광주지방법원 2025타경33902. 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 6층 607호입니다. 현재 소유자는 대맥엔지니어링주식회사이며 2021.06.30. 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 말소기준권리는 2021.12.10. 접수된 주식회사 노루페인트의 가압류 100,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 임차인이 2명 확인되며, 특히 김수정은 2020.02.12. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 보증금 10,000,000원이 확인됩니다. 예상배당표에서도 이 보증금은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 이신영 역시 2021.07.12. 전입으로 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 보수적으로는 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33902 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 6층 607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.4739㎡ · 지하1층 지상14층 건물 내 6층 607호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 대맥엔지니어링주식회사 · 2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 60,928,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권액 | 809,600,330원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2015년과 2019년에 설정됐던 우리은행·두암신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2021.10.01. 설정된 주식회사페트로산업 근저당 100,000,000원도 2023.03.13. 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.12.10. 노루페인트 가압류입니다. 이후 신한은행·신용보증기금·전문건설공제조합·서울보증보험·근로복지공단 등의 가압류와 국민건강보험공단·국·나주시·수원시 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 알려진 인수 10,000,000원, 추가 위험은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 2020.02.12 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 10,000,000원 인수 | 2025.09.30 |
| 이신영 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 | 2025.10.13 |
김수정은 전입일이 2021.12.10. 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 10,000,000원이 확인됩니다. 예상배당에서도 우선변제권 없는 대항력 임차인으로 처리돼 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 따라서 현재 최저가 60,928,000원에 낙찰받더라도 알려진 비용만 합치면 최소 실질취득 70,928,000원입니다.
이신영은 2021.07.12. 전입으로 역시 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 보증금 규모까지 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 표시해야 하며, 실제 보증금이 존재하고 인수 대상이라면 실질취득가는 70,928,000원보다 더 높아질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세는 70,000,000원, 추세는 -43.7%
도나우타운이안애 동일 면적대 실거래는 총 12건 확인되지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 115,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 70,000,000원, 최신 거래는 2026.02. 80,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 -43.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.47㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 59.47㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 59.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 59.47㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.47㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.47㎡ | 2건 | 70,000,000원 |
최저가 60,928,000원 자체는 최근 12개월 평균 70,000,000원의 87.0%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 시세를 비교하면 왜곡됩니다. 확정된 인수 10,000,000원을 포함한 최소 실질취득은 70,928,000원으로 최근 평균을 이미 넘고, 이신영 보증금 인수 여부에 따라 총 취득부담이 더 커질 수 있습니다. 최신 거래 80,000,000원보다 현재 알려진 최소 실질취득은 낮지만, 하락 추세와 미상 임차인 인수액을 동시에 확인해야 하는 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,496,704원 |
| 임차인 김수정 보증금 · 매수인 인수 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 노루페인트 | 100,000,000원 | 59,431,296원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사신한은행 | 513,081,362원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 699,999,992원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 869,114,084원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 17,067,600원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 195,393,972원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 최준호 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 근로복지공단 | 809,600,330원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,616,337,558원 중 예상 배당액은 59,431,296원, 미배당액은 4,556,906,262원입니다. 신청채권 근로복지공단의 809,600,330원은 현재 가정에서는 배당액 0원입니다. 김수정 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됐습니다. 국세·지방세 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 60,928,000원 | 10,000,000원 | 59,431,296원 | 4,556,906,262원 |
| 4회 유찰 시 | 48,742,400원 | 10,000,000원 | 47,465,037원 | 4,568,872,521원 |
| 5회 유찰 시 | 38,993,920원 | 10,000,000원 | 37,892,029원 | 4,578,445,529원 |
추가 유찰이 생기면 매각가는 48,742,400원, 38,993,920원으로 내려가지만 김수정 보증금 10,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 이신영의 보증금 규모가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 어느 회차에서도 표시된 매각가만으로 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린상가·관공서·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복4차선 포장도로, 동측으로 소폭 일방통행로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류와 중로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상14층 아파트로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 도나우타운이안애는 90세대, 2015.02.06. 준공입니다.
- 토지. 부정형의 아파트부지이며 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수정 보증금. 10,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가와 별도로 실질취득비용에 합산해야 합니다.
- 이신영 보증금 확인. 2021.07.12. 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약과 보증금 규모를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 115,333,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가격이 이전 기간 대비 -43.7%이므로 과거 140,000,000원대 거래를 현재 가격 근거로 그대로 사용하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔다”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”
감정가 136,000,000원에서 최저가 60,928,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 커 보입니다. 실제 최저가는 감정가의 44.8%이고 최근 12개월 평균의 87.0%입니다. 그러나 김수정 보증금 10,000,000원을 더하면 알려진 최소 실질취득은 70,928,000원으로, 최근 평균 70,000,000원을 이미 넘어섭니다.
더구나 이신영은 말소기준권리보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리 소멸은 명확하지만 임차인 인수액이 완전히 닫히지 않은 물건입니다. 최근 거래가격도 -43.7% 하락 추세이고 단지 경매물건 평균 유찰도 2.9회입니다. 현재 판단의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 이신영의 실제 임대차·보증금 확인과 그 금액을 포함한 실질취득가입니다.
