06.28. 소유권이전 · 거래가액 471,883,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 53,766,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 1,134,607,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차·점유 조사 — 모두 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 전입·등록 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신창현 | 2019.10.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신권수 | 2019.11.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더청림 김형자 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤범 | 2023.11.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)사람과인 신대성 | 2024.11.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변기열 | 2025.01.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
가장 빠른 전입·등록일은 2019.10.08.로 말소기준일 2019.06.28.보다 늦습니다. 따라서 조사된 6건 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없으므로, 금액을 임의로 합산하거나 배당액을 추정하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 싸 보이지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
세종모닝시티 최근 12개월 거래 12건의 평균은 93,416,666원, 최신 거래는 2026.09. 110,000,000원입니다. 현재 최저가 53,766,000원은 이 최근 평균의 57.6%입니다. 다만 대상 면적은 40.433㎡인 반면 아래 거래는 21.15㎡~49.63㎡로 섞여 있어 면적이 직접 일치하지 않습니다. 따라서 57.6%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 30.72㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 49.63㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 21.15㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 23.46㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 23.46㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 24.45㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 23.46㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 93,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 53,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,367,788원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 52,398,212원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 대비 미배당은 1,123,601,788원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 별도 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 공간·이용상태 — 114·115호와의 구획 확인
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 114호, 115호와 벽체 구분 없이 각각 ‘이문인쇄’, ‘가산오피스’로 이용했던 상태로 보이며 복원이 용이한 것으로 조사됐습니다. 현재 감정평가에서는 114호 외 2개호가 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 대성고등학교 동측 인근으로, 주상용건물과 근린생활시설이 형성된 지대입니다.
- 교통. 북동측으로 간선도로와 시내버스 승강장이 위치하고 차량 진·출입이 가능하며, 동측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층으로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 공실. 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 근린시설은 주거용과 달리 임대수익·업종수요·공실기간이 환금성에 크게 작용합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최신본. 조사된 6건 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인해 두는 편이 안전합니다.
- 114·115·116호 경계. 과거 벽체 없이 사용된 이력이 있으므로 116호의 독립 사용 가능 상태와 복원 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 12건 평균 93,416,666원은 대상 40.433㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 57.6%만 보고 저평가로 단정하지 마세요.
- 공실·환금성. 이미 6회 유찰된 근린시설입니다. 실제 임대수요와 예상 공실기간이 응찰가 결정의 핵심입니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 ‘왜 6번 유찰됐는가’를 먼저 본다
권리만 보면 말소기준 이후 권리와 조사된 점유관계가 정리돼 매수인 인수는 0원입니다. 숫자상 최저가도 감정가 457,000,000원에서 53,766,000원까지 크게 내려왔고, 최근 거래 참고값 평균 93,416,666원의 57.6%입니다. 그러나 이 거래 표본은 대상 면적과 직접 일치하지 않고, 물건은 현재 공실인 1층 근린시설이며 이미 6회 유찰됐습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 상가 수요와 공실, 114·115호와의 과거 통합 이용, 실제 전용구획 복원 상태와 환금성을 확인해야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
