청주지방법원 2025타경30491. 충북 음성군 맹동면 봉현리 소재 토지와 건물에 관한 임의경매입니다. 등기 건물은 봉현리 438-3 외 1필지 비동으로 표시되어 있으며, 소유자는 한응수입니다. 사건의 물건종류는 연립/다세대와 토지로 분류되지만, 감정평가상 건물 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택입니다. 여기에 공사가 중단된 건물·토지와 여러 매각목록이 함께 얽혀 있어, 일반적인 완공 주택 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.
권리관계의 중심은 2023.04.19 설정된 채규홍의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 513,564,595원입니다. 이후 황득규 가압류와 대원신용협동조합의 근저당권들, 음성군 압류가 등기되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 공사 현장과 행정적 취득요건에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30491 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-42 |
| 등기 건물 표시 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-3 외 1필지 비동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 · 외벽 돌붙임 및 드라이비트 등 |
| 소유자 | 한응수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,178,246,000원 |
| 최저매각가 | 386,088,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 채규홍 / 513,564,595원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19 · 을구 5번 · 채규홍 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 5-1 포함 · 목록 5 농지취득자격증명 필요 |
| 등기 확인일 | 2026.07.09 · 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸, 현장 위험은 별개
말소기준권리는 2023.04.19 접수된 을구 5번 채규홍 근저당권입니다. 이보다 앞선 이정민·한문부의 근저당권은 2023.04.19에 이미 말소되었고, 2023.01.06 등기된 가처분 역시 2023.04.24 말소되었습니다. 따라서 과거 선순위 권리가 등기에 남아 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
말소기준 이후 설정된 황득규 가압류 142,860,000원과 대원신용협동조합의 근저당권 325,000,000원·416,000,000원·494,000,000원, 현 사건의 경매개시결정 및 음성군 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2023.08.09 대원신용협동조합의 과거 임의경매개시결정은 2025.04.21 취하를 원인으로 2025.04.24 이미 말소되었습니다.
② 가격과 유찰 — 32.77%라는 숫자의 함정
현재 최저매각가는 386,088,000원으로 감정가 1,178,246,000원의 32.77%입니다. 이미 5회 유찰된 결과이며, 추가 유찰 시나리오에서도 매각가가 낮아지는 구조입니다.
그러나 이 물건은 완공된 일반 주택과 달리 공사가 중단된 토지·건물이 포함되어 있습니다. 남은 공사비, 건축물대장과 실제 면적의 차이, 농지취득자격, 인허가권 승계, 유치권 가능성이 모두 가격 판단에 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 386,088,000원 | 32.77% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 308,870,400원 | 26.21% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 247,096,320원 | 20.97% | 0원 |
6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 해당 회차의 매각 확정가격이나 매각기일을 의미하지 않습니다. 인수 0원은 등기 및 확인된 임차관계 기준으로, 공사·인허가·점유 문제에 따른 추가 비용은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,205,232원 |
| 1. 근저당 · 채규홍 | 1,200,000,000원 | 379,882,768원 |
| 2. 가압류 · 황득규 | 142,860,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대원신용협동조합 (을구 6번) | 325,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대원신용협동조합 (을구 7번) | 416,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 대원신용협동조합 (을구 8번) | 494,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액 기준 채권 합계는 2,577,860,000원입니다. 현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 6,205,232원을 먼저 공제하고, 채규홍 근저당권에 379,882,768원이 배당됩니다. 다른 후순위 채권자의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
채권최고액 기준 예상 미배당 합계는 2,197,977,232원입니다. 신청채권자의 청구금액 513,564,595원도 예상배당액으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이는 배당 시뮬레이션으로, 실제 확정 채권액이나 최종 배당표를 뜻하지 않습니다.
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·법정 우선권 및 기타 배당순위 변동 요인은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 계산상 부족액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·건축·토지 위험 (감정평가 및 매각조건 기준)
- 입지. 음성군 맹동면 봉현리 봉현사거리 남측 인근에 위치합니다. 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재한 지방도 주변 농촌지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 지방도와 시내버스 노선이 통과합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물 이용상태. 감정평가상 1층은 계단실 등, 2~4층은 다가구주택으로 이용됩니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 공사중단. 목록 3·5 토지는 공부상 임야·전이지만 현황은 신축공사가 중단된 건부지입니다. 완공된 주거용 부동산과 동일한 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 농지전용허가를 받았더라도 전용사업 완료 전에는 농지법상 농지로 취급된다는 매각조건이 명시되어 있습니다.
