230,272,000원
광주지방법원 2025타경31282. 광주광역시 남구 효천중앙로 52, 2층204호의 근린시설입니다. 일반건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정기준시점 현재는 공실입니다. 소유자는 주식회사다원금속창호로, 2020.09.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 514,720,500원입니다. 같은 날 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,170,000,000원 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
등기부에는 그 뒤로 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 다수 이어집니다. 그러나 이들 권리는 모두 말소기준 이후에 설정됐거나 현재 경매에서 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 514,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 230,272,000원, 감정가의 44.8%입니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 할인율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31282 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52, 2층204호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 일반건축물대장상 일반음식점 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하1층, 지상7층 |
| 소유자 | 주식회사다원금속창호 · 2020.09.23 소유권이전 · 거래가액 514,720,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 230,272,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.10.01 |
| 청구액 | 1,067,393,686원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.09.23 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며, 2022.09.19 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 김명호 근저당권, 다수의 가압류와 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2022.05.12과 2023.09.19에도 임의경매개시결정이 있었지만 각각 취하돼 등기가 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 44.8%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 230,272,000원으로 감정가 514,000,000원의 44.8%입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 이유만으로 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 230,272,000원 | 226,248,192원 | 2,080,173,916원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 184,217,600원 | 180,838,554원 | 2,125,583,554원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 147,374,080원 | 144,510,843원 | 2,161,911,265원 |
유찰이 이어질수록 매수인이 부담하는 매각대금은 줄지만, 채권자의 미배당은 오히려 증가합니다. 현재 회차의 총 채권액은 2,306,422,108원이고 예상 배당액은 226,248,192원, 미배당은 2,080,173,916원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,023,808원 |
| 2. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 226,248,192원 |
| 3. 근저당 · 김명호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 백인산업 | 30,221,110원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사담양물류 | 14,624,300원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 485,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신연호 | 173,504,688원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 48,115,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 전문건설공제조합 | 84,957,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 230,272,000원에서는 집행비용 4,023,808원을 제외한 226,248,192원이 선순위 근저당 배당으로 계산되고, 나머지 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 임암동 소재 효천1지구 중흥S클래스 에코파크 남측 인근으로, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택·근린생활시설·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북측은 왕복 4차선, 동측과 남측은 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접해 출입은 무난합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 838.0㎡, 공시지가는 2,852,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평지붕 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·스프링클러·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 일반건축물대장상 일반음식점이나 감정기준시점 현재 공실이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 공실 근린시설의 임대수익 확인. 현재 공실이므로 실제 가능한 임대료·공실기간·상권 수요가 매수가격 판단의 핵심입니다.
- 임대관계 재확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대내역은 미상으로 조사됐습니다. 매각물건명세서와 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류가 다수 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당권은 광주광역시 남구 임암동 859의 제3층 제303호와 제4층 제403호를 공동담보로 기재하고 있습니다.
- 원본 권리서류 대조. 현재 경매개시결정과 말소기준권리, 압류·가압류 및 배당관계를 등기부와 매각 관련 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 공실 상가의 ‘적정가격’
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.09.23 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 세 차례 유찰돼 감정가 514,000,000원에서 최저가 230,272,000원까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인을 보여줄 뿐, 시장가격 대비 할인을 증명하지는 않습니다. 현황 공실인 근린시설이고 실거래 비교자료도 없으므로, 이 물건의 핵심은 권리보다 현재 상권에서 230,272,000원이 실제로 적정한 매입가격인지 검증하는 것입니다.
