광주지방법원 2025타경32762. 화정동도나우프리아파트 1층 104호로 표시된 물건이며, 사건상 용도는 대지, 감정평가 이용상태는 상가입니다. 감정평가서에는 1층 101호 외 4개 호가 함께 언급되고, 기준시점 현재 상가로 이용되며 102호·103호·105호는 공실로 조사됐습니다. 따라서 명칭에 ‘아파트’가 들어간다고 해서 주거용 아파트로 보아서는 안 되고, 상가 이용 물건으로 접근해야 합니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2020.04.28. 대한저축은행 근저당권 설정이 말소기준이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매에서 진짜 확인할 부분은 등기권리보다 점유관계입니다. 확인된 두 전입자는 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 별도의 주거 점유자 1건은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32762 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층104호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 화운로 224 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 기준 현재 상가 이용 |
| 시세 참조 면적 | 35.7705㎡ |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 109,760,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권액 | 1,139,245,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소, 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.04.28. 대한저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 채무자는 주식회사심산건설입니다. 이후 2024.11.25. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000,000원, 2025.05.14. 임의경매개시결정, 2025.11.06. 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 2건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘희 | 101호 | 2025.03.17 | 70,000,000원 / 1,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신소을 | 알수없음 | 2024.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 알수없 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박춘희는 2025.03.17., 신소을은 2024.08.19. 전입으로 모두 말소기준인 2020.04.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 박춘희는 배당요구를 2025.07.23., 신소을은 2025.06.20. 접수했습니다. 특히 박춘희의 신고 부분은 101호로 기재되어 현재 표시 물건인 104호와 호수가 다릅니다.
③ 가격 판단 — 44.8%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 245,000,000원, 현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 87,808,000원, 5회 유찰 시 70,246,400원입니다.
다만 이 물건은 상가 이용 물건이고, 시세 참조 면적 35.7705㎡는 일치 면적 확인이 되지 않았으며 실제 거래금액도 가격 비교에 사용할 수 있는 형태로 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가하면 안 됩니다. 제공된 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 4.5회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대한저축은행 | 1,800,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 11,800,000,000원 중 채권자 예상배당은 107,423,360원, 미배당은 11,692,576,640원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 11,692,576,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 87,808,000원 | 85,827,456원 | 11,714,172,544원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 70,246,400원 | 68,581,965원 | 11,731,418,035원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 광천동 유스퀘어 광주종합버스터미널 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정 기준 현재 상가로 이용 중이며, 102호·103호·105호는 공실로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상27층 건물의 1층이며 2019.12.30. 사용승인됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 주거 점유자 최우선 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 산정 인수 0원만 보고 입찰하지 말고 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 101호 신고와 104호 대상 구분. 박춘희의 신고 부분은 101호입니다. 현재 매각 표시 물건 104호와의 관계를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 상가로 판단. 명칭에 ‘아파트’가 포함되어 있지만 감정 이용상태는 상가입니다. 주거용 아파트 환금성 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 109,760,000원은 감정가의 44.8%지만 시장가 대비 할인율은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 여부는 최종 명세서와 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성
이 물건은 등기부만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 대한저축은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등기상 깨끗함과 실제 점유 리스크는 별개의 문제입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자 1건은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 245,000,000원에서 3회 유찰돼 109,760,000원까지 내려온 것은 큰 폭의 할인입니다. 하지만 상가 이용 물건이고 직접 비교할 실거래 근거가 부족하며, 단지 경매 통계상 평균 4.5회 유찰·낙찰률 0.0%라는 점도 무시하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만 점유 확인이 선행돼야 하고, 가격은 감정가 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없다.”입니다. 현 단계에서는 권리·점유 확인 후 보수적으로 접근할 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
