수원지방법원 2024타경10869. 경기도 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 엘185호 근린시설입니다. 현재 소유자는 골든힐인베스트 주식회사이고, 2023년 12월 28일 소유권이전과 같은 날 주식회사 우리은행의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,520,000,000원이며, 본건 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 9월 26일 우리은행의 임의경매개시결정이 내려졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 인수 부담은 없습니다. 반면 물건의 성격은 주거용이 아니라 근린시설이고, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설), 현황은 공실입니다. 이미 7회 유찰되어 현재 최저매각가가 감정가의 약 8.2% 수준까지 떨어졌지만, 가격이 낮아진 사실 자체와 실제 환금성·수익성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘185호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 골든힐인베스트 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 75,435,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,185,538,107원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 명확, 인수 0원
2019년의 소유권보존 신탁과 2022년의 소유권이전 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.12.28 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 2024.09.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 권리 중 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 인수권리는 없음
현황조사상 확인된 관련 임차인은 2명입니다. 다만 기재된 점유 호실은 본건 엘185호가 아니라 엘184호와 엘186호입니다. 두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 확인됩니다. 본건 엘185호의 임대관계는 미상이며, 감정평가상 현황은 공실입니다.
| 임차인 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천L184호 지식산업센터105.8000㎡ | 2024.03.26 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 프리미엄원희캐슬기흥서천1층 엘186호61.1000㎡ | 2024.07.31 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
위 2명은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 두 임차인의 전입일이 말소기준권리일인 2023.12.28 이후입니다. 따라서 확인된 임차인 보증금은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 우선변제 여부는 별도로 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,757,830원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 우리은행 | 2,520,000,000원 | 73,677,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 75,435,000원에서는 집행비용 1,757,830원을 제외한 73,677,170원이 우리은행에 배당되고, 채권최고액 2,520,000,000원 중 2,446,322,830원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액은 2,185,538,107원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰·가격 구조 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 회차는 7회 유찰 상태이며 매각가는 75,435,000원입니다. 다음 회차가 성립하지 않아 8회 유찰이 되면 매각가는 52,804,500원, 9회 유찰 시에는 36,963,150원으로 내려갑니다. 반면 우리은행의 채권최고액 기준 미배당액은 각각 2,446,322,830원, 2,468,545,981원, 2,484,102,187원으로 커집니다.
중요한 점은 가격 하락과 매수 메리트가 동일하지 않다는 것입니다. 실거래 자료가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정할 수 없습니다. 특히 본건은 공부상 제2종근린생활시설이고 현황이 공실이며 임대관계도 미상입니다. 실제 임대수요와 매출·수익성에 따라 동일한 낙찰가라도 투자 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근입니다. 주위는 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 현황은 공실입니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물의 1층 145호 외 2개호로서 커튼월 방식의 복층유리 및 알미늄복합판넬, 수성페인팅, 무석면텍스, 통창 샷시 등의 마감입니다.
- 토지. 3필지 일단지 기준 인접대지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용 중입니다. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 토지면적은 5,785.4㎡, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로각지이며, 준주거지역·지구단위계획구역·도시지역에 해당합니다. 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로2류 및 완충녹지에 접합니다.
- 하자·환금성. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현황 공실, 임대관계 미상, 7회 유찰이라는 점을 함께 고려하면 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 말소기준권리는 2023.12.28 우리은행 근저당권이며 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 관련 임차인 2명도 대항력이 없습니다.
- 본건 점유 확인. 관련 임차인으로 확인된 점유자는 엘184호와 엘186호입니다. 본건 엘185호는 현황상 공실이고 임대관계는 미상이므로, 입찰 전 실제 점유와 임대차 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 7회 유찰의 의미. 현재 최저매각가 75,435,000원은 감정가 대비 약 8.2%지만, 실거래 비교 근거가 없으므로 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당의 원부에는 공동담보로 엘184호와 엘186호가 기재되어 있으므로 관련 호실의 등기·배당관계를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도·규제 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설), 준주거지역, 지구단위계획구역 등 토지이용계획을 전제로 실제 영업 가능 용도와 인허가 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가매수”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2023.12.28 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 관련 임차인 2명도 엘184호와 엘186호에 위치하고 대항력이 없어 본건의 인수 부담으로 연결되지 않습니다.
그러나 본건의 핵심 위험은 권리보다 물건성과 환금성입니다. 공부상 제2종근린생활시설인 근린시설이고 현황은 공실이며, 이미 7회 유찰되었습니다. 현재 최저매각가 75,435,000원은 감정가 916,000,000원의 약 8.2%에 불과하지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 이를 곧바로 시세 메리트로 볼 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류, 사업성과 환금성 확인이 우선인 물건입니다.
