수원지방법원 2024타경10869. 용인 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘184호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)입니다. 현재 소유자는 골든힐인베스트주식회사이고, 2023.12.28. 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 등기상 거래가액은 1,023,793,344원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
2024.09.26. 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 현재 최저매각가는 123,531,000원입니다. 권리관계만 보면 기준권리보다 앞서 매수인에게 남는 임차권이나 후순위 인수권리가 확인되지 않아 구조는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 6회 유찰된 근린시설이라는 사실과 실거래 비교 자료가 없는 점 때문에, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘184호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현황 공실 |
| 본건 관련 면적 | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 L184호 105.8000㎡ |
| 소유자 | 골든힐인베스트주식회사 · 2023.12.28. 소유권이전 · 거래가액 1,023,793,344원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 123,531,000원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 2,185,538,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.12.28. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날짜에 골든힐인베스트주식회사가 소유권을 취득했고, 이후 2024.09.26. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 우리은행 근저당은 본건 외에 프리미엄원희캐슬기흥서천 L185호·L186호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
임차인 현황 — 실임차인 2곳, 본건 직접 관련은 L184호
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 L184호 105.8000㎡ | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.03.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L186호 61.1000㎡ | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.07.31. | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 기재된 실임차인은 2곳입니다. 다만 본 경매 목적물은 L184호이므로 직접 관련 임차인은 주식회사제이와이디홀딩스(김종민)이고, 주식회사비엔에스(배이은)의 점유 부분은 L186호로 본건과 다른 호실입니다. 두 신고일 모두 2023.12.28. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 대비 낮아도 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 회차 최저매각가는 123,531,000원으로 감정가 대비 11.76% 수준입니다. 다만 이 물건은 동일·유사 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 제시되지 않아, 감정가 대비 큰 할인만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 판단할 수 없습니다. 특히 제2종근린생활시설은 주거용 부동산처럼 단지 동일평형 거래만으로 가격을 검증하기 어려워 실제 임대수익·상권·공실기간·유사 호실 매매가 확인이 중요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 123,531,000원 | 121,001,566원 | 2,398,998,434원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 86,471,700원 | 84,515,209원 | 2,435,484,791원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 60,530,189원 | 59,040,646원 | 2,460,959,354원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어 우리은행의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 후순위 매수인이 떠안는 금액으로 전환되지 않습니다. 현재·7회·8회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,529,434원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 121,001,566원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,529,434원을 제외한 121,001,566원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,398,998,434원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근이며, 주위는 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터와 근린생활시설이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고 현황은 공실입니다. 내부에는 단열재·베니어판 등이 적치되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물 내 1층 호실이며 기본 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 일단지 기준 서측 약 30m, 북·동·남측 약 15m 내외 도로에 접하는 준각지 형태입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대가 검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자보다 유사 1층 근린시설의 실제 매매가·보증금·월차임·공실기간 확인이 우선입니다.
- L184호 점유 재확인. 임차인 조사 이력과 현황 공실 기재가 함께 있으므로 입찰 직전 실제 점유자·열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 본건 임차인의 대항력은 없지만 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 배당 시뮬레이션에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 L185호·L186호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 배당 관계와 다른 호실 경매·배당 진행상황을 원문에서 확인하세요.
- 공실 비용 반영. 현황 공실인 근린시설이므로 취득 후 임차인 모집 전까지 관리비·공실기간·내부 정리 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내용을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.12.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 본건 L184호 임차인의 신고일은 그보다 뒤여서 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수형 함정은 크지 않습니다.
반면 투자 판단은 훨씬 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 1,050,000,000원이 6회 유찰돼 123,531,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 현황 공실인 제2종근린생활시설이고, 실제 가격을 검증할 동일·유사 거래 비교가 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격·환금성은 별도 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다.
