광주지방법원 2025타경33902. 전라남도 나주시 송월동에 있는 도나우타운이안애아파트 5층 503호입니다. 전용면적은 약 59.47㎡이며, 2015년 준공된 90세대 규모의 아파트입니다. 현재 소유자는 대맥엔지니어링주식회사로, 2021년 6월 30일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 문제는 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아닙니다. 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 되느냐입니다. 말소기준권리는 2021년 9월 24일 설정된 노루페인트 근저당권이지만, 이보다 먼저 전입한 임차인 김수정과 이신영의 대항력 문제가 존재합니다. 특히 이신영의 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

따라서 4회 유찰·감정가의 약 35.84%라는 숫자만 보고 가격 경쟁력이 높다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 부담액과 최근 하락한 시세를 함께 비교해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 2명

등기부의 후순위 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 신한은행, 신용보증기금, 전문건설공제조합, 우리은행, 근로복지공단 등 다수 채권자가 등기되어 있지만, 이들의 미배당 채권액이 그 자체로 낙찰자의 개인 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

반면 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 특히 을구 6번 이신영 주택임차권등기는 매각물건명세서에서 보증금 전액 미변제 시 말소되지 않는다고 명시한 권리입니다. 따라서 후순위 등기들이 소멸한다는 사실만으로 이 사건을 인수권리 없는 물건이라고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 85,000,000원의 의미

이 사건의 실제 임차인은 김수정과 이신영, 총 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이전에 전입했으며, 매수인 인수 가능성이 있는 보증금을 보유하고 있습니다. 다만 임차권의 실제 존속과 대항요건 유지 여부, 각 임차인의 점유 범위는 원본과 현장 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 전입일과 조사 내용에 근거한 판단입니다. 실제 대항력의 존속에는 점유 및 주민등록 유지 등 법정 요건 확인이 필요합니다. 승계 표시는 보증기관의 대위변제가 아닌, 매수인의 미변제 임차보증금 인수 위험을 뜻합니다.

김수정 — 보증금 10,000,000원

김수정의 전입일은 2020.02.12로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 400,000원이며 2025.09.30 배당요구를 접수했습니다.

확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 존재를 단정할 수 없습니다. 현재 배당 추정에서는 김수정에게 배당되는 금액이 0원이며, 대항력이 유지된다는 전제하에 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다.

이신영 — 보증금 75,000,000원

이신영은 2021.07.05 임대차계약을 체결했고, 2021.07.10 점유를 시작했으며, 2021.07.12 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 75,000,000원, 임차 범위는 건물의 전부입니다.

2024.07.02 을구 6번으로 주택임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 접수되어 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당액은 47,465,626원으로, 보증금 잔액 27,534,374원이 남습니다.

매각물건명세서는 이신영의 주택임차권에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다. 따라서 해당 잔액은 낙찰자가 반드시 검토해야 할 핵심 인수 위험입니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 부담은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 48,743,000원이 아니라 매각대금과 미변제 임차보증금을 합산한 금액입니다.

두 임차인의 보증금 합계는 85,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금 합계보다 낮고 임차인들이 대항력을 유지한다면, 낙찰대금에서 임차인에게 지급되는 배당액이 줄어드는 만큼 매수인이 부담하는 미변제 보증금은 증가할 수 있습니다.

그 결과 실질취득 금액은 낙찰가와 별도로 움직이지 않고 보증금 합계인 약 85,000,000원 부근에 묶이는 구조가 됩니다. 현재 회차의 실질취득 금액이 보증금 합계보다 큰 것은 예상 집행비용 1,277,374원이 매각대금에서 우선 차감되기 때문입니다.

회차별 실질취득 시나리오

각 회차의 실질취득 금액은 제시된 매수인 인수액에 해당 회차 매각가를 더한 금액입니다. 임차인의 대항력 유지, 보증금 반환 여부, 실제 배당순위와 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 실질취득 금액은 86,277,374원입니다. 5회 유찰 시에는 86,101,899원, 6회 유찰 시에도 85,961,519원입니다. 최저매각가는 크게 내려가지만, 실질취득액은 거의 변하지 않습니다.

특히 6회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 최신 거래가 80,000,000원보다 높습니다. 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 과거 평균이 아니라 최근 하락한 가격으로 봐야 한다

도나우타운이안애의 전용 약 59.47㎡ 거래를 살펴보면 과거에는 140,000,000원 거래가 여러 차례 있었지만, 최근 거래는 크게 낮아졌습니다.

