대전지방법원 2025타경503378. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 1층 115호를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정 당시에는 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사금오입니다. 2019년 세종중앙농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 추가된 상태에서 임의경매가 개시됐습니다.

이 사건의 특징은 가격 하락 폭입니다. 감정가 522,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 최저매각가가 61,412,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 상가의 경제적 가치를 판단해서는 안 됩니다. 실제 임대 가능 상태, 개별 호실의 독립성, 점유관계, 관리비와 세금 문제를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대차는 확인이 필요하다

현재 권리분석의 기준은 2019.06.28 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며, 114호와 116호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 과거 전북은행의 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다.

후순위 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 압류가 소멸하는 것과 세금의 배당 우선순위가 없다는 것은 다른 문제입니다. 당해세 및 법정기일에 따른 조세채권의 배당 순서는 별도 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 6건, 보증금은 모두 미상

임차 관련 조사에는 6건의 명의가 확인됩니다. 모두 등기상 말소기준일인 2019.06.28 이후의 전입일이 기재되어 있습니다. 따라서 기재된 전입일만으로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 인정할 근거는 없습니다.

하지만 이 건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 실제 사업자등록일, 상가 인도 및 점유개시일, 임대차계약 내용이 확인되지 않은 상태이므로 사업자등록과 실제 점유에 기초한 대항력은 별도 확인이 필요합니다. 또한 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제권 및 미배당 보증금의 인수 여부를 일률적으로 단정할 수 없습니다.

6건 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 표시된 명의는 없습니다. 다만 신고 명의 6건이 곧 현재 실제 임차인 6명 또는 개별 임대차계약 6건을 뜻하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교조건이 다르다

세종모닝시티의 유사 면적 실거래 자료를 보면, 가장 최근 거래는 2026.08, 49.63㎡, 7층, 150,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래는 1건이며 평균도 150,000,000원입니다.

현재 최저매각가 61,412,000원은 이 평균의 40.9%입니다. 전체 5건의 평균인 173,800,000원과 비교하면 35.3%이지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선적으로 보아야 합니다.

거래 추세 역시 주의해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 지표는 -16.6%로, 가격이 하락하는 방향을 가리킵니다. 따라서 과거 거래가 포함된 평균 173,800,000원을 기준으로 현재 경매가격이 얼마나 할인됐는지만 강조하면 시장 상황을 잘못 읽을 수 있습니다.

또한 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.6회인데, 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 이는 반복적인 가격 하락이 진행된 상태라는 사실을 보여주지만, 유찰 원인이 권리 문제인지, 상가 수요인지, 물리적 상태인지까지 증명하는 지표는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,412,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,505,416원을 먼저 차감하고, 세종중앙농업협동조합에 59,906,584원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,116,093,416원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수채무는 동일하지 않다는 것입니다. 일반적으로 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 본 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 조세의 우선 배당, 임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임대차관계에 따라 실제 배당과 실질취득 비용은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 구조

이미 6회 유찰된 물건이므로 추가 유찰 가능성을 검토할 때에도 낙찰가 하락과 채권 미배당액 증가를 구분해야 합니다. 다음은 현재 회차와 추가 유찰을 가정한 배당 시나리오입니다.

추가 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 변경된 최저매각가나 확정 매각일정을 뜻하지 않습니다. 예상 인수 0원은 확인된 배당모형에 따른 값이며, 보증금 미상 임대차와 기타 비용은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 어진동 대성고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용건물 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 북동측으로 간선도로와 시내버스 승강장이 있으며, 대상물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정평가 당시 공실 상태입니다. 일반 주거용 부동산의 거래·임대 기준과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물로 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 중심상업지역 및 행정중심복합도시 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다. 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 세종모닝시티의 거래자료는 전체 5건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 추세는 -16.6%로 하락 방향이며, 동일한 1층 호실의 거래가격을 직접 확인한 것은 아닙니다.
• 경계·독립성. 인접한 114호와 116호 사이의 벽체 구분이 없는 상태에서 각각 이문인쇄·가산오피스로 이용됐던 것으로 조사됐고, 복원이 용이한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 구획과 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 임차 관련 신고 6건의 실제 계약 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 사업자등록·점유 조사. 2019.06.28 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있었는지, 현재 점유자는 누구인지 확인해야 합니다. 전입일만으로 상가 임대차의 대항력을 모두 판정해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류의 체납액과 배당 순위를 확인하고, 당해세가 있는지 살펴봐야 합니다.
• 공동담보 확인. 114호·116호와 함께 설정된 근저당권의 공동담보관계 및 배당 처리 내용을 확인해야 합니다.
• 호실 경계 실사. 115호의 독립 출입과 내부 벽체 구분, 복원 범위 및 설비 분리 상태를 확인해야 합니다.
• 실제 임대수익 확인. 감정평가상 공실이므로 현재 임대차 현황 및 예상 임대수익을 별도로 확인해야 합니다. 상층 유사 면적 거래만으로 1층 상가의 적정가를 정하기 어렵습니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용은 관리주체에 확인해야 합니다.
• 유찰 사유 확인. 6회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 사용상 장애인지, 점유 문제인지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 11.76%”가 곧 확정적인 할인은 아니다

이 물건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 522,000,000원에서 출발한 경매가 6회 유찰되어 61,412,000원까지 내려왔습니다. 최근 유사 면적 거래 150,000,000원에 비해서도 낮은 가격입니다.

그러나 낮은 최저가가 실제 시장가치 대비 같은 비율의 할인을 뜻하지는 않습니다. 비교 거래는 주로 상층부이고, 본건은 1층 근린시설입니다. 최근 실거래 표본도 1건에 불과하며 거래 추세는 -16.6%입니다. 동일 호실 또는 직접 비교 가능한 1층 근린시설의 가치 확인이 필요합니다.

권리 측면에서는 세종중앙농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 기본 구조가 확인되고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임차 관련 신고 6건의 보증금과 확정일자가 미상이고, 세금 압류와 인접 호실 사이의 물리적 구획 문제도 남아 있습니다.

결론은 가격만으로 판단하기 어렵다는 것입니다. 임대차의 실질, 체납세금의 배당 순위, 현재 점유 상태, 독립 호실로서의 사용 가능성을 확인한 뒤에야 최저매각가 61,412,000원이 실제로 어느 정도의 가격 메리트를 갖는지 평가할 수 있습니다. 이 사건에서 먼저 해결해야 할 과제는 추가 가격 하락을 기대하는 일이 아니라 낙찰 후 인수·명도·복원·운영 비용의 불확실성을 해소하는 일입니다.