광주지방법원 2025타경31282. 광주 남구 효천중앙로 52의 3층 303호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사다원금속창호로, 2020.09.23 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 480,510,100원입니다. 같은 날 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,170,000,000원 근저당권이 이번 권리분석의 말소기준입니다. 이 근저당권은 2022.09.19 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매입니다.
말소기준 이후에는 김명호 근저당권을 비롯해 다수의 가압류·압류가 이어졌지만 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가를 219,520,000원으로 본 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심은 비교적 명확하지만, 공실 근린시설이라는 물건 특성상 실제 입찰 판단은 임대관계·현장 상태·가격 검증을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31282 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52, 3층303호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 일반건축물대장상 의원 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하1층, 지상7층 |
| 소유자 | 주식회사다원금속창호 · 2020.09.23 소유권이전 · 거래가액 480,510,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 219,520,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,067,393,686원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 먼저 보이는 2019.04.01 중소기업은행 근저당권 2,100,000,000원은 2020.09.23 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 옥과농업협동조합 1,170,000,000원 근저당권입니다. 이후 김명호 근저당권 300,000,000원과 백인산업·주식회사담양물류·기술보증기금·신연호· 서울보증보험 주식회사·전문건설공제조합·근로복지공단의 가압류, 각종 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 유찰·가격 구조 — 45%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 별도 판단
감정가는 490,000,000원, 현재 최저매각가는 219,520,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 45% 구간입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 175,616,000원, 5회 유찰 시 140,492,800원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 219,520,000원 | 2,100,775,388원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 175,616,000원 | 2,144,064,732원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 140,492,800원 | 2,178,696,207원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가격은 낮아지고 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 구조는 권리상 인수 여부를 보여주는 것이지, 해당 가격이 시장가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 특히 현재 용도는 근린시설이고 감정 당시 공실이므로, 최저가 하락만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,873,280원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 215,646,720원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김명호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 백인산업 | 30,221,110원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사담양물류 | 14,624,300원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 485,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 신연호 | 173,504,688원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 48,115,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 가압류 · 전문건설공제조합 | 84,957,010원 | 0원 |
| 10. 갑구 17번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,316,422,108원 중 시나리오상 채권자 배당액은 215,646,720원, 미배당은 2,100,775,388원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 일반건축물대장상 용도는 의원이며 감정기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 주위환경. 광주광역시 남구 임암동 소재 효천1지구 중흥S클래스 에코파크 남측 인근으로, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택·근린생활시설·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북측은 왕복 4차선, 동측 및 남측은 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접하며 출입은 무난합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며, 토지면적은 838.0㎡, 공시지가는 2,852,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.23 옥과농업협동조합 근저당권이 기준이며, 2022.09.19 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름을 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 공실·임대관계 확인. 감정 당시 공실이지만 현장조사시 이해관계인 부재로 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 45%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 현재 근린시설의 실제 거래·임대 수준과 비교하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부를 확인해 배당순위와 실제 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 공실 상태 확인. 일반건축물대장상 의원 용도와 현재 공실 상태가 실제 현황과 일치하는지, 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 매각기일 2026.08.20 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2019.04.01 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 살아 있는 권리의 기준점은 2020.09.23 설정된 옥과농업협동조합 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 490,000,000원에서 3회 유찰돼 219,520,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공실 근린시설이고 임대내역도 현장조사상 미상입니다. 따라서 유찰폭을 곧바로 ‘저렴함’으로 해석하기보다 실제 점유·임대·현장 상태를 확인해 가격을 검증하는 접근이 맞습니다. 권리는 인수 0원, 판단의 승부처는 현장과 가격입니다.
