광주지방법원 2025타경33902. 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 5층 507호입니다. 표면만 보면 감정가 136,000,000원에서 두 번 유찰돼 76,160,000원, 즉 감정가의 56%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2021.12.10. 노루페인트 가압류이고, 그보다 앞선 전입자가 두 명 확인됩니다. 김수정은 2020.02.12. 전입했고 보증금 10,000,000원·월세 400,000원이 확인됩니다. 이신영은 2021.07.12. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

따라서 현재 배당 계산상 김수정 보증금 10,000,000원은 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 이 금액만 반영해도 최저가 76,160,000원에 실제 부담 10,000,000원이 더해져 실질취득 하한은 86,160,000원입니다. 더 중요한 점은 이신영입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하고, 추가 승계금액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자 2명

현재 등기상 말소기준은 2021.12.10. 노루페인트 가압류 100,000,000원입니다. 이후 신한은행·신용보증기금·전문건설공제조합·서울보증보험·우리은행·근로복지공단 등의 가압류와 국민건강보험공단·국·나주시·수원시의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 보증금까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 56% 할인보다 최근 거래를 봐야 한다

도나우타운이안애의 대상면적은 59.4739㎡이고, 면적이 일치하는 실거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 115,333,333원이지만, 오래된 140,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 지금의 가격 판단 기준으로 쓰기엔 왜곡될 수 있습니다. 더 중요한 최근 12개월 거래는 2025.03 60,000,000원, 2026.02 80,000,000원으로 평균 70,000,000원입니다.

현재 최저가 76,160,000원만으로도 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 즉 감정가 대비 56%라는 숫자와 달리, 최저가 자체가 최근 평균 시세보다 높습니다. 여기에 김수정 보증금 10,000,000원을 더한 알려진 실질취득 하한 86,160,000원은 최근 평균 70,000,000원은 물론 최신 거래 80,000,000원도 넘어섭니다. 그리고 최근 거래군은 과거 거래군보다 43.7% 하락한 흐름입니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,160,000원 가정)

현재 계산상 총 채권액 4,690,247,974원 중 배당액은 74,389,120원, 미배당은 4,615,858,854원입니다. 김수정 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있으며, 이신영의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 남는다

유찰이 더 진행되면 입찰가격 자체는 내려갑니다. 그러나 김수정의 보증금 10,000,000원은 각 시나리오에서도 매수인 인수로 유지되고, 이신영의 미확정 위험도 해소되지 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰가만 보지 말고 ‘낙찰가 + 확정 인수 + 미확정 인수 위험’으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근으로 아파트단지·근린상가·관공서·학교가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 왕복4차선 포장도로, 동측 소폭 일방통행로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 비행안전제3구역·상대보호구역·배수구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도나우타운이안애는 90세대, 2015.02.06. 준공이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.9회입니다. 최근 시세가 과거 대비 -43.7% 내려온 점을 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이신영 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 자료에서 실제 승계범위를 확인해야 합니다.
• 김수정 인수 10,000,000원 반영. 최저가만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 현재 배당 계산상 전액 매수인 인수입니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 115,333,333원보다 최근12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -43.7% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않아야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 배당순서와 실제 배당액이 변동될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 직접 대조해 임차관계를 확정해야 합니다.

맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 인수와 최근 시세

이 물건은 감정가 136,000,000원에서 76,160,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균은 70,000,000원이고 최신 거래도 80,000,000원입니다. 최저가 자체가 최근 평균의 108.8%이며, 김수정 보증금 10,000,000원을 더한 알려진 실질취득 하한은 86,160,000원입니다. 그 위에 이신영의 보증금·확정일자 미상 위험까지 남습니다.

후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 전입 임차인 문제가 가격의 함정으로 바뀐 사건입니다. 시세 역시 -43.7%의 하락 흐름입니다. 따라서 결론은 “낙찰가가 싸 보인다고 바로 들어갈 물건이 아니다”입니다. 이신영의 보증금과 확정일자를 확인해 총 인수액을 확정한 뒤, 그 총액을 최근 70,000,000원 평균과 80,000,000원 최신 거래에 대입해야 비로소 입찰가를 판단할 수 있습니다.