광주지방법원 2025타경31282. 광주 남구 임암동, 효천중앙로 52의 4층 403호 근린시설입니다. 일반건축물대장상 용도는 의원이고 감정 기준 현재는 공실입니다. 현 소유자는 주식회사다원금속창호로, 2020.09.17 매매를 원인으로 2020.09.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 412,297,900원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 옥과농업협동조합 채권최고액 1,170,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2022.09.19 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재된 임의경매입니다. 그 뒤 설정·등기된 김명호 근저당, 다수의 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52, 4층403호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 일반건축물대장상 의원 · 감정 기준 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하1층, 지상7층 · 4층 403호 |
| 소유자 | 주식회사다원금속창호 · 2020.09.23 소유권이전 · 거래가액 412,297,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 209,216,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,067,393,686원 |
| 말소기준 | 2020.09.23 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.04.01 중소기업은행 근저당은 2020.09.23 해지로 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 그 뒤 같은 날 설정된 옥과농업협동조합 근저당입니다. 이후의 김명호 근저당과 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 분류돼 있습니다. 2022년과 2023년에 개시됐던 임의경매도 각각 취하되어 등기가 말소됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가 당시 현황은 공실이며 임대관계는 없을 것으로 추정됐습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자 존재 여부와 점유 원인은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 44.8%, 그러나 시세 판단과는 별개
감정가는 467,000,000원이고 현재 최저매각가는 209,216,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 44.8%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 167,372,800원, 5회 유찰 시 133,898,240원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 209,216,000원 | 2,100,935,132원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 167,372,800원 | 2,142,192,527원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 133,898,240원 | 2,175,198,443원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 낙폭과 시세 대비 저렴함은 같은 의미가 아니라는 것입니다. 현재 확인 가능한 가격 근거는 감정가와 유찰 회차 구조이므로, 44.8%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 이 물건은 공실 근린시설이고 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 실제 수요와 환금성을 별도로 점검해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,024원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 205,486,976원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 김명호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 백인산업 | 30,221,110원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사담양물류 | 14,624,300원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 485,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신연호 | 173,504,688원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 48,115,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 전문건설공제조합 | 84,957,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 2,306,422,108원, 채권자 예상배당은 205,486,976원이며 미배당은 2,100,935,132원입니다. 당해세 및 실제 세금 우선순위에 따라 세부 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 효천1지구 중흥S클래스 에코파크 남측 인근으로, 아파트단지 위주의 공동주택과 근린생활시설·상업나지가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 북측으로 왕복 4차선, 동측·남측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로에 접해 출입은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 속하며, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,852,000원/㎡입니다.
- 현황. 일반건축물대장상 의원 용도이나 감정 기준 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 기준 공실이지만 이해관계인 부재로 임대내역은 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자와 점유 원인을 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 법정기일에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전관계. 말소기준 근저당은 2022.09.19 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 원권리와 현재 채권자 관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 비율만 보지 말고 공실 지속 여부와 실제 사용·임대 가능성을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최종 배당관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 따로 봐야 한다
이 사건은 권리구조만 보면 2020.09.23 말소기준 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원으로 계산되는 사건입니다. 그러나 가격 판단에서는 3회 유찰·감정가의 44.8%·현재 공실이라는 세 가지 사실을 함께 봐야 합니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 공실 근린시설의 실제 점유·임대 가능성과 환금성을 확인한 뒤 현재 최저가 209,216,000원을 평가하는 것입니다.
