수원지방법원 2024타경10869. 경기도 용인시 기흥구 농서동에 있는 프리미엄원희캐슬기흥서천의 1층 L184호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고, 감정평가 당시에는 공실로 확인됐습니다. 감정가는 10억 5,000만원이지만 7회 유찰되면서 최저매각가는 8,647만 1,000원까지 낮아졌습니다. 이처럼 감정가와 최저가의 차이가 큰 물건은 단순히 할인율만 볼 것이 아니라, 실제 이용 가능성과 시장에서 되팔 수 있는 가격을 따져봐야 합니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 12월 28일 우리은행이 설정한 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 L185호와 L186호를 공동담보로 포함하고 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 채권최고액은 공동담보를 포함한 권리 금액으로, 이를 L184호만의 개별 채무나 낙찰자가 승계할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘184호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 건물 내 1층 |
| 현황 이용상태 | 감정 당시 공실 · 내부 단열재 및 베니어판 등 적치 |
| 소유자 | 골든힐인베스트주식회사 (2023.12.28. 소유권이전) |
| 등기상 거래가액 | 1,023,793,344원 (2023.12.11. 매매) |
| 감정가 | 1,050,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,471,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.24%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 2,185,538,107원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 공동담보 | 프리미엄원희캐슬기흥서천 제1층 L185호 · L186호 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
등기부에서는 신탁을 거쳐 현재 소유자인 골든힐인베스트주식회사로 소유권이 이전된 흐름이 확인됩니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있으며, 현재 경매에서 중요하게 볼 권리는 2023.12.28. 설정된 우리은행 근저당권입니다.
우리은행은 2024.09.26. 임의경매개시결정을 받았습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 권리 금액은 0원입니다. 채권자에게 배당되지 못한 금액은 크지만, 그 미배당액이 곧 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 — L184호와 L186호를 구분해야 한다
현황조사에는 두 업체의 임차 관련 기재가 있습니다. 그런데 주식회사제이와이디홀딩스는 L184호, 주식회사비엔에스는 L186호로 표시돼 있습니다. 경매 대상은 L184호이므로 두 업체를 같은 호실의 임차인으로 합산하거나, L186호의 보증금을 L184호의 인수 위험에 더해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 대상 | 임차조건 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) L184호 · 본건 관련 현황조사상 105.8000㎡ 기재 | 보증금 30,000,000원 월차임 3,000,000원 | 2024.03.26. | 없음말소기준 이후 신고 | 확인되지 않음확정일자 미상 | 인수 없음현재 분석 기준 |
| 주식회사비엔에스(배이은) L186호 · 본건과 별도 호실 현황조사상 61.1000㎡ 기재 | 보증금 30,000,000원 월차임 2,000,000원 | 2024.07.31. | 없음말소기준 이후 신고 | 확인되지 않음확정일자 미상 | 본건 대상 아님L186호 임차 기재 |
본건 L184호에 직접 대응하는 임차 기재는 1개 업체입니다. L186호의 임차조건은 참고 정보이며, 본건 보증금이나 월차임에 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 8.24%가 시세 할인율은 아니다
이번 물건에서 가장 눈길을 끄는 숫자는 감정가와 최저매각가의 격차입니다. 감정가 1,050,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 86,471,000원입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 과거 감정가 대비 경매 최저가의 비율이며, 현재 실거래 시세보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.
현재 확인 가능한 비교 실거래가격이 없어 최근 거래가, 최근 12개월 평균, 거래 추세를 근거로 적정 낙찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 본건은 아파트가 아닌 제2종근린생활시설로, 실제 사용 가능 업종과 공실 유지 가능성, 수요층을 함께 평가해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 86,471,000원 | 8.24% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 60,529,699원 | 5.76% | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 42,370,789원 | 4.04% | 0원 |
8회·9회 유찰 시 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 후속 매각조건과 일정은 법원 공고로 확인해야 합니다. 실질취득금액은 낙찰가에 권리 인수액을 더한 기준이며, 취득세·명도비·수선비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,956,478원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 2,520,000,000원 | 84,514,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 86,471,000원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용으로 1,956,478원, 우리은행 근저당권에 84,514,522원이 배분됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 2,435,485,478원입니다. 하지만 이는 배당표에서 충족되지 못한 채권액이지, 낙찰자가 승계하는 채무가 아닙니다.
