수원지방법원 2025타경57773. 수원시 팔달구 인계동 파크앤시티타워 1층 101호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 근린생활시설로 확인됩니다. 감정평가상 101호는 근린생활시설로 이용되고 있으며 관리업체 문의 내용에는 “네일디”로 표시되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 가격 자체보다 임차보증금 승계입니다. 계산상 말소기준은 2025.09.10 임의경매개시결정이고, 선다연은 2021.09.02, 김나은은 2023.11.20로 그보다 앞서 있습니다. 이 두 임차인의 알려진 보증금 20,000,000원과 30,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 주식회사 다배달(장현우)은 2025.08.22로 역시 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로428번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 · 제1층 101호 |
| 점유부분 | 파크앤시티타워 1층 101호 24.8900㎡ |
| 소유자 | 주식회사파크앤시티 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,281,609,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 이용상태 비고 | 근린생활시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기 흐름에서는 2020.07.03 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 2건과 2024.04.12 설정된 근저당권이 등기부상 이미 말소된 상태로 표시되어 있고, 사건 계산상 2025.09.10 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 알려진 승계 50,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 선다연 | 1층 101호 24.8900㎡ | 2021.09.02 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 20,000,000원 |
| 주식회사 다배달(장현우) | 1층 102-1호 1.6500㎡ | 2025.08.22 | 미상 / 20,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계액 미상 |
| 김나은 | 1층 102-1호 79.2000㎡ | 2023.11.20 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 30,000,000원 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 3명입니다. 이 중 선다연과 김나은의 보증금 합계 50,000,000원은 예상배당이 0원으로 계산되고 매수인에게 승계되는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 358,000,000원에 알려진 승계액을 더한 실질취득 최소액은 408,000,000원입니다.
또한 101호 외에 102-1호 점유관계가 함께 확인되므로, 입찰 대상 물건번호별 범위와 각 임차인의 실제 점유 목적물을 원본에서 대조해야 합니다.
③ 가격 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 신건 최저매각가는 358,000,000원입니다. 그러나 알려진 인수 50,000,000원을 더하면 실제 자금부담의 출발점은 최소 408,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 286,400,000원, 2회 유찰 시 229,120,000원으로 낮아져도 알려진 인수 50,000,000원은 그대로 남아, 실질취득 최소액은 각각 336,400,000원과 279,120,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 358,000,000원 | 50,000,000원 | 408,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 286,400,000원 | 50,000,000원 | 336,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,120,000원 | 50,000,000원 | 279,120,000원 |
동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않아, 358,000,000원이나 408,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가하면 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 각 회차 최저가가 아니라 알려진 인수와 추가 미상 인수를 포함한 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 인수 · 선다연 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김나은 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 신청채권 · 동수원신용협동조합 | 2,281,609,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 352,188,000원 |
배당 계산상 선다연·김나은의 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 50,000,000원으로 반영되어 있습니다. 신청채권 2,281,609,178원도 각 회차 시나리오에서 배당 0원으로 기록되어 있습니다. 동시에 소유자 잔여액이 계산되어 있으므로 실제 배당순위와 채권액은 최신 등기부·채권계산서·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근으로, 중심상업지역 내 근린생활시설·공공청사·공원·공동주택 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.06.12 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 감정평가 조사에서는 미납관리비가 없는 것으로 확인되었습니다.
- 점유 상태. 관리업체 문의상 101호는 근린생활시설로 이용 중이며, 102호는 분할 사용 중이고 201호는 공실로 확인되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와 102-1호 점유범위 대조. 임차인 조사에 101호 외 102-1호 점유자가 함께 나타나므로, 실제 매각대상 물건번호와 점유 목적물을 원본에서 정확히 맞춰야 합니다.
- 주식회사 다배달 보증금 확인. 보증금이 미상입니다. 추가 승계금이 생길 수 있으므로 임대차계약서·사업자등록·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 세 임차인 모두 확정일자나 우선변제권이 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부와 확정일자를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전등기 대조. 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전등기와 원근저당의 말소 상태를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 현재 회차는 최저가 358,000,000원이 아니라 알려진 인수까지 포함한 최소 408,000,000원에서 출발해 판단해야 합니다.
- 시세 확인 후 가격 결정. 동일 물건 실거래 비교가 없으므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린생활시설 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “358,000,000원이 낙찰비용의 전부가 아니다”
이 사건은 신건 최저가 358,000,000원이라는 숫자보다 임차인 승계 구조가 먼저 보이는 물건입니다. 선다연 20,000,000원, 김나은 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있어 현재 확인 가능한 실질취득 최소액은 408,000,000원입니다. 여기에 주식회사 다배달(장현우)의 보증금은 확인되지 않았으므로 추가 부담 가능성도 남습니다.
반면 최근 실거래 비교자료가 없어 408,000,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건을 “신건 358,000,000원”으로만 보는 접근은 위험합니다. 권리상 승계금 확인, 101호·102-1호 점유범위 정리, 근저당 이전등기 대조, 그리고 실제 근린생활시설 시세 확인이 끝난 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있는 사건입니다.
