대전지방법원 2025타경503741. 세종시 나성동 노블비즈니스타운 1층 110호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사노블이고, 현재 권리분석의 기준선은 2019.06.26. 주식회사 삼우종합건축사사무소의 가압류 1,257,411,232원입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 국민건강보험공단 압류, 임차권등기 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다. 현재 회차 292,922,000원을 기준으로 한 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원 = 안전”으로 끝내면 안 됩니다. 이미향과 기사항전은 전입·보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없는 상태입니다. 또 세종전월산주식회사의 임차권등기에는 보증금 100,000,000원이 기재돼 있지만 이 금액은 109호와 110호의 합산금액입니다. 110호만의 보증금을 임의로 나눠 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503741 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층 110호 · 도로명 한누리대로 312 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 임차권등기 범위 | 제1층 110호 68.44㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사노블 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 292,922,000원 (4회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 케이씨유엔피엘대부 주식회사 |
| 청구금액 | 2,643,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 그러나 임차관계 확인은 남는다
말소기준은 2019.06.26. 가압류입니다. 2020.08.12. 세종특별자치시 압류와 2021.04.05. 국민건강보험공단 압류는 그 이후 권리입니다. 2021.03.15. 설정된 세종전월산주식회사의 상가건물임차권도 등기시점은 말소기준 뒤입니다. 임차권등기 내용에는 점유개시일 2018.06.01., 사업자등록신청일 2020.05.26., 확정일자 2020.06.19.가 적혀 있습니다. 상가 대항요건의 핵심인 사업자등록 시점이 말소기준일보다 뒤이므로 이 임차관계는 선순위 대항력으로 보기는 어렵습니다.
임차인·점유관계 점검
| 성명 / 명칭 | 주요 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이미향 | 배당요구 2026.02.02 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 세종노블 이준형 | 전입신고 2022.05.30 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)세종전월산 임붕철 | 전입신고 2020.06.19 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 세종전월산주식회사 | 임차권등기 2021.03.15 · 확정일자 2020.06.19 · 보증금 100,000,000원* | 없음 판단 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일·확정일자·보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 세종전월산주식회사 임차권등기의 임차보증금 100,000,000원과 차임은 109호와 110호의 합산금액으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 24.01% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
현재 최저가는 292,922,000원으로 감정가 1,220,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 같은 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 거래값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 292,922,000원 | 24.01% | 969,390,140원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 205,045,400원 | 16.81% | 1,056,036,468원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 143,531,780원 | 11.76% | 1,116,688,897원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 가압류 채권의 미배당액은 969,390,140원에서 1,056,036,468원, 1,116,688,897원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 현재 시나리오상 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 가격의 핵심 문제는 채권 미배당이 아니라, 실거래 시세 검증 없이 감정가 할인율만 보고 적정가를 판단하기 어렵다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,922,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,900,908원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 삼우종합건축사사무소 | 1,257,411,232원 | 288,021,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 가압류 채권 1,257,411,232원 중 288,021,092원이 배당되고 969,390,140원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 더휴리저브5단지아파트 서측 인근의 노블비즈니스타운으로, 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대입니다. 상업지역 중심 접근성과 교통시설 편의성을 포함한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도·현황. 감정평가상 대상 평가군의 일련번호 2·3은 공부상 제2종근린생활시설 일반음식점 용도이고 기준시점 폐문상태로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 상업·업무용 건부지이며, 동측 중로2류와 서측 광로3류에 접합니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 점검. 실제 경매가 4회 유찰된 상태이므로 감정가 할인율과 별개로 이 근린시설의 실제 응찰수요와 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 이미향과 기사항전의 최초 점유·사업자등록 또는 전입, 보증금, 확정일자를 원본에서 확인해야 합니다. 확인 전에는 선순위 임차인 부재를 확정하면 안 됩니다.
- 세종전월산 임차관계 정리. 임차권등기 보증금 100,000,000원은 109호와 110호 합산입니다. 110호 귀속분을 임의로 산정하지 말고 계약서·배당요구·임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
- 109호·110호 경계 확인. 두 호실 사이 구획시설 철거가 일시적이고 물리적 복원이 가능한 것으로 조사됐습니다. 실제 경계, 출입구, 설비 분리, 복원 상태를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 연혁 확인. 2016년 설정, 2017년 채권최고액 변경, 2025년 권리이전 기록과 현재 말소기준의 관계를 등기 원본으로 재확인하세요.
- 가격 검증. 292,922,000원은 감정가의 24.01%이지만 최근 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 마세요. 인근 동종 근린시설의 실제 거래·임대수익 검증이 선행돼야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미확정 권리와 실제 시장가격이다
이 사건의 표면은 강렬합니다. 감정가 1,220,000,000원이 4회 유찰돼 292,922,000원, 즉 24.01%까지 내려왔습니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 할인율과 인수 계산값만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 이미향·기사항전의 대항력과 보증금이 미상이고, 세종전월산주식회사 임차보증금은 109호·110호 합산이며, 두 호실 사이 구획시설 철거·복원 문제도 직접 확인해야 합니다.
무엇보다 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 24.01%를 곧바로 “시세의 24%”로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. 계산상 인수는 0원, 권리 확인은 미완, 가격 메리트는 아직 검증 전. 이 세 문장을 분리해 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