- 건축물대장. 목록 8은 신축공사가 중단된 상태이며 일반건축물대장이 존재하지 않는 것으로 기재되어 있습니다. 대장 부존재 상태에서의 건축물 취득·활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 목록 8의 공부상 면적은 1층 41.07㎡, 2~4층 각각 183.8㎡이지만 실측면적은 1층 35.62㎡, 2~4층 각각 235.8㎡입니다. 이 차이가 건축행정과 향후 사용·등재에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 관련 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(복합형)에 해당하며, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다. 가축사육제한구역도 지정되어 있습니다.
- 토지 특성. 토지정보상 임야 81.0㎡, 공시지가 28,600원/㎡, 자연림, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접도로 기재되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 농촌지역 입지에 공사중단, 농지취득자격, 건축물대장 부존재, 면적 차이 문제가 결합된 물건입니다. 정상적으로 완공·활용할 수 있는 상태가 확인되기 전에는 일반적인 완공 주택보다 매수자층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 사건 소재지 산44-42와 등기 건물의 438-3 외 1필지 비동을 포함해, 각 목록의 지번·지목·건물 및 제시외건물 5-1의 매각 포함 범위를 대조하세요.
- 농지취득자격증명 확보 가능성. 목록 5는 제출이 필요한 물건입니다. 농지전용허가 상태와 전용사업 완료 여부, 증명 발급 및 제출 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 유치권 실사. 공사중단 현장의 점유자, 시공업체 및 공사대금 관계를 조사하고 유치권 주장 여부와 성립요건을 법률적으로 검토하세요.
- 인허가권 승계. 기존 건축허가·농지전용허가 등 관련 인허가의 유효성, 명의 및 경락 후 승계 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 건축물대장과 실측면적. 목록 8의 일반건축물대장 부존재와 층별 면적 차이에 대해 설계도서·허가 내용·현장 시공상태를 대조하세요.
- 잔여 공사비와 건물 상태. 중단된 공사의 진행 상태, 주요 구조부와 설비 상태, 완공에 필요한 공사 범위를 검토해 실제 취득 후 자금 부담을 산정하세요.
- 등기·공동담보 확인. 채규홍 근저당권은 공동담보목록 제2023-236호와 관련되고, 대원신용협동조합의 근저당권에도 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 각 부동산별 권리관계와 매각목록을 함께 대조하세요.
- 음성군 압류 및 우선채권. 2025.09.17 등기된 음성군 압류와 관련된 세금, 당해세 및 법정 우선채권 여부를 확인해 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
- 현장 점유와 인도. 확인된 임차인 신고 내역과 별개로 건물·토지의 현실 점유자 및 공사 관계자의 출입·관리·점유 상태를 조사하세요.
- 유찰률만으로 응찰하지 않기. 현재 감정가의 32.77%라는 수치는 적정가의 증거가 아닙니다. 완공 가능성, 행정절차, 공사비, 점유 및 법적 위험을 검증한 뒤 응찰가를 판단하세요.
- 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 토지대장·건축허가 관련 서류를 입찰 전에 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 경매”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2023.04.19 채규홍 근저당권이 말소기준이고, 앞선 근저당·가처분은 이미 말소되었습니다. 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인도 없어 등기상 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 신축공사 중단, 농지취득자격증명 필요, 유치권 가능성, 인허가 승계, 건축물대장 부존재, 공부와 실측면적 차이가 한꺼번에 존재합니다. 5회 유찰로 감정가의 32.77%까지 내려왔더라도, 그 가격이 시장가치보다 낮은지, 완공 후 수익을 확보할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
배당 시뮬레이션에서 발생하는 2,197,977,232원의 미배당액은 매수인 인수액이 아니지만, 공사중단 현장의 추가 비용과 권리분쟁 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 입찰에 앞서 농지취득자격, 유치권, 인허가 및 건축물 활용 가능성부터 확인하는 것이 우선입니다.
결론은 ‘등기상 인수는 낮지만 전체 취득위험은 높은 물건’입니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 5회 유찰이라는 사실도 투자안전성을 보장하지 않습니다. 현장과 행정·법률 위험이 해소되지 않는다면 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.
