광주지방법원 2025타경33902. 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 6층607호입니다. 소유자는 대맥엔지니어링주식회사이고, 2021.06.30. 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않으며, 말소기준은 2021.12.10. 주식회사 노루페인트의 가압류 100,000,000원입니다. 이후 가압류·압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 실제 임차인은 2명으로 파악됩니다. 김수정은 2020.02.12. 전입했고 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원이며, 예상배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 이신영은 2021.07.12. 전입해 역시 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 추가 인수액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 6층607호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.4739㎡ · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 · 도시가스·난방·승강기·소방설비 |
| 단지 | 도나우타운이안애 · 90세대 · 2015.02.06. |
| 소유자 | 대맥엔지니어링주식회사 · 2021.06.30. 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 76,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 근로복지공단 / 809,600,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.20. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 인수 확정·한 명은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 2020.02.12. | 10,000,000원 | 400,000원 | 2025.09.30. | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이신영 | 2021.07.12. | 미상 | 미상 | 2025.10.13. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김수정은 예상배당에서 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 이신영은 전입일이 2021.07.12.로 말소기준 2021.12.10.보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이신영까지 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없으며, 매각물건명세서와 임대차계약 관련 원본 확인 전까지는 추가 인수위험이 열린 상태입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세가 훨씬 중요하다
도나우타운이안애 전용 59.47㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 115,333,333원이지만, 최근 시장은 이 값과 크게 다릅니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 70,000,000원, 최신 거래는 2026.02. 80,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -43.7%로 뚜렷한 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.47㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 59.47㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 59.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 59.47㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.47㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 59.47㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.12 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.47㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.98㎡ | 10 | 95,000,000원 |
현재 최저가 76,160,000원은 전체 12건 평균 115,333,333원만 놓고 보면 낮아 보입니다. 그러나 가격 판단의 기준이 되어야 할 최근 12개월 평균 70,000,000원에 대해서는 108.8%입니다. 즉 최저가만 이미 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교하면 최저가 자체는 낮지만, 김수정 보증금 10,000,000원을 별도로 인수해야 하고 이신영의 추가 인수액도 미상이라 실제 취득부담에서는 가격 우위를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,770,880원 |
| 인수 · 임차인 김수정 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5 · 노루페인트 | 100,000,000원 | 74,389,120원 |
| 갑구 6 · 주식회사신한은행 | 513,081,362원 | 0원 |
| 갑구 7 · 신용보증기금 | 699,999,992원 | 0원 |
| 갑구 8 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9 · 서울보증보험주식회사 | 869,114,084원 | 0원 |
| 갑구 11 · 신용보증기금 | 17,067,600원 | 0원 |
| 갑구 15 · 서울보증보험주식회사 | 195,393,972원 | 0원 |
| 갑구 9-1 가압류 | 721,284,084원 | 0원 |
| 갑구 18 · 최준호 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19 · 근로복지공단 | 809,600,330원 | 0원 |
| 갑구 15-1 가압류 | 180,796,134원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 4,616,337,558원 중 배당액은 74,389,120원이고 미배당은 4,541,948,438원입니다. 신청채권자 근로복지공단의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 4,541,948,438원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 53,312,000원 | 51,952,384원 | 4,564,385,174원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 37,318,400원 | 36,246,669원 | 4,580,090,889원 | 10,000,000원 |
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 김수정의 10,000,000원 인수는 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 이신영 보증금은 미상이므로 각 회차의 실질취득액을 확정할 수도 없습니다. 따라서 더 유찰됐다는 사실만으로 “싸졌다”고 결론내리기보다는 선순위 임차 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근이며 아파트단지·근린상가·관공서·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 포장도로, 동측 소폭 일방통행로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 아파트부지 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 토지면적 2,454.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·배수구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 565,800원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 아파트로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이신영 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입자입니다. 추가 인수 여부와 금액 확인 없이는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 김수정 10,000,000원 인수 반영. 최저가와 별도로 매수인 인수로 반영된 보증금입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 115,333,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -43.7%이므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부와 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 선순위 임차인의 대항력·보증금·확정일자와 매수인 인수 범위를 매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 감정가 56%보다 ‘실질취득비용’을 보라
표면적으로는 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰돼 76,160,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 70,000,000원이고 최저가가 그 평균의 108.8%입니다. 시장 추세도 -43.7%로 하락 중입니다. 더 중요한 것은 임차인입니다. 김수정 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있으며, 이신영은 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수위험까지 남습니다.
등기 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차 리스크는 소멸하지 않습니다. 이 사건은 “2회 유찰된 아파트”가 아니라, 최근 시세 이상인 최저가에 인수액과 미상 임차보증금까지 더해질 수 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 임차 보증금이 확정되기 전에는 최저가만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
