청주지방법원 2025타경2299. 충청북도 음성군 음성읍 신천리의 더반클래스 107동 402호입니다. 전용 71.04㎡의 다세대주택으로, 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,896,000원입니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자가 먼저 눈에 들어오지만, 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인됐는가보다 최근 실제 거래가격에 비해 얼마나 안전한 가격인가입니다.

등기상 말소기준권리는 2018.12.28 설정된 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 이덕렬 근저당권과 가등기가 기재되어 있고, 전입자 박기석·허순태·김재욱의 전입일 역시 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등록된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않습니다. 그러나 임대차보증금과 확정일자, 실제 임차관계가 확인되지 않았으므로 명도와 배당 관련 불확실성까지 사라졌다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 전입과 가등기 확인

권리의 출발점은 2018.12.28 근저당권입니다. 음성축산업협동조합 채권최고액 120,000,000원이 말소기준이며, 2019.01.10 이덕렬의 근저당권 30,000,000원도 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최철호 명의의 과거 가등기는 2024.04.19 등기부상 이미 말소되었습니다.

다만 이재형 명의의 갑구 4번 기재는 단순히 지나쳐서는 안 됩니다. 소유권이전청구권가등기·소유권이전 관련 기재와 거래가액 90,000,000원이 확인되며, 담보가등기인지 등기원인과 권리 성격을 확인할 필요가 있습니다. 접수 시점은 말소기준권리 이후이고 매각소멸 대상으로 분류되어 있지만, 등기 원문과 매각물건명세서를 대조하기 전에는 가등기 관련 위험을 완전히 해소된 것으로 평가하지 않는 편이 안전합니다.

전입자 분석 — 주민등록상 3명, 임대차관계는 확인 필요

주민등록표상 전입자는 허순태·박기석·김재욱 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고자는 없으며, 이 3명이 모두 실제 임차인인지는 확정되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 임대차관계에 관한 추가 확인이 필요합니다.

전입일만으로 판단한 후순위 여부와 실제 임대차계약의 존재·대항요건 충족 여부는 구분해야 합니다. 배당요구 신고 역시 그 자체로 우선변제권이나 배당액을 확정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 9,000만원이 중요하다

더반클래스 107동의 확인된 실거래는 4건입니다. 이 가운데 2025년 7월 전용 71.04㎡ 거래 2건은 모두 90,000,000원이며, 한 건은 대상과 같은 4층 거래입니다. 과거 2023~2024년 전용 68.82㎡ 거래는 155,000,000원과 170,000,000원이었습니다.

전체 거래 평균은 126,250,000원입니다. 이를 기준으로 하면 현재 최저가 80,896,000원은 전체 평균의 64.1%로 저렴해 보입니다. 하지만 과거 155,000,000원과 170,000,000원의 고가 거래가 평균을 끌어올렸습니다. 최근 거래가격이 과거 거래가격보다 44.6% 하락한 추세라는 사실을 먼저 봐야 합니다.

가격 판단에는 최근 집계 평균 90,000,000원과 최신 확인 거래 90,000,000원(2025.07)을 우선 적용하는 것이 합리적입니다. 최저가 80,896,000원은 그 가격의 89.9%로, 차액은 9,104,000원입니다. 즉 감정가 대비 할인폭은 크지만, 최근 실거래와 비교한 가격 여유는 그보다 훨씬 작습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,896,000원 가정)

현재 최저가에서 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,856,128원을 제외한 79,039,872원이 선순위 음성축산업협동조합에 배당됩니다. 후순위 이덕렬 근저당권은 배당을 받지 못하는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당액은 합계 70,960,128원입니다.

여기서 중요한 것은 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다는 점입니다. 매각으로 소멸하는 근저당 채권이 배당받지 못했다고 해서 그 부족분을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 별도 청구금액은 355,850,039원이고, 위 배당표는 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로 실제 배당과 동일하다고 보아서는 안 됩니다.

