청주지방법원 2025타경2299. 음성군 음성읍 신천리 더반클래스 107동 202호, 전용 71.04㎡ 다세대주택입니다. 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 80,896,000원으로 내려온 상태입니다. 최초 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 점은 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 이야기입니다.
등기상 말소기준권리는 2018.12.28 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이후 설정된 이덕렬 근저당권과 이재형 명의 가등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 가등기는 담보가등기 여부와 실제 권리 성격을 확인해야 하고, 주민등록표상 전입자 3명의 보증금 및 임대차관계도 확정되어 있지 않습니다.
가격 측면의 핵심은 더욱 뚜렷합니다. 동일 건물 거래가 과거 155,000,000원~170,000,000원에서 2025년 7월 90,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 비교시세 90,000,000원을 기준으로 보면 현재 최저가는 그보다 9,104,000원 낮습니다. 그러나 거래가격이 급락한 시장에서는 약 10.1%의 가격 차이만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 음성읍 오성길24번길 16-6 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 |
| 전용면적 / 층 | 71.04㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물규모 | 더반클래스107동 · 8세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2018.12.19 (준공일) |
| 소유자 | 이재형 (등기 요약 기준) |
| 최초 소유권보존 | 김명남 · 2018.12.26 |
| 감정가 | 158,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,896,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 음성축산업협동조합 |
| 청구금액 | 355,850,039원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유관계 | 주민등록표상 전입자 3명 · 실제 임대차관계 미확인 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (현재 권리·배당 분석 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가등기 확인 필요
권리의 기준점은 2018.12.28 설정된 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 채무자는 김명남입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 이덕렬의 근저당권과 이재형 명의 가등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
중요한 것은 미배당 채권과 매수인 인수채무를 구분하는 일입니다. 매각대금이 채권총액에 미치지 못하더라도 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 그 자체로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건의 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 점유·임차 분석 — 전입자 3명, 보증금 미상
주민등록표상 전입자로 박기석·허순태·김재욱이 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 2018.12.28 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 전입자라고 해서 모두 임차인으로 확정되는 것은 아니며, 실제 임대차계약과 보증금·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기석 | 2024.06.18 | 미상 | 전입일상 없음 | 미상 | 없음 | 2025.09.24 |
| 허순태 | 2020.03.16 | 미상 | 전입일상 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김재욱 | 2024.09.27 | 미상 | 전입일상 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 우선변제권은 확정일자 등 관련 요건이 확인되지 않아 미상으로 표기했습니다. 확인된 보증기관 승계·대위신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가보다 최근 실거래가 중요하다
더반클래스107동의 비교거래는 모두 4건입니다. 과거 거래는 155,000,000원과 170,000,000원이었지만, 2025년 7월 거래 2건은 각각 90,000,000원이었습니다. 전체 4건의 평균 126,250,000원은 과거 높은 거래가격의 영향을 받기 때문에 현재 가격의 주된 판단 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 71.04㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 71.04㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 68.82㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 2023.04 | 68.82㎡ | 5층 | 170,000,000원 |
| 최근 비교평균 | 71.04㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
| 전체 평균(참고) | — | 4건 | 126,250,000원 |
최근 비교거래 평균은 90,000,000원입니다. 현재 최저가 80,896,000원은 이 기준의 89.9%로, 금액 차이는 9,104,000원입니다. 매수인 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득가격도 80,896,000원입니다. 다만 취득세와 기타 부대비용, 명도 및 수선비는 이 금액에 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,856,128원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 79,039,872원 |
| 2. 근저당 · 이덕렬 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 150,000,000원 | 79,039,872원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,856,128원을 제외한 79,039,872원이 선순위 음성축산업협동조합에 배당됩니다. 이덕렬 근저당권에는 배당액이 없고, 채권최고액 기준 합계 미배당액은 70,960,128원입니다. 소유자 잔여금도 없습니다.
예상배당은 근저당권 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 산정한 값입니다. 실제 피담보채무액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 355,850,039원과 등기상 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 미배당 채권액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 커지는 미배당
이미 3회 유찰된 상태이며, 다음 회차에서도 유찰될 경우 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오를 검토할 수 있습니다. 다만 이는 향후 실제 유찰과 재매각이 진행된다는 가정이며, 현재 확정된 매각가격이 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 80,896,000원 | 79,039,872원 | 70,960,128원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 64,716,800원 | 63,151,898원 | 86,848,102원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 51,773,440원 | 50,441,518원 | 99,558,482원 | 0원 |
각 시나리오의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리관계와 예상배당을 기준으로 산정한 금액입니다. 임대차 및 점유관계가 확정되지 않은 부분은 별도 검증 대상입니다.
