광주지방법원 2025타경31282. 광주광역시 남구 효천중앙로 52의 2층 204호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사다원금속창호로, 2020.09.23. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 514,720,500원입니다. 같은 날 옥과농업협동조합이 채권최고액 1,170,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2022.09.19. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후에는 김명호의 근저당권 300,000,000원과 여러 가압류·압류가 이어졌고, 2022년과 2023년에도 임의경매가 개시됐다가 각각 취하로 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건은 2025.02.03. 농업협동조합자산관리회사가 다시 임의경매를 개시한 구조입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인이 떠안을 등기권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31282 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반건축물대장상 일반음식점 · 감정기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사다원금속창호 (2020.09.23. 소유권이전 · 거래가액 514,720,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 230,272,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,067,393,686원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 도시개발구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.09.23. 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 2019.04.01. 중소기업은행 근저당권은 2020.09.23. 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후에 설정된 김명호 근저당권과 각 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 옥과농업협동조합 근저당권은 2022.09.19. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으며, 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다.
② 점유·임대관계 — 공실이지만 임대내역 확인 필요
감정평가상 일반건축물대장 용도는 일반음식점이며, 감정기준시점 현재 공실상태로 조사됐습니다. 현황상 임대관계가 없을 것으로 추정됐지만, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대내역 자체는 미상으로 기재돼 있습니다. 별도로 신고된 임차인은 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교자료는 없다
감정가는 514,000,000원, 현재 최저매각가는 230,272,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 184,217,600원, 5회 유찰 시 147,374,080원입니다.
다만 본건은 근린시설이고 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 사실 자체는 현재 가격대에서 수요가 충분히 붙지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,023,808원 |
| 을구 3번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 226,248,192원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김명호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 백인산업 | 30,221,110원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사담양물류 | 14,624,300원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 485,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신연호 | 173,504,688원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 48,115,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 전문건설공제조합 | 84,957,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,306,422,108원 중 배당 예상액은 226,248,192원이며, 미배당액은 2,080,173,916원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·배당 리스크
등기에는 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 광주광역시 남구 압류, 장성군 압류 등이 확인됩니다. 제공된 분석에는 국세·지방세 압류 5건이 별도 경고로 표시돼 있습니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당순위상 앞서 차감될 수 있으므로, 실제 배당은 위 표와 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 임암동 ‘효천1지구 중흥S클래스 에코파크’ 남측 인근으로, 주변은 아파트단지 중심의 공동주택·근린생활시설·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북측은 왕복 4차선, 동측 및 남측은 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접해 출입은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하1층·지상7층 건물로, 화강석붙임·스톤코트 외벽, 데코타일·페인팅 내벽, 새시창호 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기설비가 돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 838.0㎡, 공시지가 2,852,000원/㎡, 상업용, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재 공실이며 이미 3회 유찰됐습니다. 주거용과 달리 실제 임대수익·상권·공실기간 확인이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대내역은 미상으로 조사됐습니다. 입찰 직전 실제 점유자와 영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 실거래 비교자료가 없는 근린시설이므로 예상 임대료와 공실기간을 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 의미 확인. 현재 최저가는 230,272,000원까지 낮아졌지만 이미 3회 유찰된 물건입니다. 가격 하락 자체와 환금성 저하 가능성을 함께 보세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 매각 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.09.23. 말소기준 근저당과 2022.09.19. 근저당권 이전, 후순위 가압류·압류의 현재 상태를 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 현재 경매 절차. 과거 2022년·2023년 임의경매는 취하됐고, 현재 사건은 2025.02.03. 개시된 광주지방법원 2025타경31282입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.23. 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 근린시설 자체의 가격과 환금성입니다. 감정가 514,000,000원에서 3회 유찰돼 230,272,000원까지 내려왔고 현재 공실입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 수치가 없어 “감정가의 44.8%니까 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 현장 임대수익·점유·상권을 확인한 뒤 현재 최저가가 실제 수익가치에 맞는지를 따지는 것이 이 사건의 승부처입니다.
