청주지방법원 2025타경30491. 충북 음성군 맹동면 봉현리 소재 연립주택 물건입니다. 감정가가 10억 원을 넘지만, 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 약 3.53억 원 수준으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 그러나 감정가에서 얼마나 할인됐느냐는 이 물건의 안전성을 판단하는 기준이 아닙니다. 실제로는 등기상 근저당권이 다수 설정됐고, 기존 경매절차가 취하된 뒤 새로운 경매가 진행되고 있으며, 일부 토지는 신축공사가 중단된 상태로 기재돼 있습니다.
특히 감정평가상 공사중단에 따른 유치권 여부와 경락 시 인허가권 승계를 반드시 확인하라는 내용이 있습니다. 등기부에 표시된 권리가 말소된다고 해도 현장 점유관계와 유치권 주장, 인허가 승계 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 권리 말소와 안전한 취득을 구분해야 하는 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33 외 2필지 에이동 |
| 물건종류 | 연립주택 · 감정상 2~4층 다가구주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 |
| 이용상태 | 1층 계단실 등 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 한응수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,076,099,100원 |
| 최저매각가 | 352,616,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 33%) |
| 신청채권자 | 채규홍 |
| 청구금액 | 513,564,595원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 7-1, 7-2, 7-3 매각 포함 |
| 점유·임차 | 확인된 임차인 없음 · 다가구주택 현장 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 채규홍 근저당
등기상 핵심은 2023.04.19 설정된 채규홍 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이 권리가 말소기준으로 분석됩니다. 앞서 설정됐던 이정민·한문부 근저당권은 이미 말소됐고, 선행 가처분도 해제에 따라 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 황득규 가압류, 대원신용협동조합 근저당권, 경매개시결정, 음성군 압류가 존재합니다. 이들은 매각에 따라 소멸할 것으로 분석되는 후순위 권리입니다. 다만 대원신용협동조합의 근저당권들은 추가설정·공동담보 관계가 있으므로, 등기상 채권최고액을 각각 별도의 실제 채무로 확정하거나 단순 합산하여 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 — 다가구 이용상태를 반드시 확인
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당계산상 임차보증금 인수액은 반영되지 않았습니다. 그러나 감정평가에서 2~4층을 다가구주택으로 이용 중이라고 기재하고 있어, 실제 거주자와 임대차관계를 확인할 필요가 있습니다.
현장에 임차인이나 점유자가 확인되는 경우 전입·점유 개시일, 확정일자, 보증금, 임대차계약 및 배당요구 여부 등을 별도로 조사해야 합니다. 점유자의 대항력은 현재 미확인 상태이며, 임차인이 확인되지 않았다는 사정만으로 명도 부담이나 임차보증금 인수 위험이 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 33%라도 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 352,616,000원으로 감정가 1,076,099,100원의 약 32.77%입니다. 5회 유찰되면서 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 내려왔습니다.
다만 동일 지역·유사 건물의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 일부 토지는 공사중단 상태로 기재돼 있어 완성 건축물의 정상거래 시세나 감정가 대비 할인율만으로 가치를 평가하기 어렵습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 유찰 횟수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,076,099,100원 | 100% | — |
| 현재 회차 | 352,616,000원 | 32.77% | 5회 |
| 추가 유찰 시나리오 | 282,092,800원 | 26.21% | 6회 |
| 추가 유찰 시나리오 | 225,674,240원 | 20.97% | 7회 |
추가 유찰 시나리오는 가정값이며 실제 매각 일정이나 차기 최저매각가가 확정됐다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,736,624원 |
| 1. 근저당 · 채규홍 | 1,200,000,000원 | 346,879,376원 |
| 2. 가압류 · 황득규 | 142,860,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대원신용협동조합 (을구 6) | 325,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대원신용협동조합 (을구 7) | 416,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 대원신용협동조합 (을구 8) | 494,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 기준으로 집행비용 5,736,624원을 제외하면 채규홍 근저당권에 346,879,376원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 이후 가압류와 후순위 근저당권에는 배당할 금액이 남지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
배당계산상 채권액 합계는 2,577,860,000원, 채권자 예상배당 합계는 346,879,376원, 미배당 합계는 2,230,980,624원입니다. 이는 채권최고액 등을 기초로 한 추정이며 실제 확정 채무잔액이나 최종 배당결과와는 다를 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액 합계가 실제 채무총액을 의미하지는 않습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가하지만 등기상 인수는 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 352,616,000원 | 346,879,376원 | 2,230,980,624원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 282,092,800원 | 277,343,501원 | 2,300,516,499원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 225,674,240원 | 221,714,801원 | 2,356,145,199원 | 0원 |
신청채권자 채규홍의 청구금액은 513,564,595원입니다. 현재 회차의 예상배당액 346,879,376원으로는 해당 청구금액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 청구금액은 전액 충족되지 않는 것으로 나타납니다.
