광주지방법원 2025타경33902. 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 5층 503호입니다. 감정가 136,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 76,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 밖에서 승계되는 임차보증금입니다. 김수정은 말소기준권리보다 이른 2020.02.12 전입으로 대항력이 있고 우선변제권이 없는 구조라 보증금 10,000,000원이 현재 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 이신영도 2021.07.12 전입·확정일자로 말소기준보다 앞서며, 75,000,000원 중 현재 예상배당 74,389,120원을 제외한 610,880원이 남습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 매입원가는 최저가 76,160,000원에 인수 10,610,880원을 더한 86,770,880원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 70,000,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.02의 80,000,000원입니다. 게다가 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 즉 최저가만 보더라도 최근 평균보다 높고, 실질취득으로 보면 최신 거래까지 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.4739㎡ · 지하1층 지상14층 중 5층 |
| 소유자 | 대맥엔지니어링주식회사 (2021.06.17 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 76,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 809,600,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.09.24 설정된 주식회사노루페인트 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 임차인 문제는 별도로 봐야 합니다. 김수정의 전입은 2020.02.12, 이신영의 전입과 확정일자는 2021.07.12로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 따라서 두 보증금을 중복신고로 제외할 사유가 없고, 각 임차인의 대항력과 배당 구조를 별도로 반영해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 실제 임차인 | 2020.02.12 / 미상 | 10,000,000원 400,000원 | 2025.09.30 | 대항력 有 | 없음 | 인수 10,000,000원 |
| 이신영 실제 임차인 | 2021.07.12 / 2021.07.12 | 75,000,000원 미상 | 2024.07.02 | 대항력 有 | 있음 | 일부 인수 610,880원 |
③ 시세 비교 — 하락장에서 실질취득이 최근 시세를 웃돈다
도나우타운이안애는 90세대, 2015.02.06 준공이며 비교 대상 전용면적은 59.47㎡대입니다. 전체 12건 평균은 115,333,333원이지만 과거 140,000,000원대 거래가 여러 건 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -43.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.47㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 59.47㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 59.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 59.47㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.47㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 59.47㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.12 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.47㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.98㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 76,160,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%로, 인수액을 고려하지 않아도 최근 평균보다 높습니다. 더 중요한 실질취득은 86,770,880원으로 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 115,333,333원과 비교하면 싸 보일 수 있지만, 최근 시장은 과거 대비 43.7% 하락한 흐름이므로 그 비교만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 76,160,000원 | 10,610,880원 | 86,770,880원 |
| 3회 유찰 시 (39.2%) | 53,312,000원 | 33,047,616원 | 86,359,616원 |
| 4회 유찰 시 (27.44%) | 37,318,400원 | 48,753,331원 | 86,071,731원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,770,880원 |
| 1. 임차인 이신영 보증금 | 75,000,000원 | 74,389,120원 |
| 인수 · 이신영 미배당 | 610,880원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 김수정 보증금 | 10,000,000원 | 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사노루페인트 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 513,081,362원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 699,999,992원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 17,067,600원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리은행 | 73,910,416원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 최준호 | 10,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 809,600,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 이신영 우선변제로 매각대금이 전부 소진됩니다. 이신영 610,880원과 김수정 10,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 총 인수액은 10,610,880원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린상가·관공서·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 소폭 일방통행로와 접합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 배수구역, 가축사육제한구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 부정형 아파트 부지이며 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 90세대 규모이며, 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 70,000,000원으로 과거 거래보다 크게 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 76,160,000원이 아니라 인수액을 더한 86,770,880원을 매입원가로 놓고 최신 거래 80,000,000원·최근 평균 70,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김수정 보증금 인수 확인. 전입 2020.02.12로 말소기준보다 빠르고 우선변제권이 없는 구조라 현재 배당표상 10,000,000원 전액 인수입니다.
- 이신영 임차권 확인. 전입·확정일자 2021.07.12, 보증금 75,000,000원이며 현재 예상배당 후 610,880원이 남습니다. 보증금 전액 변제 여부가 말소 여부와 직결됩니다.
- 이신영 관계인 여부 확인. 임차권자이면서 별도 강제경매 채권자로도 등장하므로 계약서·보증금 이체내역·점유관계 등 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 사항이 다수 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가 53,312,000원, 4회 유찰 시 37,318,400원으로 낮아져도 인수액이 각각 33,047,616원·48,753,331원으로 늘어 실질취득은 86,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 추세 확인. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 80,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 -43.7%입니다. 전체 평균 115,333,333원만으로 가격을 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 최저가 76,160,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 반영하면 이야기가 달라집니다. 실제 임차인 2명이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 보증금은 10,610,880원입니다. 그래서 실질취득은 86,770,880원입니다.
더구나 동일 면적 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 80,000,000원이며 최근 가격 추세는 -43.7%입니다. 현재 실질취득은 이 두 기준을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 진행되어 최저가가 53,312,000원이나 37,318,400원까지 떨어져도 인수액이 커지면서 실질취득은 각각 86,359,616원, 86,071,731원에 머뭅니다. 낙찰가 할인폭이 매입원가 할인으로 이어지지 않는 사건입니다.
권리는 인수형, 가격은 최근 시세 이상, 시장은 하락 추세. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득 86,770,880원입니다.
