청주지방법원 2025타경2299. 음성읍 신천리 더반클래스 107동 2층202호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 158,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,120,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 기준을 최근 거래로 바꾸면 판단이 달라집니다. 동일 면적 71.04㎡의 2025.07 거래는 2층과 4층 모두 90,000,000원이었고, 현재 최저가는 그 최근 시세의 112.4%입니다.
권리관계의 출발점은 2018-12-28 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 이덕렬 근저당, 이재형 명의의 갑구 가등기, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 갑구 가등기는 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요한 권리로 별도 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2299 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 대상 면적 | 71.04㎡ |
| 소유자 | 이재형 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 101,120,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 청구액 | 355,850,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 | 2018-12-19 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 가등기 종류는 확인
말소기준은 2018-12-28 설정된 음성축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 2019-01-10 이덕렬 근저당권 30,000,000원과 2024-04-19 이재형 관련 갑구 가등기, 2025-09-17 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
점유·전입 조사
| 성명 | 전입일 | 이용관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기석 | 2024-06-18 | 주민등록표상 전입자 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025-09-24 |
| 허순태 | 2020-03-16 | 주민등록표상 전입자 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김재욱 | 2024-09-27 | 주민등록표상 전입자 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
세 사람 모두 2018-12-28 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 볼 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 박기석은 2025-09-24 배당요구 사실이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 감정가가 아니라 최근 거래를 봐야 한다
더반클래스107동의 거래자료는 총 4건입니다. 전체 평균은 126,250,000원이지만, 오래된 155,000,000원·170,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 90,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -44.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 71.04㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 71.04㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 68.82㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2023.04 | 68.82㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 71.04㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 101,120,000원은 전체 평균 126,250,000원의 80.1%이지만, 이 수치만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 90,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 112.4%로 오히려 최근 시세보다 높습니다. 특히 대상과 동일한 71.04㎡, 동일한 2층의 2025.07 거래가도 90,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,215,680원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 98,904,320원 |
| 2. 근저당 · 이덕렬 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 150,000,000원 가운데 98,904,320원이 배당되고, 미배당액은 51,095,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성경찰서 서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 스라브지붕 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결돼 있습니다.
- 공부와 현황. 신천리 214-3의 지목은 전, 신천리 215-11의 지목은 공장용지이나 현황은 대로 이용 중입니다.
- 내부조사. 현장조사 당시 내부 출입은 하지 못했고 건축물대장 현황도면과 외부 관찰을 통해 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 101,120,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 112.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -44.6%로 나타나므로 전체 평균 126,250,000원만 기준으로 삼지 마세요.
- 가등기 원문 확인. 갑구 2번 가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만 담보가등기 종류 확인이 필요합니다.
- 전입자 점유 확인. 박기석·허순태·김재욱 모두 대항력은 없지만 실제 점유관계와 명도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대차 자료 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
- 토지 현황 대조. 공부상 전·공장용지와 현황상 대 이용의 차이를 매각물건명세서 및 관련 공부와 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 출입을 하지 못했으므로 내부 시설·수선비는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가등기·경매개시결정이 모두 소멸하고, 전입자들도 말소기준일 뒤 전입해 매수인 인수액 0원으로 정리되는 구조입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 101,120,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원의 112.4%이고, 가격 추세 역시 -44.6%입니다. 두 번 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 8세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 특성과 가등기 종류 확인까지 감안하면, 권리는 통과하되 현재 가격은 보수적으로 보는 사건입니다.
