광주지방법원 2025타경1779. 광주 광산구 우산동 대덕아파트 201동 10층 1102호, 동일 면적 거래 비교 기준 59.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 93,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,080,000원, 감정가의 56%입니다. 말소기준은 2011.10.27. 을구 6번 광주어룡신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 44,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 가압류는 시간상 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 정리되는 구조이고, 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
가격은 분명 낮아졌습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 4건 평균이 92,500,000원이고 최신 거래는 2025.09. 94,000,000원인데, 현재 최저가는 최근 평균의 56.3%입니다. 다만 최근 12개월 가격이 이전 기간보다 -6.9% 내려온 하락 추세이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.7회, 매각률은 0.0%입니다. 할인폭 자체와 별개로 환금성과 실제 수요를 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1779 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1039-5 201동 10층 1102호 · 도로명 사암로118번길 127-6 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 대덕아파트 201동 13층 건물 내 10층 1102호 · 동일 면적 거래 비교 59.94㎡ |
| 소유자 | 박선화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 52,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 사건 청구금액 | 156,877,646원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 등기 발급일 | 2026.07.23 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
핵심은 2011.10.27. 을구 6번 근저당권입니다. 광주어룡신용협동조합이 박선화를 채무자로 채권최고액 44,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.04.08. 임의경매개시결정과 2025.04.16.·2025.04.22. 가압류는 그 뒤에 있습니다.
또한 을구에는 2013.08.27. 광주어룡신용협동조합 근저당권 설정 이력과 2018.10.12. 채권최고액 36,000,000원 변경, 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 부기등기가 나타납니다. 2011년 말소기준보다 후순위인 권리 흐름이지만, 입찰 전에는 해당 근저당의 현존·말소 상태와 부기등기 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유자 2명이 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 2011.10.27. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용근 | 알수없음 | 2017.08.29 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공중길 | 지하층1호 | 2024.01.29 | 보증금 미상 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 말소기준 이후 전입이므로 보증금 미배당액을 매수인이 그대로 승계하는 대항력 인수형으로 볼 근거는 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 임차인 최우선변제가 발생할 경우 채권자 배당액 자체는 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 중
대덕아파트 동일 면적 59.94㎡의 거래 표본은 12건이고 전체 평균은 97,083,333원입니다. 하지만 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 92,500,000원, 최신 거래는 2025.09. 94,000,000원이며 최근 기간은 이전 기간 대비 -6.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.94㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 1 | 99,000,000원 |
| 2024.12 | 59.94㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 59.94㎡ | 11 | 104,000,000원 |
| 2024.06 | 59.94㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2024.06 | 59.94㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 59.94㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 59.94㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.07 | 59.94㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2022.06 | 59.94㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 59.94㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 4건 | 92,500,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득가는 52,080,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득가가 최저가와 같습니다. 이는 최근 12개월 평균의 56.3%로, 현재 가격 자체는 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 시세가 -6.9% 하락하고 있다는 점 때문에 과거 전체 평균 97,083,333원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,440원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 2. 갑구 14번 가압류 · 광주어룡신용협동조합 | 20,371,225원 | 6,742,560원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 광주신용보증재단 | 55,494,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 기재 채권 합계 119,865,225원 중 50,742,560원이 배당되고, 미배당액은 69,122,665원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 52,080,000원 | 50,742,560원 | 69,122,665원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 36,456,000원 | 35,399,792원 | 84,465,433원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 25,519,200원 | 24,659,854원 | 95,205,371원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 구조가 확인되지 않습니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원이므로 각 회차의 실질취득가는 해당 회차 매각가와 같습니다. 대신 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 69,122,665원에서 84,465,433원, 95,205,371원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 ‘서작마을회관’ 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 대덕아파트 201동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물이며, 본건은 10층 1102호입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 대덕은 174세대, 사용승인 기준 1991.03.20.이며 동일 면적 59.94㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지. 대지 면적 4,193.5㎡, 공시지가 738,900원/㎡, 제2종일반주거지역이며 평지로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경 보호구역, 비행안전구역, 전통상업보존구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용근 점유 확인. 2017.08.29. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다.
- 공중길 호수 확인. 현황조사에는 2024.01.29. 전입, 지하층1호, 차임 150,000원으로 표시됩니다. 1102호와의 관련성을 원문에서 분리 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 미상이므로 임차인 최우선변제가 실제 배당에 영향을 주는지 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 원본 대조. 우산동 1039-5 토지 별도등기와 ‘을구 순위번호 1-6번 지분포기’의 효력을 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 부기등기 확인. 2013.08.27. 설정, 2018.10.12. 채권최고액 36,000,000원 변경, 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 관계를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 92,500,000원보다 현재 최저가가 낮더라도, 최근 추세가 -6.9%이므로 과거 전체 평균 97,083,333원을 목표가격으로 그대로 쓰지 않는 것이 안전합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 2.7회, 매각률 0.0%라는 수치를 현장 중개수요와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 ‘원본 확인’
이 물건은 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 52,080,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 92,500,000원 대비 56.3%이고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 수치만 놓고 보면 가격 조건은 분명 낮아진 상태입니다.
다만 최근 거래는 이전 기간보다 -6.9% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰도 2.7회입니다. 더 중요한 것은 현황조사 점유자들의 보증금이 미상이라는 점, 지하층1호 점유정보가 본건 1102호와 함께 잡혀 있다는 점, 그리고 토지 별도등기 및 후순위 근저당 부기등기를 원본에서 다시 맞춰야 한다는 점입니다. 결론은 “가격은 경쟁력이 생겼지만, 권리·점유 원본 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