그러나 중요한 점은 후순위 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다르다는 것입니다. 현재 계산상 매수인에게 승계되는 등기상 채무는 0원입니다. 반면 공사대금 관련 유치권 주장이나 미확인 임차인의 권리처럼 별도 검증이 필요한 문제는 배당표만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 현장·인허가 리스크 — 이 물건의 핵심
- 공사중단 상태. 일부 토지가 신축공사 중단 상태로 기재돼 있습니다. 실제 공정률, 미시공 부분, 공사대금 지급관계와 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 유치권. 공사업체 등의 유치권 주장 여부, 실제 점유, 채권의 존재와 목적물 관련성, 유치권 성립요건을 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원만으로 유치권 위험을 배제할 수 없습니다.
- 인허가권 승계. 경락 시 기존 인허가의 승계 가능 여부, 변경·재신청 필요 여부, 공사 재개에 따른 조건을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 지목과 현황의 차이. 매각명세서상 일부 목록은 공부상 임야·답·전이지만 현황은 대지로 기재돼 있습니다. 공부와 현황의 불일치가 활용과 후속 인허가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 제시외건물 7-1, 7-2, 7-3이 매각에 포함됩니다. 실제 위치·규모·상태와 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 여러 필지와 건물 등이 함께 매각됩니다. 각 토지의 권리관계, 건물 위치, 통행·진입 조건, 담보 관계를 개별 확인해야 합니다.
⑦ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 봉현사거리 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 및 시내버스노선이 통과해 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 일부 토지는 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 구체적인 행위 가능 범위는 필지별로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지 기록 중 지목 임야, 면적 339㎡, 완경사·사다리형 및 세로한면 도로접면이 확인됩니다. 해당 내용만으로 전체 일괄매각 토지의 면적이나 형태를 대표한다고 볼 수는 없습니다.
- 환금성. 지방도 주변 농촌지역의 연립·다가구 및 공사중단 토지가 결합된 물건으로, 일반적인 주거용 아파트보다 매수층과 활용 방안이 제한될 가능성이 있습니다. 최근 유사 거래가격이 확인되지 않아 적정 시장가치와 재매각 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.19 채규홍 근저당을 기준으로 선후순위 권리와 등기 말소 여부를 최신 등기사항증명서로 재확인하세요.
- 기존 취하 경매 확인. 2023타경2387 경매개시결정은 2025.04.21 취하 후 2025.04.24 등기 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025타경30491과 구분해야 합니다.
- 유치권 조사. 현장 출입·점유 주체, 공사업체, 공사대금 분쟁 및 유치권 관련 표시나 주장 여부를 조사하세요.
- 인허가 검증. 건축 및 개발 관련 인허가의 유효성, 승계 가능 여부, 공사 재개 요건을 확인하세요.
- 건축물 용도 확인. 연립주택 분류와 감정상 다가구주택 이용상태의 차이를 건축물대장·사용승인 현황과 대조하세요.
- 임차인·점유 조사. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 2~4층의 점유 및 임대차관계, 대항력 가능성을 별도로 점검하세요.
- 일괄매각 범위 검증. 산44-33 외 필지와 에이동, 제시외건물 7-1·7-2·7-3의 매각 포함 여부를 도면 및 현장과 대조하세요.
- 지목·규제 확인. 공부상 임야·답·전과 현황 대지의 차이, 농지취득자격증명 불요 기재 및 토지이용 규제를 원본에서 확인하세요.
- 실제 취득비용 산정. 낙찰대금 외에 명도·공사 재개·인허가·기타 법적 분쟁 대응 비용을 검토한 후 입찰가격을 결정하세요.
- 시세 원본 확인. 인근 유사 건물과 토지의 최근 실거래, 현재 거래 가능가격 및 실제 활용가치를 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 마세요.
맺으며 — “33% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득할 수 있는 가치”
이 물건은 등기상 권리만 보면 말소기준이 비교적 명확합니다. 채규홍 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 예상배당 결과 역시 매수인 등기상 인수액 0원으로 나타납니다.
하지만 경매의 위험은 등기부에만 존재하지 않습니다. 공사중단, 유치권 가능성, 인허가 승계, 공부와 현황의 차이, 다가구주택 점유관계가 모두 입찰 전 확인사항으로 남아 있습니다. 특히 이러한 위험은 감정가 대비 낙찰가가 낮아져도 자동으로 사라지지 않습니다.
감정가 1,076,099,100원에서 352,616,000원까지 하락했다는 사실은 명확합니다. 그러나 최근 시세 비교가 불가능하고 현장·개발 리스크가 크기 때문에 현 단계에서는 가격이 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다.
결론은 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득 위험은 높다는 것입니다. 5회 유찰과 공사중단 관련 불확실성, 지방 농촌지역의 환금성 제약 가능성을 종합하면 보수적인 D등급 판단이 적절합니다. 유치권·인허가·임차관계·일괄매각 범위 및 최근 거래가치가 검증되기 전까지는 무리한 입찰보다 현장과 원본서류 확인을 우선하는 것이 합리적입니다.
