청주지방법원 2025타경2299. 음성읍 신천리 더반클래스 107동 4층 402호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 101,120,000원, 감정가의 64% 구간입니다. 권리구조의 기준점은 2018년 12월 28일 설정된 음성축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 이덕렬 근저당권, 가등기 관련 권리, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이번 사건은 ‘많이 유찰됐다’는 숫자보다 최근 거래가격을 먼저 봐야 합니다. 동일 면적 71.04㎡의 최근 거래 2건이 모두 2025년 7월 90,000,000원이고, 현재 최저가는 그 최근 12개월 평균의 112.4%입니다. 과거 155,000,000원·170,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균은 126,250,000원이지만, 최근 거래가 과거보다 44.6% 낮아진 흐름이므로 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2018.12.28 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 김명남입니다. 2019.01.10 설정된 이덕렬 근저당 30,000,000원은 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2020.03.11 최철호 명의 소유권이전청구권 가등기는 2024.04.19 이미 말소됐습니다.

② 전입자 3명 — 모두 말소기준 이후 전입

주민등록표상 전입자는 실제 3명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2018.12.28보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다. 박기석은 2025.09.24 배당요구를 제출했습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 64%여도 최근 시세의 112.4%

더반클래스107동 동일 면적 거래를 보면 가격 흐름이 뚜렷합니다. 2023년 4월 170,000,000원, 2024년 3월 155,000,000원 거래가 있었지만, 2025년 7월에는 동일 전용 71.04㎡가 4층과 2층 모두 90,000,000원에 거래됐습니다.

전체 4건 평균은 126,250,000원이라 현재 최저가가 전체 평균의 80.1%로 보일 수 있습니다. 하지만 이 평균에는 2023년·2024년의 155,000,000원과 170,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 90,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래 대비 -44.6% 하락한 흐름입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균이 아니라 최근 90,000,000원을 기준으로 해야 하고, 현재 실질취득 101,120,000원은 최근 시세의 112.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,120,000원 가정)

채권최고액 합계 150,000,000원 중 예상 배당액은 98,904,320원, 미배당은 51,095,680원입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당만 증가

회차가 내려가도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 가격 101,120,000원은 최근 90,000,000원보다 높지만, 3회 유찰 시 매각가 80,896,000원은 최근 거래가격 아래로 내려가는 구조입니다. 즉 이 물건은 권리보다 회차별 가격선이 핵심 변수입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 음성경찰서 서측 인근으로, 주위에 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 토지 현황. 신천리 214-3의 공부상 지목은 전, 215-11은 공장용지이나 현황은 대로 이용 중입니다.
• 규모. 더반클래스107동은 8세대이며 사용승인일은 2018.12.19입니다. 최근 거래 표본도 4건으로 많지 않아 환금성 판단은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 126,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 112.4%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -44.6%로 하락해 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 전입자 확인. 세 전입자는 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 박기석은 2025.09.24 배당요구를 했습니다.
• 갑구 4번 대조. 가등기 종류 확인 필요 표시가 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서에서 성격과 말소 여부를 재확인해야 합니다.
• 토지 공부 차이. 공부상 전·공장용지인 토지가 현황상 대로 이용되고 있다는 기재를 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 출입을 하지 못했으므로 실제 내부 마감·점유 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 아직 보수적으로

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 주민등록표상 전입자 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않은 구조입니다.

하지만 현재 최저가 101,120,000원을 최근 실거래와 비교하면 결론이 달라집니다. 동일 전용 71.04㎡의 최근 거래와 최근 12개월 평균이 모두 90,000,000원이고, 현재 실질취득가격은 그 112.4%입니다. 거래 추세도 -44.6%로 내려온 상태입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 많이 할인된 것처럼 보이지만, 최근 가격 기준에서는 아직 싸다고 말하기 어렵습니다. 권리 부담은 낮고, 가격 판단은 보수적. 현재 회차의 핵심은 바로 이 차이입니다.