광주지방법원 2025타경32762. 화정동도나우프리아파트 1층 102호로, 사건 용도는 대지이며 감정평가 기준 이용상태는 상가·공실입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2020년 4월 대한저축은행이 채권최고액 18억원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 실제 개인 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박춘희는 101호로 조사됐고 신소을은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2020.04.28보다 늦어 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 감정평가상 102호가 공실인 점과 임차인 조사 내용이 완전히 일치하는지는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층 102호 · 광주광역시 서구 화운로 224 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 상가 · 감정평가 기준 102호 공실 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (2020.01.03 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 306,791,000원 (5회 유찰 · 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대한저축은행 / 1,139,245,007원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.28 대한저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 공동담보목록 제2020-571호가 기재돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 10,000,000,000원 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 최저가 306,791,000원 가정 시 대한저축은행도 전액 배당받지 못하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 신고 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘희 101호 | 2025.03.17 | 70,000,000원 월 1,400,000원 | 신청 2025.07.23 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 인수 0원 보증기관 승계 없음 |
| 신소을 점유 부분 알 수 없음 | 2024.08.19 | 미상 | 신청 2025.06.20 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 인수 0원 보증기관 승계 없음 |
박춘희의 조사 호수는 경매 대상 102호가 아닌 101호입니다. 신소을은 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 미배당분이 발생하더라도 매수인이 잔액을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 102호 공실 여부, 출입문·호수 표시, 실제 영업 또는 적치 상태는 현황조사와 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 28.67%라는 숫자만 보지 말 것
감정가 1,070,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가는 306,791,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 28.67%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 공실 상가이고, 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 집계돼 환금성 검토가 핵심입니다.
| 현재 회차 | 5회 유찰 · 최저가 306,791,000원 · 감정가의 28.67% |
|---|---|
| 6회 유찰 시 | 245,432,800원 · 감정가의 22.94% |
| 7회 유찰 시 | 196,346,240원 · 감정가의 18.35% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 4.0회 · 낙찰률 0.0% |
| 상가 상태 | 감정평가 기준 102호 공실 |
④ 예상배당표 (매각가 306,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,095,074원 | - |
| 을구 1번 근저당 · 대한저축은행 | 1,800,000,000원 | 301,695,926원 | 1,498,304,074원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 | 10,000,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권자 총 채권액 11,800,000,000원 중 301,695,926원이 배당되고, 총 미배당액은 11,498,304,074원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유스퀘어 광주종합버스터미널 남서측 인근이며, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선 도로, 서측 왕복 4차선 도로와 접한 중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 27층 건물로 2019.12.30 사용승인됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 토지이며 토지면적은 4,158.2㎡, 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 상가 상태. 감정평가 기준 102호·103호·105호가 공실로 이용되고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 현장 특정. 101호 임차인 신고가 별도로 있으므로 출입문·호수·전유부분 경계를 직접 확인하세요.
- 공실 여부 재확인. 감정평가 이후 점유 또는 임대차가 변경됐는지 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 신소을 점유 부분 확인. 대항력은 없지만 실제 102호 점유자라면 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 상가 수익성 검증. 예상 임대료, 보증금, 공실 기간과 관리비를 확인해 수익환원 방식으로 응찰가 상한을 계산하세요.
- 다회유찰 원인 조사. 가격뿐 아니라 상권 수요, 호실 가시성, 출입 동선, 주차와 업종 제한을 점검하세요.
- 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세·체납처분비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 대한저축은행 근저당의 공동담보목록 제2020-571호와 다른 담보물의 진행 상황을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 환금성은 별개다
권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 대한저축은행 근저당 이후의 임차인 전입과 가압류·압류는 매각으로 정리되고, 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 최저가 306,791,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
그러나 감정가 1,070,000,000원에서 5회 유찰됐고 102호는 감정평가상 공실 상가입니다. 비교 실거래가 없는 상황에서 감정가의 28.67%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 환금성은 경계. 실제 점유관계와 임대수익·상권 수요를 확인해 보수적으로 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
