대전지방법원 2025타경503378. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 1층 115호, 근린시설 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재는 공실입니다. 말소기준은 2019.06.28. 세종중앙농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 1,176,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 522,000,000원에서 현재 최저가 87,732,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설입니다. 모닝시티 유사면적의 최신 거래는 2026.08. 150,000,000원이고 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 58.5%입니다. 동시에 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -16.6%이므로, 과거 199,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 173,800,000원을 주된 기준으로 삼아 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층 115호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 47.2364㎡ |
| 건물 / 현황 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사금오 · 2019.06.28. 소유권이전 · 거래가액 551,261,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 87,732,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 1,134,607,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.06.28. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.09.01. 국 압류, 2023.12.28. 세종특별자치시 압류, 2024.09.20. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 6건 모두 말소기준 이후
보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없으며, 조사상 임차·점유 관련 기재는 6건입니다. 모두 전입신고일이 2019.06.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력 없는 임차관계이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차·점유 기재 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신창현 | 2019.10.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)사람과인 신대성 | 2024.11.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변기열 | 2025.01.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신권수 | 2019.11.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더청림 김형자 | 2022.03.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤범 | 2023.11.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최신 150,000,000원을 먼저 본다
모닝시티 유사면적 실거래 5건은 2022.04.부터 2026.08.까지 150,000,000원~199,000,000원입니다. 전체 평균은 173,800,000원이지만 2022년 199,000,000원 거래 2건이 포함되어 있습니다. 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래이며, 둘 다 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.63㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 48.81㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 49.81㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2022.07 | 49.81㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2022.04 | 49.81㎡ | 6 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 87,732,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 58.5%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래가와 비교하면 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -16.6%로 하락했고, 모닝시티 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.2회, 낙찰률은 0.0으로 나타나 가격 할인과 환금성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,979,176원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 85,752,824원 |
| 미배당 | - | 1,090,247,176원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,979,176원을 제외한 85,752,824원이 세종중앙농업협동조합 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 미배당은 1,090,247,176원이지만 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업시설 기준으로 임대수요와 환금성을 봐야 합니다.
- 입지. 대성고등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 북동측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 있고, 차량 진·출입이 가능하며 동측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다.
- 건물. 2015.06.16. 준공, 모닝시티 289세대 규모 자료가 확인되며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 유사면적 거래는 확인되지만 최근 거래가격은 150,000,000원이고 최근 추세는 -16.6%입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회로 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 114호·116호와 벽체 구분 없이 사용했던 이력이 있어 115호 단독 경계와 출입·내부 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 6건 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자 존재 여부와 명도 대상자를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 173,800,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원을 가격 기준으로 우선 적용해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 현재 최저가는 최근 시세의 58.5%이지만 5회 유찰과 -16.6% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, 상가의 ‘팔림’과 ‘경계’를 먼저 본다
이 사건은 권리보다 현황과 환금성이 핵심입니다. 2019.06.28. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 임차·점유 기재 6건은 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 87,732,000원은 최신 거래 150,000,000원의 58.5%여서 가격상 할인 폭은 분명합니다. 그러나 최근 거래 추세가 -16.6%이고 이미 5회 유찰됐으며, 본건이 공실 근린시설이고 114호·116호와 벽체 구분 없이 이용됐던 이력까지 있습니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮아졌지만, 현장 경계·재임대 가능성·재매각성을 확인해야 비로소 할인 가치가 살아나는 물건입니다.
