광주지방법원 2025타경32576. 광주 서구 매월동 ‘풍암.매월라루체더테라스’ 104동 1·2층 103호로, 감정 이용상태는 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)입니다. 소유자는 주식회사금상이고, 말소기준권리는 2022.10.28. 북교신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,064,000,000원이며 103동 1·2층 103호, 103동 3·4층 302호와 함께 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 안선후 근저당권과 지방자치단체 압류, 경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘등기상 후순위 권리가 소멸한다’는 사실과 ‘매수인이 실제로 아무것도 부담하지 않는다’는 결론을 분리해야 합니다. 임차인 중 한홍연과 조화영은 각각 2024.11.06., 2024.03.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있지만, (주)나인투나인은 보증금 20,000,000원·월 1,400,000원의 임차관계가 확인되면서도 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 승계 여부 확인 전까지 실질취득비용을 최저가 380,800,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제104동 제1,2층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층구조 연립주택(도시형생활주택-단지형) |
| 시세 매칭 대상면적 | 45.4401㎡ · 실거래 면적 매칭 불일치 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 380,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북교신용협동조합 / 1,773,894,545원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 등기 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 임차인 확인은 별개
등기부 흐름만 보면 구조는 명확합니다. 2022.09.08. 주식회사무궁화신탁으로의 신탁등기가 있었으나 2022.10.28. 말소되었고, 같은 날 북교신용협동조합의 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 2023.04.14. 안선후의 108,000,000원 근저당, 2024.05.13.·2025.04.04.·2025.11.19. 압류와 2025.04.15. 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 다만 국세·지방세 성격의 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 1명은 대항력 ‘가능·미상’
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)나인투나인 | 20,000,000원 / 월 1,400,000원 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한홍연 | 미상 / 미상 | 2024.11.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조화영 | 미상 / 미상 | 2024.03.08 / 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 92.2%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’와 하락 추세가 중요
단지 실거래는 존재하지만 본건과 직접 같은 면적 표본은 아닙니다. 시세 매칭 대상면적은 45.4401㎡인데, 확인된 거래는 84.86~84.95㎡입니다. 따라서 아래 거래는 단지 가격 흐름을 읽는 참고자료일 뿐, 본건의 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
전체 7건 평균은 464,714,285원이지만, 2023.03.의 775,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단에 이를 우선 사용하면 안 됩니다. 최근 12개월 6건 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 490,000,000원이며, 현재 최저가 380,800,000원은 최근 12개월 평균의 92.2%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -46.7%로 명확한 하락 방향입니다. 게다가 거래 면적이 본건과 매칭되지 않으므로 ‘감정가 56%니까 싸다’거나 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,131,200원 |
| 1. 근저당 · 북교신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 374,668,800원 |
| 2. 근저당 · 안선후 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 380,800,000원 가정 시 집행비용 6,131,200원을 제외한 374,668,800원이 북교신용협동조합에 배당되고, 안선후와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 근저당권자들의 미배당 합계는 1,797,331,200원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있으며, (주)나인투나인의 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 56%) | 380,800,000원 | 374,668,800원 | 1,797,331,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 266,559,999원 | 262,028,159원 | 1,909,971,841원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 186,591,999원 | 183,179,711원 | 1,988,820,289원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 통계 기준)
- 이용상태. 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로 주위는 연립주택단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통수단 이용은 보통입니다. 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 자루형 완경사지이며 공동주택(연립주택) 건부지입니다. 공시지가는 554,800원/㎡, 토지면적은 9,906.0㎡입니다.
- 규제. 준보전산지·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·도시지역·자연녹지지역·도시계획구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 단지 규모. 풍암매월라루체더테라스는 40세대, 사용승인일은 2022.08.29입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 5.56%입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐으므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)나인투나인 대항력 확인. 보증금 20,000,000원·월 1,400,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 점유 및 대항요건 성립시점을 원본으로 확인해야 합니다.
- 한홍연·조화영 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 조화영의 배당요구일은 2025.07.10입니다.
- 당해세 확인. 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 금액이 있으면 배당 최우선에서 차감돼 제공된 배당표와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 면적 일치 실거래 확보. 현재 실거래 7건은 84.86~84.95㎡이고 시세 매칭 대상면적은 45.4401㎡입니다. 직접 비교 가능한 면적 자료 없이 380,800,000원을 저가로 단정하지 마세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 보되, 최근 대비 과거 추세가 -46.7%라는 점을 입찰가 상한에 반영해야 합니다.
- 진행상태 원본 대조. 기재 매각기일은 2026.07.10이고 등기 발급일은 2026.07.23입니다. 후속 매각결과·변경·취하 여부를 사건 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 임차인과 비교시세의 질
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 선명합니다. 북교신용협동조합 근저당 이후의 근저당·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 실제 입찰판단에서는 그 숫자 하나로 끝낼 수 없습니다. (주)나인투나인의 보증금 20,000,000원은 전입신고일이 미상이라 대항력 가능성이 남아 있고, 가격 비교에 사용된 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -46.7%, 단지 평균 유찰은 3.3회, 매각률은 5.56%입니다.
현재 최저가 380,800,000원은 최근 12개월 단지 평균 413,000,000원의 92.2%이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 대항력 미상 임차인의 승계 여부를 먼저 확정하고, 본건과 면적이 맞는 시세를 다시 확보한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다. 권리는 대부분 말소형이지만 임차인과 환금성, 하락 추세가 동시에 남아 있어 종합적으로는 보수적인 접근이 맞습니다.