전체 12건의 실거래 평균은 115,333,333원입니다. 그러나 이 수치에는 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 80,000,000원이며, 최근과 과거 거래를 비교한 추세는 -43.7%입니다.

최저매각가 48,743,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 약 69.6%에 해당합니다. 최저가만 보면 가격 차이가 커 보입니다.

하지만 낙찰자의 실질취득액 86,277,374원으로 비교하면 정반대의 결론이 나옵니다.

단지의 경매 관련 평균 유찰 횟수도 3.1회로 집계됩니다. 현재 물건은 이를 넘어 4회 유찰된 상태입니다. 이 같은 반복 유찰은 감정가 대비 할인율만으로 수요를 판단하기 어렵다는 점을 보여줍니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 48,743,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 이신영 임차보증금 우선변제에 배분되는 구조로 추정됩니다.

위 배당표는 제시된 추정 배당순서를 따른 참고 계산입니다. 을구 5번 근저당의 금액은 채권최고액 기준입니다. 압류에 따른 조세채권, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 집행비용은 확정되지 않았으므로 최종 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다. 강제경매개시결정은 별도의 채권이 중복 발생한 것으로 단정하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 나주시 송월동 소재 광주지방법원 나주시법원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북측 왕복 4차선 포장도로 및 동측 소폭 일방통행로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 아파트입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 토지 형상은 부정형이고 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 2,454.1㎡, 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 및 배수구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 90세대 규모의 단지로, 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 과거 고가 거래에 비해 최근 거래가격이 크게 내려왔으며, 거래 추세 -43.7%를 고려하면 보수적인 가격 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 입찰. 최저가 48,743,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 86,277,374원을 기준으로 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
• 이신영 임차권등기 원본 확인. 을구 6번 주택임차권은 보증금 전액 미변제 시 말소되지 않는다는 명세서 문구가 있습니다. 보증금 반환 여부와 최종 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 김수정의 대항력 확인. 2020.02.12 전입으로 말소기준권리 이전 임차인이지만, 확정일자는 미상입니다. 실제 점유, 임대차계약, 주민등록 유지 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 복수 임차인 점유 관계 확인. 이신영의 임차 범위는 건물 전부로 기재되어 있습니다. 김수정과의 관계, 실제 점유 형태 및 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 임차인과 경매채권자의 동일인 여부. 이신영과 같은 이름의 강제경매 채권자가 등기되어 있으므로 채권 관계의 실체와 중복 청구 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 및 배당순위 재검증. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세와 임차인 우선변제·최우선변제 적용에 따라 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 5회 유찰 시 실질취득 86,101,899원, 6회 유찰 시에도 85,961,519원입니다. 낙찰가 하락만으로 가격 경쟁력이 개선되지 않습니다.
• 명도 및 관리비 확인. 임차인의 실제 점유, 이사·명도 협의 가능성, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
• 하락장 가격 검증. 최근 거래 평균 70,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 가격 추세 -43.7%를 고려해야 합니다. 오래된 고가 거래를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관계를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 싸다고 실질취득도 싼 것은 아니다”

나주 도나우타운이안애 503호는 4회 유찰로 감정가 136,000,000원이 48,743,000원까지 내려온 물건입니다. 겉으로는 상당한 할인율을 가진 경매처럼 보입니다.

하지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 실제 임차인 2명의 보증금 합계가 85,000,000원이며, 이신영은 보증금 전액 미변제 시 임차권등기가 말소되지 않는다는 명시적인 인수 관련 문구도 있습니다.

현재 회차의 예상 인수액은 37,534,374원, 실질취득액은 86,277,374원입니다. 이는 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 약 23.3%, 최신 거래 80,000,000원보다 약 7.8% 높은 수준입니다.

추가 유찰이 진행되더라도 인수 보증금이 증가해 실질취득액은 약 85,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 더구나 시장 가격은 최근 과거 대비 43.7% 하락 추세로 나타납니다. 소규모 단지의 환금성, 임차인 사이의 점유 관계, 조세채권 우선순위에 따른 배당 변동 가능성까지 고려하면 가격과 권리 양쪽에서 보수적인 판단이 필요합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류 의견입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라 임차보증금 인수 후 실제 부담액이 최근 시장가격보다 높다는 사실입니다. 임차권의 소멸 또는 보증금 변제 관계가 법적으로 확정되지 않는 한, 유찰 횟수만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.