광주지방법원 2025타경1779. 대상은 광주 광산구 우산동 대덕아파트의 주거 호수가 아니라 상가동 지하층1호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 기호 2·3을 “아파트 단지 내 상가”로 적고 있습니다. 현재 소유자는 박선화이며, 소유권은 2013.08.26 이전됐습니다. 권리분석에서 먼저 눈에 들어오는 1999.12.27 소촌공단신용협동조합 근저당권 42,000,000원은 이미 등기부상 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
현재 말소기준은 2013.08.20 광주어룡신용협동조합 근저당권 43,000,000원입니다. 이후 2022.12.13 설정된 136,800,000원 근저당권, 2025.04.16 광주어룡신용협동조합 가압류 20,371,225원, 2025.04.22 광주신용보증재단 가압류 55,494,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 그 근저당 자체가 말소기준보다 후순위인 점은 바뀌지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1039-5 대덕아파트 상가동 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 아파트 단지 내 상가 · 지하층1호 · 대상면적 35.75㎡ |
| 소유자 | 박선화 (2013.08.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 13,888,000원 (3회 유찰, 감정가 45%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 156,877,646원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 미배당이 커도 매수인 인수는 0원
말소기준권리보다 후순위인 담보권·가압류가 매각대금에서 전부 회수되지 못하더라도, 그 미배당액이 곧 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 13,888,000원을 가정한 배당계산에서는 채권자 총 청구 255,665,225원 중 13,238,016원만 배당되고 242,427,209원의 미배당이 발생하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 2명 모두 기준일 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용근 | 알수없음 | 2017.08.29 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 공중길 | 지하층1호 | 2024.01.29 | 확인되지 않음 | 150,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 조사된 실제 임차인 2명입니다. 김용근은 2017.08.29, 공중길은 2024.01.29 전입해 모두 2013.08.20 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정에 따르면 두 사람 모두 대항력이 없고 보증금 승계 위험도 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 우선변제 여부도 확인되지 않으므로 배당요건과 실제 점유관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 ‘직접 비교 시세’가 아니다
대덕 단지 실거래 자료는 존재하지만 대상 물건과 바로 비교하기 어렵습니다. 대상면적은 35.75㎡이고 면적 일치 판정도 불일치입니다. 제공 거래 12건은 49.5㎡ 또는 59.94㎡의 아파트 거래로, 이번 상가동 지하층1호 근린시설과 용도까지 다릅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.5㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 49.5㎡ | 5 | 78,800,000원 |
| 2026.02 | 49.5㎡ | 13 | 69,000,000원 |
| 2025.11 | 49.5㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2025.10 | 49.5㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 49.5㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 1 | 99,000,000원 |
| 2025.03 | 49.5㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.01 | 49.5㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2024.12 | 59.94㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 81,088,888원 |
수치상 최저매각가 13,888,000원은 최근 12개월 평균 81,088,888원의 17.1%, 전체 평균 78,900,000원의 17.6%입니다. 최신 거래는 2026.03의 74,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 12.1% 높은 흐름입니다. 그러나 이 거래군은 대상 상가와 면적·용도가 다르므로, 17.1%라는 숫자를 ‘시세의 17.1%에 산다’는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 가격 가점의 직접 근거로 쓰기 어려운 참고자료입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 649,984원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 43,000,000원 | 13,238,016원 |
| 2. 후순위 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 136,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주어룡신용협동조합 | 20,371,225원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 55,494,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 배당은 13,238,016원, 미배당은 242,427,209원, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 156,877,646원도 충족되지 않습니다. 그러나 후순위 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리로 계산되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 대덕아파트 상가동 지하층1호이며 감정평가상 아파트 단지 내 상가로 이용됩니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 상가동입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 ‘서작마을회관’ 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 등이 포함되고 단지 내 도로는 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 738,900원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 참고. 대덕은 174세대, 사용승인일 1991.03.20로 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
- 환금성. 이번 물건은 아파트 주거 호수가 아닌 지하층 상가이고 현재도 3회 유찰된 상태입니다. 아파트 실거래와 직접 비교하기 어려워 상가 자체 수요와 가격 검증이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1999.12.27 근저당은 이미 말소됐고 현재 기준은 2013.08.20 을구 2번 근저당입니다. 최신 등기 원본에서 변동 여부를 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김용근·공중길 모두 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 실제 점유와 임대차 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 대상을 분리. 49.5㎡·59.94㎡ 아파트 거래를 35.75㎡ 지하 상가의 직접 시세로 사용하지 마세요. 최저가 13,888,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
- 유찰 이력 반영. 이미 3회 유찰됐고 다음 시나리오는 4회 유찰 시 11,110,400원, 5회 유찰 시 8,888,320원입니다. 회차별 가격과 실제 상가 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 242,427,209원은 매우 크지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모만 보고 채무 승계를 오해하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 상가 기준으로 다시 봐야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.08.20 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 임차인 2명도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 31,000,000원에서 3회 유찰돼 13,888,000원까지 내려왔어도, 제공된 실거래는 면적이 맞지 않는 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균 81,088,888원과 최신 거래 74,000,000원이 최저가보다 훨씬 높다는 사실은 보이지만, 이를 근거로 지하 상가가 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 확신은 낮음. 3회 유찰된 지하 상가라는 성격과 직접 비교 시세의 부재가 이 사건의 핵심입니다.
