* 예상배당 계산상 인수액이 0원이라는 뜻입니다. 대항력 미상 임차·점유 관계가 확정되기 전 법적 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
대전지방법원 2025타경503741. 세종 나성동 노블비즈니스타운 1층 109호 근린시설입니다. 현재 회차 최저매각가격은 283,318,000원으로 감정가 1,180,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고 이번 물건에는 별도 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
권리 쪽도 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 끝내기 어렵습니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2019.06.26 갑구 5번 주식회사 삼우종합건축사사무소 가압류 1,257,411,232원입니다. 이후 압류·임차권·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차·점유 조사에는 보증금과 기준일이 확인되지 않은 명의가 남아 있어 대항력 가능성을 닫을 수 없는 부분이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503741 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층109호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사노블 |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,000,000원 / 283,318,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,643,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 확인 | 대전지방법원 세종등기소 · 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 배당모형은 0원, 그러나 확인할 권리가 남아 있다
제공된 권리판정의 말소기준은 2019.06.26 주식회사 삼우종합건축사사무소의 가압류입니다. 세종특별자치시 압류, 국민건강보험공단 압류, 세종전월산주식회사 상가건물임차권, 2025.11.06 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각소멸 판정입니다.
임차·점유 관계 — ‘인수 0원’ 확정 전 확인해야 할 표
| 임차·점유 명의 | 보증금 | 확인 일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미향 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 세종노블 이준형 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)세종전월산 임붕철 | 미상 | 2020.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 세종전월산주식회사 | 100,000,000원* | 확정일자 2020.06.19 임차권등기 2021.03.15 | 2021.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
* 세종전월산주식회사 임차권의 임차보증금 100,000,000원과 차임 1,000,000원은 109호와 110호의 합산금액으로 기재돼 있습니다.
세종전월산주식회사의 등기상 상가건물임차권에는 제1층 109호 66.08㎡ 전부, 임대차계약일자 2018.04.24, 점유개시일자 2018.06.01, 사업자등록신청일자 2020.05.26, 확정일자 2020.06.19가 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2021.03.15 접수됐고 매각으로 소멸하는 권리로 판정돼 있지만, 109호와 110호 합산 보증금의 귀속범위까지 포함해 원문 대조가 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가 283,318,000원은 감정가 1,180,000,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰된 결과라 할인 폭 자체는 큽니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세를 비교할 자료가 없으므로, 감정가 대비 76% 가까이 낮아졌다는 사실만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,766,452원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 삼우종합건축사사무소 | 1,257,411,232원 | 278,551,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권 1,257,411,232원 가운데 현재 회차에서 예상되는 배당은 278,551,548원이고, 미배당은 978,859,684원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 경매 신청채권자의 청구금액은 2,643,600,000원이며, 현재 회차 예상 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임차관계 확정 결과에 따라 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 더휴리저브5단지아파트 서측 인근으로, 상업 및 업무시설이 혼재한 상업지대입니다. 상업지역 중심 접근성과 교통 편의성을 포함한 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물의 근린시설로, 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 동측 중로2류, 서측 광로3류에 접합니다. 토지면적은 1,761.9㎡, 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
- 구획 확인. 109호와 110호는 구획시설 철거가 일시적인 것으로 조사됐으며 물리적 복원이 가능한 것으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3건 확인. 이미향·세종전월산주식회사·기사항전의 점유·전입 또는 사업자등록·보증금·확정일자 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조하세요.
- 109호·110호 보증금 배분 확인. 세종전월산주식회사의 임차보증금 100,000,000원과 차임 1,000,000원은 두 호실 합산금액입니다. 109호에 귀속되는 실제 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 2016년 근저당 원문 대조. 2016.06.27 근저당 설정, 2017.03.24 채권최고액 변경, 2025.01.14 근저당권 이전의 연결관계와 말소 여부를 직접 확인하세요.
- 가격 판단은 감정가 할인율과 분리. 현재 최저가가 감정가의 24.01%여도 최근 실거래 비교 없이 시장가보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 구획·영업현황 확인. 109호·110호 구획시설과 실제 출입·점유범위, 인접 호수와의 경계를 현장에서 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리·점유·구획·상권·환금성 가운데 반복 유찰의 원인이 무엇인지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 권리 확정
이 물건의 현재 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,180,000,000원이 네 번 유찰돼 283,318,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 근린시설인 만큼 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 배당모형상 인수액 0원과 별개로 대항력 미상 임차·점유가 3건 남아 있다는 점입니다.
여기에 2016년 근저당 설정·변경과 2025년 근저당권 이전의 연결관계, 109호와 110호의 구획시설 및 합산 임차보증금 문제까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “싸게 내려왔으니 바로 입찰”형이 아니라, 권리와 점유를 먼저 닫은 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다. 현재 단계의 결론은 가격 숫자는 낮아졌지만 권리 확인은 아직 끝나지 않았다입니다.
