광주지방법원 2025타경33902. 나주시 송월동 ‘도나우타운이안애’ 5층 507호 아파트입니다. 현재 소유자는 대맥엔지니어링주식회사로, 2021.06.30. 매매를 원인으로 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2021.12.10. 접수된 주식회사 노루페인트 가압류 100,000,000원이며, 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 채권보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김수정은 2020.02.12. 전입, 보증금 10,000,000원·월세 400,000원으로 확인되며 우선변제권 없이 보증금 전액 10,000,000원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 이신영은 2021.07.12. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이신영은 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 5층 507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.4739㎡ · 지하1층 지상14층 중 5층 |
| 소유자 | 대맥엔지니어링주식회사 (2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 60,928,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 809,600,330원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준 | 2021.12.10. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 노루페인트 · 100,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 따로 본다
말소기준인 노루페인트 가압류보다 뒤에 설정된 신한은행·신용보증기금· 전문건설공제조합·서울보증보험·우리은행 등의 가압류와 각 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인은 등기권리와 별도로 봐야 합니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 임차인 분석 — 10,000,000원 확정 인수 + 1명 미상 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 2020.02.12 | 10,000,000원 / 400,000원 | 2025.09.30 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 이신영 | 2021.07.12 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 시세 비교 — 판단 기준은 최근 12개월 70,000,000원
도나우타운이안애는 90세대, 사용승인일은 2015.02.06.이며 전용 59.47㎡대 실거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 115,333,333원이지만, 2022년·2024년의 140,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 2026.02. 80,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간 대비 -43.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.47㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 59.47㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 59.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 59.47㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.47㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 59.47㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.12 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.47㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.98㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
최저가 60,928,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 87.0%입니다. 하지만 김수정 보증금 인수를 합친 최소 실질취득 70,928,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 약 101.3%입니다. 즉 현재 회차는 확인된 부담만으로도 최근 평균보다 928,000원 높습니다. 최신 거래 80,000,000원보다는 낮지만, 하락 추세가 -43.7%이고 이신영 관련 인수액이 미상인 만큼 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,704원 |
| 인수 · 임차인 김수정 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 노루페인트 | 100,000,000원 | 59,431,296원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 513,081,362원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 699,999,992원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 869,114,084원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사우리은행 | 73,910,416원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 809,600,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권자 총 청구액은 4,690,247,974원, 총 배당액은 59,431,296원, 미배당액은 4,630,816,678원입니다. 신청채권자 근로복지공단은 현재 가정 매각가에서 배당 0원으로 계산됩니다. 김수정 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 금액입니다. 압류 5건이 확인되며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수금은 별도
| 회차 | 최저가 | 김수정 인수 | 확인 가능한 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 60,928,000원 | 10,000,000원 | 70,928,000원+ | 4,630,816,678원 |
| 4회 유찰 시 | 48,742,400원 | 10,000,000원 | 58,742,400원+ | 4,642,782,937원 |
| 5회 유찰 시 | 38,993,920원 | 10,000,000원 | 48,993,920원+ | 4,652,355,945원 |
김수정의 10,000,000원은 유찰로 최저가가 내려가도 별도로 남습니다. 더 중요한 변수는 이신영입니다. 보증금 규모가 확인되지 않으므로 위 실질취득액은 어디까지나 확인 가능한 최소치입니다. 따라서 향후 최저가가 낮아지더라도 미상 임차인 부담을 해소하기 전에는 단순한 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린상가·관공서·학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층 지상14층 건물입니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 포장도로, 동측 소폭 일방통행로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 비행안전제3구역, 상대보호구역, 배수구역 등에 해당합니다. 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 90세대 단지이며 최근 12개월 실거래는 2건, 단지 경매 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 비교. 현재 최저가 60,928,000원이 아니라 최소 70,928,000원+를 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 이신영 보증금 확인. 2021.07.12. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 실제 인수 가능 금액을 확정해야 합니다.
- 김수정 인수 반영. 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산되므로 응찰가 산정에서 별도 비용으로 더해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -43.7%를 우선 기준으로 보세요.
- 압류 확인. 국민건강보험공단·국·나주시·국·수원시 관련 압류가 존재하며 당해세 해당 시 배당 순위와 잔여 배당이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 보수적 접근. 90세대 규모, 최근 12개월 실거래 2건, 경매 평균 유찰 2.9회를 감안해 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “60,928,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 136,000,000원에서 3회 유찰돼 60,928,000원까지 내려와 겉으로는 할인폭이 큽니다. 그러나 김수정 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차의 확인 가능한 최소 실질취득은 70,928,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 70,000,000원을 이미 넘어서는 금액입니다.
게다가 최근 거래 흐름은 과거 대비 -43.7%이고, 이신영은 말소기준보다 전입이 빠른데 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 확정할 수 없습니다. 후순위 등기권리의 소멸만 보고 안전한 물건으로 판단하기에는 임차인 변수가 큽니다. 현재 회차의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 70,928,000원+의 실질취득액과 미상 임차인 위험을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
