대전지방법원 2025타경503741. 세종특별자치시 나성동 노블비즈니스타운 1층 105-에이호, 공부상 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실은 제1종근린생활시설(소매점)이고, 현황은 인접 104호 및 105호와 호별 경계 없이 하나의 근린생활시설 세사리빙으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체를 알 수 없다고 기재되어 있으며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
권리의 계산상 말소기준은 2019.06.26. 주식회사 삼우종합건축사사무소의 가압류 1,257,411,232원입니다. 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 실질 리스크는 등기권리보다 임차인과 호실 구분, 대지권 확인에 더 크게 걸려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503741 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층 105-에이호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 세사리빙 |
| 소유자 | 주식회사노블 |
| 감정가 / 최저가 | 976,000,000원 / 234,338,000원 (4회 유찰, 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유엔피엘대부 주식회사 / 2,643,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
| 현황상 구분 | 인접 104호 및 105호와 호별 구분 없이 일체로 이용 · 경계 표지 및 건물번호표지 없음 |
① 권리 흐름 — 등기 계산은 소멸형, 임차인은 별도 확인
이 사건의 계산상 말소기준은 2019.06.26. 가압류입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 이미향은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 이 0원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 이미향은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입·점유 기준 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미향 | 전입신고일 미상 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2026.02.02 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 세종노블 이준형 | 2022.05.30 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)세종전월산 임붕철 | 2020.06.19 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 4회 유찰 — 최저가 24.01%를 ‘저가’로 단정하면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 234,338,000원으로 감정가 976,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 이 사건은 아파트가 아니라 중심상업지역의 근린시설이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 더구나 대지권 미등기와 호실 경계 불명확, 미상 임차인이 동시에 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 방식은 적절하지 않습니다.
다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 164,036,600원, 6회 유찰 시 114,825,620원입니다. 그러나 유찰이 더 진행될수록 선순위 가압류의 미배당액도 1,027,153,964원 → 1,096,471,144원 → 1,144,993,171원으로 커집니다. 배당 부족 자체가 곧 매수인 인수로 연결되는 구조는 아니지만, 이 사건의 높은 채권압박과 반복 유찰을 보여주는 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,080,732원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 삼우종합건축사사무소 | 1,257,411,232원 | 230,257,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 가압류 미배당액은 1,027,153,964원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이미향의 보증금·확정일자·대항력 확인 결과에 따라 임차인 관련 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 대지권·호실 경계 — 권리분석만큼 중요한 실물 리스크
매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 기재되어 있습니다. 동시에 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 감정평가 역시 등기사항전부증명서상 소유권대지권 확인이 불가능하지만 적정 대지지분을 구분건물에 포함해 평가했다고 설명합니다.
현황도 단순하지 않습니다. 105-에이호는 인접 104호 및 105호와 호별 구분 없이 일체의 근린생활시설로 사용 중이고, 경계 표지나 건물번호표지가 없습니다. 다만 집합건축물대장상 건축물현황도에 따라 위치 확인은 가능합니다. 낙찰 후 독립 점유·사용·임대 또는 재매각을 생각한다면 이 구분 문제는 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황은 인접호수와 통합해 세사리빙으로 이용 중입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 더휴리저브5단지아파트 서측 인근으로, 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 중로2류, 서측 광로3류와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 중 1층 호실이며 승강기·소방·지하주차장·공동 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도, 4회 유찰, 호실 경계 불명확 및 대지권 확인 문제가 함께 있어 재매각·임대 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이미향의 전입신고일 확인. 말소기준 2019.06.26.보다 빠른지 여부가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 이미향 보증금·확정일자 확인. 현재 계산상 인수액 0원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 대지권 원인·귀속 확인. 대지권 미등기이고 유무를 알 수 없으므로 등기 및 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 105-에이호 경계 확인. 104호·105호와 일체 사용 중이므로 집합건축물대장상 현황도와 실제 점유·벽체·출입구를 확인해야 합니다.
- 독립 사용 가능성 확인. 낙찰 후 호실 단독 임대·영업·매각이 가능한 상태인지 실물 확인이 필요합니다.
- 현재 점유자와 명도 범위 확인. 실제 임차인 3명의 점유 부분과 사용관계를 호실별로 특정해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 유찰됐다”보다 중요한 확인사항
현재 최저가 234,338,000원은 감정가 976,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 이 물건은 단순히 많이 유찰된 근린시설이 아닙니다. 대지권이 미등기이고 그 유무도 확정되지 않았으며, 105-에이호는 인접 104호·105호와 경계 없이 하나로 사용 중입니다. 여기에 실제 임차인 3명 중 이미향은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 현재 계산상 인수 0원과 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로는 높은 점수를 주기 어렵습니다. 임차인 확인 → 대지권 확인 → 호실 독립성 확인의 순서로 불확실성을 제거한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 지금 단계의 결론은 “가격보다 권리·실물 확인이 먼저인 고위험 근린시설”입니다.
