수원지방법원 2025타경57773. 인계동 파크앤시티타워 1층 102호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 관리업체 확인상 102호는 -1호 소미담카페, -2호 사무실 등으로 사용되고 있으며, 현황은 벽체로 구분되어 있으나 철거가 용이한 구조로 조사됐습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 부분은 임차인 보증금 인수입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025.09.10. 임의경매개시결정입니다. 현황조사상 임차인들의 전입일은 2021.09.02, 2023.11.20, 2025.08.22로 모두 그보다 앞섭니다. 다만 주식회사 다배달(장현우)은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 임차인에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57773 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 제1층 제102호는 -1호, -2호로 벽체 구분 사용 |
| 소유자 | 주식회사파크앤시티 |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 1,720,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,281,609,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 압류는 소멸
2020.07.03. 설정된 동수원신용협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.04.12. 설정된 채권최고액 2,564,064,000원의 근저당도 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 계산상 말소기준은 2025.09.10. 동수원신용협동조합의 임의경매개시결정이며, 그 이후 국민건강보험공단 압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인 인수 5,000만원, 추가 미상 존재
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선다연 | 파크앤시티타워 1층 101호 24.8900㎡ | 2021.09.02 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 있음우선변제 미확인인수 가능 |
| 주식회사 다배달(장현우) | 파크앤시티타워 1층 102-1호 1.6500㎡ | 2025.08.22 | 미상 | 20,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미확인인수액 미상 |
| 김나은 | 파크앤시티타워 1층 102-1호 79.2000㎡ | 2023.11.20 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음우선변제 미확인인수 가능 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 선다연과 김나은은 배당계산에서 각각 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 주식회사 다배달(장현우)은 보증금이 확인되지 않아 50,000,000원에 포함되지 않았으므로, 실제 인수총액은 50,000,000원을 초과할 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,720,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,600,000원 |
| 인수 · 임차인 선다연 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김나은 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,700,400,000원 |
배당계산상 매수인 인수액은 50,000,000원입니다. 다만 보증금 미상 임차인은 이 금액에 포함되지 않아 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 별도로 더한다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,720,000,000원 | 50,000,000원 | 1,770,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,376,000,000원 | 50,000,000원 | 1,426,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,100,800,000원 | 50,000,000원 | 1,150,800,000원 |
위 최소 실질취득액에도 주식회사 다배달(장현우)의 미상 보증금은 포함되지 않습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 미상 보증금 확인 전에는 최종 취득원가가 확정되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 서측 인근 상업지역으로, 근린생활시설·공공청사·공원·공동주택 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있으며, 반경 3km 내 광역교통망이 소재합니다.
- 건물. 2020년 6월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물입니다.
- 현황. 제1층 제102호는 -1호와 -2호로 벽체 구분하여 사용 중이나 철거가 용이한 구조로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 관리비. 미납관리비 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 다배달 보증금 확인. 주식회사 다배달(장현우)은 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차관계를 보완 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 신건 기준 최소 1,770,000,000원이며 미상 보증금은 별도입니다.
- 점유 범위 확인. 102호가 -1호·-2호로 구분 사용 중이고, 임차인별 조사된 점유 부분이 서로 다르므로 실제 점유·인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력·배당요구 확인. 확인된 임차인 3명의 권리 상태와 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 2026.09.11. 매각기일. 신건 최저매각가는 1,720,000,000원입니다.
맺으며 — “17.2억”보다 “17.7억 + α”를 보라
이 사건은 신건 최저가가 1,720,000,000원이지만, 그 숫자만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 현재 계산된 매수인 인수액만 50,000,000원이어서 실질취득은 최소 1,770,000,000원이고, 여기에 보증금이 확인되지 않은 임차인이 한 명 더 있습니다. 따라서 핵심은 유찰 여부보다 먼저 미상 보증금과 임차권의 정확한 범위를 확정하는 것입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가가 내려가더라도 단순히 “싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
