광주지방법원 2025타경32576. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 제103동 제1,2층 제103호로, 감정평가상 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)입니다. 소유자는 주식회사금상이며 2022.10.28. 북교신용협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 진보종합건설주식회사 가압류, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 경매개시결정, 조봉주 가압류 등은 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가의 56%까지 내려온 상태입니다. 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 92.3%, 최신 거래 490,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 실거래 표본은 본건 대상면적 45.4401㎡와 면적이 일치하지 않아 직접적인 적정가 판단 근거로 쓰기 어렵습니다. 또한 최근 12개월 거래가 과거 거래 대비 -46.7%로 나타나 가격 하락 추세도 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32576 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제103동 제1,2층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형) |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 381,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북교신용협동조합 / 1,773,894,545원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.28. 북교신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,064,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 핵심은 2022.10.28. 설정된 북교신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 진보종합건설주식회사 가압류 713,300,000원, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 2025.04.15. 임의경매개시결정, 조봉주 가압류 500,000,000원, 이후 광주광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.09.08. 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.08.19. 재산보전처분도 2025.02.20. 취소되어 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)나인투나인 | 미상 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한홍연 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조화영 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 한홍연과 조화영은 전입신고가 2022.10.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 조화영은 2025.07.10. 배당요구를 접수했습니다. 반면 (주)나인투나인은 보증금 20,000,000원·월세 1,400,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이므로, 대항력 유무와 매수인 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 92.3%지만 ‘면적 불일치’와 하락 추세를 먼저 봐야 한다
풍암매월라루체더테라스의 확인된 거래는 총 7건입니다. 최근 12개월 6건 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 490,000,000원입니다. 현재 최저가 381,360,000원은 최근 12개월 평균의 92.3%입니다. 다만 본건 대상면적은 45.4401㎡인데 거래 표본은 84.86~84.95㎡라 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
전체 7건 평균은 464,714,285원이지만 2023.03.의 775,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 특히 최근 12개월 거래가 과거보다 46.7% 낮은 추세이므로, 과거 고가 거래를 근거로 현재 최저가를 크게 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 면적이 다른 거래군이라는 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 381,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,139,040원 |
| 2. 근저당 · 북교신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 375,220,960원 |
| 3. 가압류 · 진보종합건설주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,139,040원을 제외한 375,220,960원이 북교신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 2,902,079,040원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 56% | 381,360,000원 | 375,220,960원 | 2,902,079,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39% | 266,951,999원 | 262,414,671원 | 3,014,885,329원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27% | 186,866,399원 | 183,450,269원 | 3,093,849,731원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 등기부상 후순위 채권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 시나리오의 인수 0원 역시 (주)나인투나인의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서의 계산값입니다. 임차인 확인이 끝나기 전에는 실질취득비용을 낙찰가만으로 고정해서 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근이며, 주위는 연립주택단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 출입로가 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 완경사·자루형이며 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·도시지역·자연녹지지역·도시계획구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 단지 규모. 풍암매월라루체더테라스 40세대, 사용승인 2022.08.29.이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- (주)나인투나인 전입일 확인. 보증금 20,000,000원·월세 1,400,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 한홍연·조화영 보증금 확인. 두 사람 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 조화영은 2025.07.10. 배당요구를 접수했습니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 시세 면적 일치 여부 확인. 현재 확보된 거래는 84.86~84.95㎡이고 본건 대상면적은 45.4401㎡로 일치하지 않습니다. 92.3% 수치를 직접 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가 과거 거래 대비 -46.7%입니다. 전체 평균 464,714,285원이나 2023.03.의 775,000,000원 거래만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 유찰·환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 5.56%입니다. 저유동성 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조해 임차인과 세금 위험을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 아직 ‘깔끔한 저가 매물’은 아니다
이 물건은 감정가 681,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 381,360,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원의 92.3%라는 수치만 보면 가격이 낮아 보이지만, 거래 표본의 면적이 본건과 맞지 않고 시장 추세도 -46.7%로 하락하고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 정리되는 구조지만, (주)나인투나인의 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없는 점이 남습니다.
따라서 결론은 “등기상 후순위는 소멸하지만 임차인 확인 전 권리확정은 보류, 가격 역시 면적이 맞는 실거래 확인 전 보수적으로 접근”입니다. 2회 유찰이라는 할인폭만으로 높은 점수를 주기 어렵고, 미상 임차인·하락 추세·낮은 매각률과 평균 3.3회 유찰이라는 환금성 신호를 함께 보면 C등급 수준의 확인형 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
