수원지방법원 2024타경10869. 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘186호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)입니다. 소유자는 골든힐인베스트주식회사이고, 2023.12.28 소유권을 이전받은 같은 날 우리은행이 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조보다 더 주의할 부분은 6회 유찰이라는 시장 반응입니다. 감정가 916,000,000원에서 현재 최저가는 107,765,000원으로 내려왔습니다. 인수할 보증금이나 존속 권리가 없어 실질취득액도 현재 최저가와 동일하게 볼 수 있지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘186호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 골든힐인베스트주식회사 (2023.12.28 소유권이전 · 거래가액 910,910,016원) |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 107,765,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,185,538,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.28 설정된 우리은행 근저당권 2,520,000,000원입니다. 같은 날 골든힐인베스트주식회사가 소유권을 취득했고, 이후 2024.09.26 임의경매개시결정, 2024.11.28 용인시 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 우리은행 근저당은 엘184호·엘185호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 대상호 확인 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 L184호 105.8000㎡ | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.03.26 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘186호 61.1000㎡ | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.07.31 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 2개 법인이 기재되어 있으나, 이 사건 대상호 엘186호에 기재된 실제 임차인은 주식회사비엔에스(배이은) 1명입니다. 주식회사제이와이디홀딩스(김종민)는 엘184호 점유로 기재되어 대상호와 다릅니다. 두 신고 모두 말소기준일 2023.12.28보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,308,710원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 105,456,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,765,000원 가정 시 우리은행 배당액은 105,456,290원이고, 채권최고액 기준 미배당은 2,414,543,710원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근이며, 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터·근린생활시설이 소재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 도로·토지. 서측 약 30m, 북·동·남측 약 15m 내외 도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형 공업용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물로, 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설인데다 이미 6회 유찰된 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 단순 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인이 최우선. 현재 최저가 107,765,000원이 감정가의 11.76%라도 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 인근·동일 건물 근린시설의 실제 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 대상호 점유 재확인. 감정 당시 공실과 현황조사의 엘186호 임차인 기재가 함께 존재합니다. 매각기일 전 실제 영업·점유 상태를 확인하세요.
- 임차인 구분. 주식회사제이와이디홀딩스는 엘184호로 기재되어 이 사건 엘186호와 다릅니다. 대상호 임차인 주식회사비엔에스의 전입일은 말소기준보다 늦습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 엘184호·엘185호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 물건별 경매·배당 진행 상황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 공실 비용. 근린시설 공실이 이어질 경우 관리비·세금·임차인 모집 비용과 보유기간이 실질 수익률을 크게 바꿀 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 6회 유찰의 의미를 무시하면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 임차인과 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리분석 자체만 보면 비교적 단순한 편입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 감정가 916,000,000원이 6회 유찰되어 107,765,000원까지 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가 대비 88.24% 할인 = 시세보다 저렴”이라는 결론은 성립하지 않습니다. 공부상 제2종근린생활시설이고 감정 당시 공실이었던 만큼, 반복 유찰은 환금성과 임대수요를 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다. 권리는 통과, 가격은 실거래·임대수요 확인 전까지 보수적 접근. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 실제 시장에서 다시 팔거나 임대할 수 있는 가격을 확인하는 데 있습니다.
