광주지방법원 2025타경32576. 광주 서구 매월동 ‘풍암.매월라루체더테라스’ 제103동 제3·4층 제302호입니다. 감정평가 이용상태는 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)이고, 4층 건물 중 3·4층을 사용하는 구조입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이며, 2022년 소유권보존 뒤 신탁을 거쳤다가 같은 해 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사금상 명의가 됐습니다.
권리분석의 기준점은 2022.10.28. 북교신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,064,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 진보종합건설주식회사 가압류, 지방자치단체 압류, 조봉주 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 등기상으로는 매각과 함께 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32576 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제103동 제3,4층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 제3,4층 제302호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 388,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권 청구액 | 1,773,894,545원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 단지 | 풍암매월라루체더테라스 · 40세대 · 2022.08.29 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.10.28. 북교신용협동조합 근저당입니다. 이후의 진보종합건설주식회사 가압류 713,300,000원, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 조봉주 가압류 500,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 재산보전처분은 2025.02.20. 취소돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)나인투나인 | 20,000,000원 / 1,400,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한홍연 | 미상 | 2024.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조화영 | 미상 | 2024.03.08 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한홍연과 조화영의 전입일은 모두 2022.10.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)나인투나인은 보증금과 월세는 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 94.1%만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 388,640,000원이고, 최근 12개월 거래 평균은 413,000,000원으로 집계돼 최저가는 그 평균의 94.1%입니다. 최신 거래는 2025.07. 490,000,000원입니다. 표면상으로는 최근 평균보다 낮지만, 가격 판단에는 두 가지 제약이 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
단지 경매 통계도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 5.56%입니다. 이 사건도 이미 2회 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔지만, 그 자체만으로 환금성이 좋거나 가격 메리트가 충분하다고 해석하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,240,960원 |
| 1. 근저당 · 북교신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 382,399,040원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 3,277,300,000원, 배당액은 382,399,040원, 미배당액은 2,894,900,960원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 388,640,000원 | 382,399,040원 | 2,894,900,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 39% | 272,048,000원 | 267,439,328원 | 3,009,860,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 27% | 190,433,600원 | 186,967,530원 | 3,090,332,470원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)이며, 4층 건물의 제3·4층 제302호입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 연립주택단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 출입로가 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·경보설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 대지, 완경사·자루형이며 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·도시지역·자연녹지지역·도시계획구역 관련 사항이 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- (주)나인투나인 점유 확인. 보증금 20,000,000원·월세 1,400,000원이 조사됐지만 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 한홍연·조화영 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 조화영 배당요구. 2025.07.10 배당요구 사실과 실제 보증금·확정일자 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세 면적 재검증. 확인된 거래는 84.86~84.95㎡로 시세 비교 기준 면적 45.4401㎡와 맞지 않습니다. 대상 호수와 직접 비교 가능한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 -46.7%이므로 과거 전체 평균 464,714,285원만 보고 가격 가치를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 환금성. 40세대 단지, 평균 유찰 3.3회, 매각률 5.56%라는 통계를 감안해 재매각 난도를 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 ‘확인되지 않은 것’이 더 중요하다
이 사건은 감정가 694,000,000원에서 2회 유찰돼 388,640,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 평균 413,000,000원과 비교하면 94.1%이므로 숫자만 보면 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 최근 거래 면적이 대상 비교 기준과 맞지 않고, 가격 추세는 -46.7%입니다. 여기에 (주)나인투나인의 대항력 여부가 미상이고 세금 압류도 4건 존재합니다.
등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 이 물건의 승부처는 말소기준권리 자체가 아니라 임차관계 확정과 적정 시세 재산정입니다. 현재 자료만으로는 “감정가 대비 56%이니 싸다”보다 “가격은 내려왔지만 확인할 변수가 아직 남아 있다”는 결론이 더 정확합니다.