매각가격이 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 확인된 소멸대상 근저당권의 미배당액이 낙찰자에게 자동으로 넘어오지는 않습니다. 따라서 이 사건에서 추가 유찰의 핵심은 채권자의 미회수금이 아니라 매수인의 취득가격과 시장가격 사이에 충분한 여유가 만들어지는지입니다.
⑥ 입지·건물·토지 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성군 음성읍 신천리 소재 음성경찰서 서측 인근입니다. 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 분포하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 5층 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 내부상태. 현장조사 시 내부 출입이 이루어지지 않았습니다. 건축물대장상 현황도면과 외부 관찰을 바탕으로 내부 이용상태를 판단했으므로 실제 내부 수선상태와 하자 여부를 확인해야 합니다.
- 토지형상. 신천리 214-3 및 215-11의 2필지 일단으로, 부정형 평지이며 현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 신천리 214-3의 공부상 지목은 '전', 신천리 215-11은 '공장용지'이나 현황은 '대'로 이용됩니다. 토지의 적법한 이용상태 및 관련 공부 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모로 거래표본이 적고, 확인된 거래가격의 변동 폭이 큽니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.1회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 표본 규모를 확인하면서 보수적으로 해석해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 이재형 명의 2024.04.19 가등기의 담보가등기 여부, 등기원인과 소유권이전 경위, 말소 가능성을 등기 원문 및 관련 서류로 확인하세요.
- 전입자 3명 조사. 박기석·허순태·김재욱의 실제 점유 여부, 임차계약·보증금·확정일자·배당요구 내용을 확인하세요. 특히 박기석의 2025.09.24 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 최신 실거래 재확인. 확인된 가장 최근 거래는 2025.07의 90,000,000원입니다. 2026.10.26 입찰을 판단하기 전에 이후 거래 및 현재 매수 수요를 확인하세요.
- 급락한 시세 반영. 과거 평균 126,250,000원을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 최근 비교평균 90,000,000원과 하락 추세 -44.6%를 우선 고려해야 합니다.
- 내부 점검. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수, 결로, 설비, 마감재, 수선비용을 확인해야 합니다.
- 지목·대지권 검토. 2필지의 공부상 지목과 현황 이용상태가 다릅니다. 지목 차이와 토지 관련 권리, 대지권 표시 및 실제 이용의 적법성을 확인하세요.
- 관리비·명도비 확인. 미납 관리비, 점유자 인도 협의 및 명도 절차에서 발생할 수 있는 비용을 별도 검토하세요.
- 경매 진행상태 재확인. 2026.06.11 및 2026.06.22에 신청취하통지서 발송 이력이 있습니다. 통지서 송달만으로 취하 확정을 뜻하지는 않으므로 매각기일 전 사건 진행상태를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 집행비용과 근저당권 배당은 추정액입니다. 당해세, 최우선변제와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 법원 공고 최종 확인. 최저매각가 80,896,000원, 매각기일 2026.10.26, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “반값 경매라고 절반 가격에 사는 것은 아니다”
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰되어 80,896,000원까지 내려왔습니다. 감정가만 기준으로 판단한다면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 실거래는 이미 90,000,000원 수준으로 하락했고, 과거 거래 대비 가격 추세는 -44.6%입니다.
권리상으로는 2018년 음성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당과 가등기는 매각 소멸로 분류되어 있습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 가등기 성격, 전입자 3명의 점유·임대차관계, 토지 지목 차이는 최종 확인이 필요합니다.
더반클래스107동은 8세대 규모로 환금성 판단에 신중해야 하는 다세대주택입니다. 최근 거래표본이 적고 매각 전 확인해야 할 사항도 적지 않습니다. 현재 최저가가 최근 거래 평균보다 약 10.1% 낮다는 사실만으로 이러한 위험을 모두 상쇄한다고 보기는 어렵습니다.
결론은 권리조건부 검토, 가격은 보수적 접근입니다. 현재 회차에서 무조건 응찰하기보다는 가등기와 임대차관계를 명확히 확인하고, 최신 시세·건물 상태·환금성까지 검토한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가보다 얼마나 싸졌느냐가 아니라 현재 시장에서 다시 팔 수 있는 가격보다 충분히 낮게 취득할 수 있느냐입니다.