집행비용과 배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 채권액·공동담보 배당·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정채권액과 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근입니다. 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물의 1층 근린시설입니다. 외벽은 커튼월 방식의 복층유리 및 알루미늄복합판넬 등으로 마감돼 있고, 급배수·위생·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점 지원시설이며 감정 당시 공실입니다. 내부 단열재·베니어판 등의 적치 상태가 기재돼 있어 실제 영업 가능 상태, 내부 정리 및 추가 공사 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 3필지 일단지 기준으로 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 서측 약 30m, 북·동·남측 약 15m 내외 도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 기재가 있습니다. 실제 거래 및 이용과 관련한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 감정평가서에 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 적치물이나 실제 사용 상태에 관한 문제가 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 지식산업센터와 근린시설이 혼재한 상업용 부동산으로, 실제 임차 수요·업종 허용범위·공실기간·재매각 가능성이 중요합니다. 7회 유찰 이력을 고려하면 회수 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. L184호와 용도·면적·입지·접근성이 유사한 근린시설의 최근 실거래 및 임대 사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 8.24%라는 숫자를 시장 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
- 점유와 임차 관계. 감정 당시 공실 기재와 L184호 관련 제이와이디홀딩스의 임차 기재가 일치하는지 확인해야 합니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 호실 구분. 본건은 L184호입니다. L185호·L186호는 공동담보 관계에 있고, L186호 임차인은 별도 호실 관련 기재입니다. 임차보증금이나 임대수익을 혼합하지 않도록 주의해야 합니다.
- 공동담보 배당. 우리은행 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·배당 진행 상황을 확인하세요. 본건 예상배당은 개별 물건에 대한 추정으로 확정 배당표가 아닙니다.
- 내부 현황. 적치된 단열재와 베니어판 등의 반출 책임, 내부 시설 상태, 원상복구 및 영업 전 추가 공사 필요 여부를 확인하세요.
- 용도 적합성. 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)로서 실제 사용하려는 업종의 허용 여부와 시설 요건을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현황조사상 월차임 기재를 현재 발생하는 수익으로 간주해서는 안 됩니다. 특히 L186호의 월차임은 본건 L184호의 수익이 아닙니다.
- 관리비·세금·명도. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선변제 가능성, 적치물 처리비, 명도비용과 취득 부대비용을 별도로 점검하세요.
- 허가·규제. 토지거래계약 허가구역 관련 기재와 준주거지역·지구단위계획에 따른 구체적인 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 2026.10.28. 매각기일의 변경 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 공동담보 관계를 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8% ≠ 시세의 8%”
이 물건은 첫인상이 강렬합니다. 1,050,000,000원으로 평가됐던 근린시설을 현재 최저가 86,471,000원에서 검토할 수 있기 때문입니다. 게다가 우리은행 근저당권과 현재 임차 관련 분석에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리상 미배당액이 크다고 낙찰자 부담액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
하지만 7회 유찰이라는 이력과 근린시설의 환금성 문제를 가볍게 봐서는 안 됩니다. 감정 당시 공실이고, 내부에는 적치물이 있으며, 임차 관련 기록과 공실 현황 사이에 확인할 부분도 남아 있습니다. 무엇보다 현재 시장에서 이 호실을 얼마에 매입하거나 임대할 수 있는지 입증할 거래 근거가 부족합니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성 판단은 보류입니다. 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 이유만으로 고득점을 주거나 즉시 입찰을 권할 수 없습니다. L184호의 실제 점유, 공동담보, 이용 가능성, 최근 거래 및 임대수요가 확인돼야 86,471,000원이 매력적인 낙찰가인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 저가 낙찰 가능성보다 매입 후 보유·임대·매각이 가능한지를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
