광주지방법원 2025타경32762. 광주 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층101호입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 말소기준권리는 2020.04.28. 설정된 주식회사대한저축은행 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인은 실제 임차인 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 박춘희는 2025.03.17. 전입, 신소을은 2024.08.19. 전입으로 모두 2020.04.28. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32762 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층101호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 화운로 224 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가시 기준 현재 상가로 이용중 |
| 등기 유형 | 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 425,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한저축은행 / 1,139,245,007원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 | 2019.12.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.28. 을구 1번 대한저축은행 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 10,000,000,000원, 대한저축은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘희 | 101호 · 주거 | 2025.03.17 | 2025.05.22 | 70,000,000원 / 1,400,000원 | 2025.07.23 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
| 신소을 | 알수없음 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 2025.06.20 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
박춘희는 보증금 70,000,000원, 차임 1,400,000원으로 확인되며 전입일이 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 신소을 역시 2024.08.19. 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다. 두 사람 모두 배당요구를 했습니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 760,000,000원, 현재 최저매각가는 425,600,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 56% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 297,920,000원, 4회 유찰 시 208,544,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이번 물건의 가격 매력은 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 현재 확인되는 수치로는 유찰폭과 배당구조는 명확하지만, 실거래 비교를 붙이지 않은 채 425,600,000원을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 따라서 현재 가격의 의미는 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실로만 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 425,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,656,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대한저축은행 | 1,800,000,000원 | 418,944,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 11,800,000,000원 중 418,944,000원이 배당되고, 미배당액은 11,381,056,000원입니다. 신청채권자 청구액 1,139,245,007원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 광천동 유스퀘어 광주종합버스터미널 남서측 인근이며, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 상가로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상27층 건물의 제1층으로 2019.12.30. 사용승인됐습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·가로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·도시지역·일반상업지역·방화지구·도시계획구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 재확인. 박춘희 2025.03.17., 신소을 2024.08.19.로 모두 말소기준 2020.04.28. 이후입니다.
- 신소을 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상인 만큼 실제 임대차계약과 점유내용을 확인할 필요가 있습니다.
- 상가·주거 이용 차이 확인. 감정평가상 상가 이용과 박춘희의 주거 이용 기재가 서로 달라 실제 현황 확인이 중요합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 실제 거래·임대수익과 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황 확인 없는 저가 판단은 금물
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.28. 대한저축은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 2명의 전입과 후순위 가압류·압류는 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 권리 말소 자체보다 실제 이용과 점유관계입니다. 감정평가에서는 상가로 이용 중이라고 되어 있지만 임차인 박춘희는 주거 이용으로 확인되고, 신소을은 보증금이 미상입니다. 최저가는 425,600,000원까지 내려왔지만 감정가 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 정리하면 권리는 비교적 단순, 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유현황은 반드시 확인입니다.
