광주지방법원 2025타경31282. 광주 남구 임암동, 효천중앙로 52의 4층 403호 근린시설입니다. 일반건축물대장상 용도는 의원이고 감정기준시점 현재는 공실입니다. 소유자는 주식회사다원금속창호로, 2020.09.23 거래가 412,297,900원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,170,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 209,216,000원으로 감정가 467,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율을 같은 뜻으로 볼 수 없습니다. 특히 공실 근린시설은 실제 임대수요와 매매환금성을 함께 확인해야 하므로, “3회 유찰 = 저평가”로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31282 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반건축물대장상 의원 · 감정기준시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사다원금속창호 (2020.09.23 소유권이전 · 거래가 412,297,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 209,216,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,067,393,686원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.23 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,170,000,000원 |
| 점유·임대 | 감정기준시점 공실 · 임대관계는 없을 것으로 추정되나 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대내역 미상 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2020.09.23 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이고, 이후 2022.09.19 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤의 김명호 근저당권, 다수 가압류·압류와 2025.02.03 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 44.8%, 그러나 시세 할인율은 미확정
감정가는 467,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저가는 209,216,000원입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 167,372,800원, 5회 유찰 시에는 133,898,240원입니다. 현재 회차만 해도 감정가보다 크게 내려온 상태지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없어 최저가가 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 209,216,000원 | 2,100,935,132원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 167,372,800원 | 2,142,192,527원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 133,898,240원 | 2,175,198,443원 |
③ 예상배당표 (매각가 209,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,024원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 205,486,976원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김명호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 백인산업 | 30,221,110원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사담양물류 | 14,624,300원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 485,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 신연호 | 173,504,688원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 48,115,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 가압류 · 전문건설공제조합 | 84,957,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 209,216,000원을 가정하면 집행비용 3,729,024원 차감 후 선순위 근저당에 205,486,976원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권액 2,306,422,108원 중 미배당은 2,100,935,132원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 임암동 ‘효천1지구 중흥S클래스 에코파크’ 남측 인근으로, 주변은 아파트단지 중심의 공동주택과 근린생활시설·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북측은 왕복 4차선, 동측·남측은 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접해 출입 여건은 무난합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며, 공시지가는 2,852,000원/㎡입니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하1층·지상7층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·경보· 옥내소화전·스프링클러·승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반건축물대장상 의원 용도의 근린시설이고 현재 공실입니다. 직접 비교할 실거래가가 없어 실제 매매수요·임대수요와 적정가격은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 209,216,000원은 감정가의 44.8%지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매가격과 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실·임대차 재확인. 감정기준시점 공실이고 임대관계가 없을 것으로 추정됐지만, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대내역은 미상입니다. 실제 점유와 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 용도 적합성 확인. 일반건축물대장상 용도는 의원입니다. 향후 직접 사용 또는 임대할 업종이 해당 공간에서 가능한지 용도와 시설조건을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 167,372,800원, 5회 유찰 시 133,898,240원입니다. 다만 가격이 더 내려간다는 사실만으로 투자성이 자동으로 좋아지는 것은 아니므로 공실·환금성과 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.09.23 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다.
이미 3회 유찰되어 최저가가 209,216,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 일반건축물대장상 의원 용도의 근린시설이 현재 공실이고 임대내역은 미상이며, 국세·지방세 압류 5건에 따른 배당 변동 가능성도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격·임대수요·환금성 검증이 선행되어야 하는 공실 상가형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
