청주지방법원 2025타경30491. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33 외 2필지의 에이동 건물과 관련 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택이고, 감정평가 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택입니다. 소유자는 한응수입니다. 현재 최저매각가는 440,770,000원으로 감정가 1,076,099,100원 대비 네 차례 유찰된 가격입니다.
권리관계 자체의 기준점은 비교적 명확합니다. 2023.04.19. 설정된 채규홍의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 이정민·한문부 관련 근저당권과 가처분은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후의 황득규 가압류, 대원신용협동조합 근저당권 3건, 현 경매개시결정, 음성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30491 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33 외 2필지 에이동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 · 1층 계단실 등 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 한응수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,076,099,100원 / 440,770,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.09.14 |
| 청구금액 | 513,564,595원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19. 을구 5번 근저당권 · 채규홍 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준 이전의 가처분과 기존 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.04.19. 채규홍 근저당권이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 나타나지 않습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 4회 유찰 — 가격이 낮아졌어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 440,770,000원, 감정가의 41% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 352,616,000원, 6회 유찰 시 282,092,800원입니다. 그러나 이 사건에서는 실제 거래가격과 직접 대조할 근거 없이 감정가 대비 하락률만 확인되므로, 41%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 440,770,000원 | 433,962,300원 | 2,143,897,700원 |
| 5회 유찰 시 | 352,616,000원 | 346,879,376원 | 2,230,980,624원 |
| 6회 유찰 시 | 282,092,800원 | 277,343,501원 | 2,300,516,499원 |
현재 회차에서도 전체 채권액 2,577,860,000원에 비해 배당재원이 크게 부족합니다. 채규홍의 근저당권부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류·근저당권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권의 배당 문제이며, 제공된 배당계산상 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,807,700원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 채규홍 | 1,200,000,000원 | 433,962,300원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 황득규 | 142,860,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 416,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 494,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,577,860,000원, 총 배당액은 433,962,300원, 미배당은 2,143,897,700원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 일괄매각·토지·공사 상태 — 이 사건의 실질 핵심
- 일괄매각. 목록 1, 2, 4가 함께 매각되며, 제시외건물 7-1, 7-2, 7-3도 매각에 포함됩니다.
- 현황 지목. 목록 1, 2, 4의 공부상 지목은 ‘임야’, ‘답’, ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다. 목록 2, 4는 농지취득자격증명이 필요하지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로, 1층은 계단실 등, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 일부 상태. 공부상 임야·전인 토지는 신축공사가 진행되다 중단된 건부지 상태로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 일부 토지에는 가축사육제한구역과 준보전산지가 포함됩니다.
- 공시지가. 확인된 토지 공시지가는 28,900원/㎡이며, 토지면적은 339.0㎡입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 ‘봉현사거리’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·소규모 공장·농경지가 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근으로 지방도와 시내버스 노선이 통과해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도 특성. 사건상 연립주택이지만 감정 이용상태는 2~4층 다가구주택이며, 단순 아파트형 집합건물과는 다른 수요·관리·명도 구조를 전제로 접근해야 합니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰됐다는 결과와 농촌 혼재지역 입지, 일괄매각, 공사중단 토지, 인허가·유치권 확인 필요성을 함께 고려해 재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 싸다고 판단하지 않기. 440,770,000원은 감정가의 41% 수준이지만, 실제 거래가격과 직접 비교한 근거 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 유치권 현장 확인. 공사중단 현장에서 공사대금 채권 주장, 점유 상태, 유치권 현수막·점유자 등을 실제로 확인해야 합니다.
- 인허가 승계 확인. 현재의 인허가가 낙찰자에게 승계 가능한지, 공사 재개에 필요한 행정 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 에이동 건물, 제시외건물 7-1·7-2·7-3의 현황과 경계를 매각목록 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 지목·현황 차이 확인. 공부상 임야·답·전과 실제 ‘대’ 상태의 차이, 신축공사 중단 상태가 향후 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 등기상 권리와 현장 위험 분리. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이것이 유치권·인허가 문제까지 0이라는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “41% 가격”보다 먼저 볼 것은 현장 리스크다
이 사건은 표면적인 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 1,076,099,100원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 440,770,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 할인율 자체가 아닙니다. 등기상으로는 2023.04.19. 채규홍 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인도 없어 배당계산상 인수액은 0원입니다.
반면 일괄매각 대상 토지는 신축공사 중단 상태이고, 감정평가가 직접 유치권 여부와 인허가권 승계 여부의 확인을 요구하고 있습니다. 여기에 이미 4회 유찰됐다는 결과까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “등기는 비교적 정리돼 있지만 현장·행정 리스크가 큰 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 최저가가 감정가의 41%라는 이유만으로 가격 매력이 높다고 평가하기보다, 유치권과 인허가 승계가 해소되는지를 먼저 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
