수원지방법원 2025타경57773. 수원시 팔달구 인계동 파크앤시티타워 제2층 제201호입니다. 등기는 집합건물이고, 감정평가 이용상태에서는 제201호를 근린생활시설·공실로 확인했습니다. 건물은 2020년 6월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 규모이며, 수원시청 서측 인근의 중심상업지역에 자리합니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”가 아닙니다. 현황조사에 나타난 선다연, 주식회사 다배달(장현우), 김나은의 점유 부분은 모두 1층 101호 또는 102-1호이고, 제201호는 별도로 공실로 조사됐습니다. 그런데 배당 시뮬레이션에는 선다연·김나은의 보증금 합계 5,000만원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 점유 호수와 인수 가정의 연결관계 확인이 입찰 전 가장 중요한 작업입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당과 2026년 이전등기 확인이 핵심

2020년 7월 3일 동수원신용협동조합 명의의 채권최고액 2,880,000,000원·1,320,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024년 4월 12일 각각 해지·일부포기로 말소등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 다시 동수원신용협동조합 명의 채권최고액 2,564,064,000원의 근저당이 설정됐으며, 2026년 1월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 접수됐습니다.

한편 경매개시결정은 2025년 9월 10일 동수원신용협동조합 채권자로 접수됐고, 이후 국민건강보험공단 압류, 세이종합건설 주식회사 600,000,000원 가압류, 수원시 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 2024.04.12 근저당과 2026.01.19 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로, 경매개시결정만 보고 권리관계를 단순화해서는 안 됩니다.

② 임차인 — 3명 모두 1층 점유, 201호는 공실

현황조사상 점유자는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 선다연과 김나은은 각각 20,000,000원·30,000,000원의 보증금이 확인되고, 배당 가정에서는 두 보증금 전액을 매수인 인수 50,000,000원으로 계산합니다. 주식회사 다배달(장현우)은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,680,000,000원으로 신건입니다. 본건과 직접 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 특히 인수 가정 50,000,000원을 그대로 적용하면 신건 기준 실질취득 가정은 1,730,000,000원입니다.

* 1,730,000,000원은 최저매각가 1,680,000,000원에 선다연·김나은 보증금 인수 가정 50,000,000원을 더한 값입니다. 두 점유자의 점유 부분은 1층이고 제201호는 공실로 조사됐으므로, 이 금액은 본건 확정 실질취득액이 아니라 점유관계 확인 전 보수적 시뮬레이션입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,680,000,000원 가정)

이 가정에서는 채권총액 600,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,060,800,000원입니다. 선다연·김나은 보증금 50,000,000원은 배당하지 않고 매수인 인수로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 회차별 시나리오

세 회차 모두 채권 미배당액은 0원이고, 인수 가정은 50,000,000원으로 동일합니다. 신청채권자 청구액은 2,281,609,178원이지만 이 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 배당표만으로 현재 근저당채권의 실제 배당순위와 소멸관계를 확정하기보다 근저당권 원본과 배당요구 관계를 별도로 대조하는 편이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 서측 인근이며 상업지역 내 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있으며, 반경 3km 내 광역교통망이 소재해 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 용도. 제2층 제201호는 근린생활시설이며 관리업체 문의 결과 공실 상태입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층, 외벽 인조석 마감, 내부 인테리어·타일바닥·강화유리 단창 및 시스템 창호 등입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 남서측으로 약 10미터 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 관리비. 미납관리비는 없는 것으로 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 점유 재확인. 감정조사상 201호 공실 상태가 매각기일 전까지 유지되는지 현장과 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 1층 임차인과 본건 관계 확인. 예상 인수액 50,000,000원은 1층 101호·102-1호 점유자 보증금에서 나옵니다. 201호 낙찰자에게 실제 승계되는지 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 주식회사 다배달(장현우)은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 여부와 보증금 규모를 추가 확인해야 합니다.
• 근저당권 흐름. 2024.04.12 동수원신용협동조합 근저당 2,564,064,000원과 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 수치 없이 신건 최저가 1,680,000,000원이 싸다고 판단하지 말고 인근 근린생활시설 거래사례·임대수익 자료를 별도 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 청구액 2,281,609,178원과 현재 배당 가정의 신청채권자 배당액 0원 사이의 관계를 배당요구·채권양도·근저당 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — 공실보다 먼저 ‘무엇이 201호에 붙는가’를 확인

겉으로 보면 제201호는 공실이라 명도 부담이 작아 보입니다. 하지만 이 사건은 공실 여부보다 권리와 점유가 어느 호수에 귀속되는지가 먼저입니다. 현황조사의 3명은 모두 1층을 점유하는데, 예상배당에서는 그중 선다연·김나은의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 여기에 2024.04.12 채권최고액 2,564,064,000원의 근저당과 2026.01.19 근저당권 이전등기도 확인됩니다.

따라서 이 물건은 “201호가 공실이니 권리가 깨끗하다”고 단정할 단계가 아닙니다. 1층 임차관계가 제201호 낙찰에 실제 연결되는지, 현재 근저당권이 어떤 순위와 형태로 배당·소멸하는지를 원본으로 대조한 뒤에야 인수액을 확정할 수 있습니다. 실거래 수치도 확인되지 않으므로 가격 메리트는 보류, 권리관계 확인이 우선입니다.