집행비용은 매각대금의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 및 실질취득 시나리오

현재 가정대로 인수할 선순위 보증금이나 권리가 없다면, 유찰되어 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인의 실질취득 비용은 매각가와 같은 방향으로 감소합니다. 이는 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 조건부 계산입니다. 확인되지 않은 임대차관계나 가등기 문제가 발견될 경우 실질취득비용 판단은 다시 해야 합니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 음성경찰서 서측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 연결됩니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.12.19 준공된 다세대주택으로 철근콘크리트구조, 치장벽돌 외벽, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 제시된 토지 공시지가는 245,900원/㎡입니다.
• 토지 지목과 현황의 차이. 신천리 214-3 토지의 공부상 지목은 전, 신천리 215-11은 공장용지이지만 현황은 모두 대로 이용 중입니다. 지목 불일치의 법적·행정적 처리 가능성과 토지 이용상 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 내부상태. 감정평가 현장조사 당시 내부 출입이 이루어지지 않아 건축물대장 현황도면과 외부관찰을 토대로 내부 상태가 판단되었습니다. 실제 내부 수리비는 확인 전까지 불확실합니다.
• 환금성. 107동 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래 4건 중 최근 확인된 거래는 2025.07에 집중되어 있고, 과거 거래와 최근 거래 사이 가격 하락폭이 큽니다. 일반 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 갑구 4번 가등기 원문 확인. 이재형 명의 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 여부, 소유권이전 관련 기재와 매각소멸 판단을 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 전입자 3명과 실제 점유자 확인. 박기석·허순태·김재욱의 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 확인해야 합니다. 특히 박기석의 2025.09.24 배당요구 관련 문건도 확인 대상입니다.
• 실질취득 비용 재검증. 현재 계산은 최저가 80,896,000원과 인수액 0원을 전제로 합니다. 실제 낙찰가·미납 관리비·세금·명도비용 등으로 총 취득비용은 달라질 수 있습니다.
• 2025.07 실거래 이후 가격 확인. 최신 확인 거래 90,000,000원은 현재 매각기일과 시차가 있습니다. 거래가격 하락 추세 -44.6%를 감안하면 현재 시세가 여전히 그 수준인지 확인해야 합니다.
• 토지 지목 불일치 확인. 신천리 214-3의 전, 215-11의 공장용지와 현황 대지 이용 간 차이로 인한 행정상 제한·정리 가능성을 관할 기관의 관련 공부와 대조해야 합니다.
• 건물 내부·관리상태 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했으므로 내부 손상, 누수, 설비 상태, 공용부분 관리비 체납 등을 실제로 확인할 필요가 있습니다.
• 매각절차 진행 여부 확인. 2026.06.11과 2026.06.22에 신청취하 관련 통지서 발송 기록이 있습니다. 이 기록만으로 경매 취하가 확정된 것은 아니므로, 2026.10.26 매각기일이 그대로 진행되는지 최신 사건 진행내역을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행내역의 최신 원본을 확인하고 기존 분석과 달라진 부분이 없는지 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 51%”보다 중요한 것은 9,000만원 시세와 권리 확인

더반클래스 107동 402호는 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 80,896,000원이 된 다세대주택입니다. 등기상 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이고, 주민등록상 전입자 3명의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그렇다고 권리문제가 완전히 해소되었다고 보기는 어렵습니다. 가등기의 성격 확인, 전입자 3명의 임차관계 검증, 토지 지목 불일치, 감정평가 당시 내부 미확인이 남아 있습니다. 소규모 다세대주택이라는 특성도 매각 후 환금성을 판단할 때 고려해야 합니다.

가격 면에서는 감정가 대비 할인폭이 커 보이지만, 최근 확인된 실거래는 90,000,000원입니다. 현 최저가가 최근 시세의 89.9%에 해당하는 것은 긍정적인 요소이나, 가격 추세 -44.6%와 거래 시차를 고려하면 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 단순히 여러 차례 유찰된 저가 물건으로 접근하기보다 가등기·임차관계·지목 문제를 먼저 확인하고, 최근 실거래를 다시 검증한 뒤 응찰가격을 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득비용과 현재 환금성 사이에 실제 여유가 존재하는지입니다.