수원지방법원 2024타경10869. 경기도 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 엘186호, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)인 근린시설입니다. 현황은 공실이고, 철근콘크리트구조 지하1층 지상10층 건물의 1층 물건입니다. 현재 소유자는 골든힐인베스트주식회사이며 2023.12.28. 거래가액 910,910,016원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.26. 임의경매개시결정, 2024.11.28. 용인시 압류가 순서대로 들어왔지만 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기도 이미 말소되어 현재 권리관계에서 매수인이 별도로 떠안을 신탁등기는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘186호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 61.10㎡ |
| 현황 | 공실 |
| 소유자 | 골든힐인베스트주식회사 (2023.12.28. 거래가액 910,910,016원) |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 75,435,000원 (현재 회차 · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,185,538,107원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.12.28. 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원으로, 신청채권 청구액 2,185,538,107원보다 큽니다. 이후 경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 및 2022년의 신탁 관련 등기는 현재 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 대상 호실은 대항력 없음
현황조사상 임차 관계 2건이 확인됩니다. 이 중 대상 물건인 엘186호는 주식회사비엔에스(배이은)가 점유하며, 전입일은 2024.07.31., 보증금은 30,000,000원, 월세는 2,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.12.28. 우리은행 근저당보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 엘184호 · 105.8000㎡ · 본건과 다른 호실 | 2024.03.26 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 엘186호 · 61.1000㎡ · 대상 물건 | 2024.07.31 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
엘184호 임차인은 본건 엘186호와 다른 호실이므로 그 보증금은 본건 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 엘186호 임차인의 보증금 30,000,000원 역시 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 7회 유찰 후 감정가의 8.24%
감정가는 916,000,000원이지만 현재 최저매각가는 75,435,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 최저가율은 감정가 대비 8.24%입니다. 다만 이 가격까지 내려오는 동안 이미 7회 유찰됐다는 사실이 중요합니다. 즉, 낮은 최저가 자체보다 왜 7회 연속 유찰됐는지를 공실·임대관계·환금성 관점에서 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰) | 75,435,000원 | 8.24% | 2,446,322,830원 |
| 8회 유찰 시 | 52,804,500원 | 5.76% | 2,468,545,981원 |
| 9회 유찰 시 | 36,963,150원 | 4.04% | 2,484,102,187원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,757,830원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사 우리은행 | 2,520,000,000원 | 73,677,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 75,435,000원에서는 집행비용 1,757,830원을 제외한 73,677,170원이 우리은행 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 우리은행 근저당은 채권최고액 2,520,000,000원 기준이며, 현재 회차에서 2,446,322,830원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물이며 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단지 기준 평탄한 사다리형 토지로 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용 중이며, 중로각지에 해당합니다. 토지면적은 5,785.4㎡, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 중로2류 및 완충녹지와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확인. 대상 호실 엘186호 임차인의 보증금 30,000,000원은 대항력이 없어 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 인수액은 0원입니다.
- 다른 호실 임차인 구분. 주식회사제이와이디홀딩스(김종민)는 엘184호 임차인으로, 본건 엘186호와 다른 호실입니다. 그 보증금 30,000,000원을 본건 취득비용에 합산하지 않습니다.
- 7회 유찰의 원인 확인. 현재 최저가는 75,435,000원이지만 이미 7회 유찰됐습니다. 공실과 임대관계 미상을 감안해 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 자료상 8회 유찰 시 52,804,500원, 9회 유찰 시 36,963,150원으로 제시되어 있습니다. 현재 회차 입찰 여부는 가격뿐 아니라 유찰 지속 여부까지 함께 판단하세요.
- 배당 구조. 현재 매각가에서는 우리은행 근저당 채권최고액 2,520,000,000원 중 73,677,170원만 배당되고 2,446,322,830원이 미배당됩니다.
- 신탁 이력 확인. 과거 아시아신탁주식회사 및 신한자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 소유권은 골든힐인베스트주식회사입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 물건”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.12.28. 우리은행 근저당이고, 대상 호실 엘186호 임차인은 그 이후인 2024.07.31. 전입하여 대항력이 없습니다. 경매개시결정과 용인시 압류 역시 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 진짜 판단 포인트는 가격과 환금성입니다. 감정가 916,000,000원에서 현재 최저매각가 75,435,000원까지 내려왔지만 그 과정에서 7회 유찰됐습니다. 현황도 공실이고 임대관계가 미상이므로, 단순히 감정가 대비 8.24%라는 숫자만 보고 저가 매수라고 결론내리면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 낮음, 수요 검증은 필수인 근린시설입니다.
