광주지방법원 2025타경1779. 광주 광산구 우산동 대덕아파트 상가동 1층1호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태도 아파트 단지 내 상가입니다. 감정가 118,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,864,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2013.08.20. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 43,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2022년 근저당, 2025년 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 기록상 임차인 김용근의 전입은 2017.08.29., 공중길의 전입은 2024.01.29.로 모두 2013.08.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이며, 공중길은 점유 부분이 지하층1호로 기록되어 있어 본건 1층1호와의 호수 대응은 원본에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2013.08.20. 을구 2번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 3번 근저당권 136,800,000원, 경매개시결정, 광주어룡신용협동조합 가압류 20,371,225원, 광주신용보증재단 가압류 55,494,000원은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.13. 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 원래 근저당권의 순위가 새로 앞당겨지는 것은 아니며, 매각 시 소멸하는 후순위 권리입니다.

임차인·점유 확인

기록상 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 특히 공중길은 지하층1호로 조사돼 본건 상가동 1층1호와 동일 점유 대상인지 원본 대조가 필요합니다. 즉 인수 위험과 점유·명도 확인은 별개의 문제입니다.

② 가격 비교 — 65.2%라는 숫자를 그대로 ‘시세 할인율’로 보면 안 된다

대덕 단지의 최근 거래 자료는 12건이며, 최신 거래는 2026.03. 74,000,000원, 최근 12개월 평균은 81,088,888원, 최근 12개월 거래 수는 9건입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간 대비 12.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.

숫자만 놓고 보면 현재 최저가 52,864,000원은 최근 12개월 평균 81,088,888원의 65.2%입니다. 그러나 이 비율을 본건의 실질적인 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 거래 표본 면적은 49.5㎡와 59.94㎡이고 비교 대상 면적은 35.75㎡로 일치하지 않으며, 더 중요한 점은 거래 표본이 아파트인 반면 본건은 상가동 1층 근린시설이라는 점입니다. 따라서 현재 가격이 직접 상가 시세보다 싸다는 결론은 이 자료만으로 낼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,864,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,351,552원을 제외한 뒤 말소기준 근저당 43,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 근저당에는 8,512,448원만 배당됩니다. 총 채권액 255,665,225원 중 채권자 배당액은 51,512,448원이며 미배당액은 204,152,777원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 우산동 ‘서작마을회관’ 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 대덕아파트 상가동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물이며, 본건과 함께 평가된 상가 호실은 아파트 단지 내 상가로 이용됩니다.
• 설비. 상가 부분에는 위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지는 평지이며 아파트와 상가 부지로 이용 중이고, 단지 내 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·비행안전구역·전통상업보존구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 토지 공시지가. 738,900원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지 참고. 대덕 단지는 174세대, 사용승인일은 1991.03.20.입니다. 다만 아파트 거래량을 상가의 환금성으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 시세 별도 확인. 현재 제시된 실거래 12건은 49.5㎡·59.94㎡ 아파트입니다. 본건 상가동 1층1호의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 호수 대조. 김용근은 점유 부분이 특정되지 않았고, 공중길은 지하층1호로 기재돼 있습니다. 본건 1층1호 실제 점유자가 누구인지 현황조사·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 보증금·우선변제 확인. 두 임차인 모두 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 판단을 위해 보완 확인이 필요합니다.
• 후속 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 예정 가격은 42,291,200원, 5회 유찰 시 33,832,960원으로 제시돼 있습니다. 가격 하락만으로 투자성이 좋아진다고 단정하지 말고 상가 수익성과 함께 판단해야 합니다.
• 배당 부족. 현재 가격 가정에서 채권자 미배당액은 204,152,777원이고 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 다만 제공된 분석상 이 부족액이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 상가 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘상가 시세’로 다시 봐야 한다

이 물건은 말소기준이 명확하고 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하며, 기록상 임차인 2명도 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 118,000,000원에서 세 차례 유찰돼 52,864,000원까지 떨어졌고, 단지 아파트 최근 12개월 평균 81,088,888원과 비교하면 65.2% 수준입니다. 문제는 그 실거래가 아파트 거래라는 점입니다. 본건은 근린시설·상가동 1층1호이고 면적도 비교 표본과 일치하지 않습니다. 따라서 이번 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격 메리트는 상가 자체 시세를 확인한 뒤 판단”입니다. 3회 유찰이라는 낮은 숫자만 보고 접근하기보다 실제 점유·임대관계와 상가 매매가격을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.