수원지방법원 2024타경10869. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L185호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 현황은 공실입니다. 소유자는 골든힐인베스트주식회사로 2023.12.28. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 910,910,016원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
우리은행 근저당은 L184호·L186호도 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 2024.09.26. 우리은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 현재 가정매각가 107,765,000원에서는 집행비용을 제외한 105,456,290원이 우리은행에 배당되고 2,414,543,710원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 채권자의 미회수분이지 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10869 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘185호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 골든힐인베스트주식회사 · 2023.12.28. 소유권이전 · 거래가액 910,910,016원 |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 107,765,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,185,538,107원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2019년의 아시아신탁주식회사 신탁과 2022년의 신한자산신탁주식회사 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.12.28. 골든힐인베스트주식회사로 소유권이 넘어온 뒤 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 대상 L185는 공실, 현황조사 기재는 L184·L186
매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 이 물건이 현황 공실로 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에는 아래 두 임차관계가 기재돼 있으나 점유부분은 각각 L184호와 L186호로 표시되어 있어 대상인 L185호의 임차점유로 볼 수 없습니다. 두 기록 모두 전입신고가 2023.12.28. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사제이와이디홀딩스(김종민) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천L184호 지식산업센터105.8000㎡ | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 전입 2024.03.26 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식회사비엔에스(배이은) | 프리미엄원희캐슬기흥서천1층 엘186호61.1000㎡ | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 전입 2024.07.31 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가의 11.76%까지 내려왔지만 ‘시세’와는 별개
감정가 916,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,765,000원, 감정가 대비 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설이고 현황 공실입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 107,765,000원 | 105,456,290원 | 2,414,543,710원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 75,435,500원 | 73,677,661원 | 2,446,322,339원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 52,804,850원 | 51,454,363원 | 2,468,545,637원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행될 때마다 우리은행의 미배당은 늘지만, 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건의 핵심 리스크는 채권 미배당을 떠안는 문제가 아니라, 근린시설 공실을 실제로 얼마의 가치와 임대수익으로 평가할 수 있느냐에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,308,710원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 105,456,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정매각가에서는 우리은행에 105,456,290원이 배당되고 2,414,543,710원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근으로, 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터와 근린생활시설이 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 일반시내버스·직행버스·마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 일단지 기준 서측으로 폭 약 30미터, 북측·동측·남측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재까지 6회 유찰된 근린시설 공실이라는 점 자체가 경매시장에서 가격 발견이 쉽지 않았음을 보여줍니다. 실제 상가 임대수요와 매매수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- L185호 현장점유 재확인. 감정·명세상 공실이지만 입찰 직전 현황을 직접 확인하세요.
- L184·L186과 구분. 현황조사 임차기재와 공동담보 표시가 인접 호실에 걸쳐 있으므로 대상 L185호의 매각목록·등기·점유를 호실별로 대조하세요.
- 근린시설 수익성 검증. 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)의 실제 임대 가능성과 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 6회 유찰의 원인 점검. 감정가 916,000,000원에서 최저가 107,765,000원까지 내려온 과정 자체를 가격 메리트로만 해석하지 말고 물건성·수요·상권을 함께 확인하세요.
- 공동담보 배당 확인. 우리은행 근저당은 L184호와 L186호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당과 채권 회수관계는 원본 배당자료로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 검증”
이 사건의 등기 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2023.12.28. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 경매로 소멸하며, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대상 L185호도 감정·명세상 현황 공실입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 이미 6회 유찰됐습니다. 최저가 107,765,000원이 감정가의 11.76%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’보다 ‘공실 근린시설을 실제 얼마에 임대·매각할 수 있는가’가 핵심입니다.
