청주지방법원 2025타경30491. 음성군 맹동면 봉현리의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기 건물은 “충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-3외 1필지 비동”으로 표시되고, 감정평가상 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택입니다. 소유자는 한응수입니다.

권리 흐름만 보면 기준점은 명확합니다. 2023년 4월 19일 설정된 채규홍의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞선 가처분과 두 건의 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있고, 말소기준 이후 황득규 가압류와 대원신용협동조합의 세 건 근저당권, 현재 경매개시결정, 음성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제 문제는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 인수액이 없다는 사실과 현장의 유치권 가능성은 별개입니다. 감정평가의 기타 참고사항에는 공사중단에 따른 유치권 여부와 경락 시 인허가권 승계 확인이 명시돼 있습니다.

② 가격 판단 — 4회 유찰이어도 시세 할인으로 단정 금지

현재 최저매각가는 482,610,000원으로, 사건 시나리오상 감정가의 41% 수준입니다. 그러나 이 물건은 통상적인 완성 주택과 달리 공사가 중단된 건물과 토지가 함께 매각되고, 공부와 현황의 차이도 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단하는 방식은 위험합니다.

유찰이 이어져도 배당 부족액은 커지지만, 데이터상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 문제는 채권 미배당이 아니라 공사 완성 가능성·법적 인허가·현장 권리관계·토지 취득요건을 실제로 해결할 수 있는지입니다.

③ 예상배당표 (매각가 482,610,000원 가정)

채권총액 2,577,860,000원 중 예상 배당액은 475,383,900원이고, 미배당은 2,102,476,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 현황·토지·건축 리스크

• 공사 중단. 목록 3·5는 공부상 지목이 임야·전이지만 현황은 신축공사가 진행 중단된 건부지입니다.
• 건축물대장. 목록 8은 신축공사가 진행 중단된 상태로 일반건축물대장이 부존재하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.
• 면적 차이. 목록 8은 공부상 1층 41.07㎡, 2~4층 각각 183.8㎡이나 실측면적은 1층 35.62㎡, 2~4층 각각 235.8㎡입니다.
• 농지취득자격증명. 목록 5는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 농지전용허가를 받았더라도 전용사업 완료 전까지는 농지법상 농지로 취급됩니다.
• 제시외건물. 제시외건물 5-1은 매각에 포함됩니다.
• 유치권·인허가. 감정평가서에서 공사중단에 따른 유치권 여부와 경락 시 인허가권 승계를 필히 확인하도록 명시했습니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 봉현사거리 남측 인근입니다.
• 주위환경. 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건으로 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내부는 벽지 및 타일 마감 등입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 일부 토지는 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 5에 필요한 증명 발급 가능 여부와 제출 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 유치권 현장조사. 공사중단 현장에 공사대금 채권자 점유나 유치권 주장이 있는지 직접 확인해야 합니다.
• 인허가 승계. 기존 건축·개발 관련 인허가의 승계 가능 여부와 추가 절차를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 건축물대장. 일반건축물대장이 존재하지 않는 상태에서 준공·사용승인까지 필요한 절차를 점검해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 공부상 면적과 실측면적 차이가 크므로 실제 공사 진척도와 적법성을 대조해야 합니다.
• 등기 원본. 말소기준권리와 후순위 권리의 최종 변동 여부를 매각기일 직전 등기부로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 공사·허가가 먼저다

이 사건은 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조가 분명합니다. 그러나 낙찰 판단을 좌우하는 요소는 따로 있습니다. 4회 유찰된 중단 공사 물건이고, 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 건축물대장 부존재와 면적 차이도 확인됩니다. 여기에 감정평가서가 직접 유치권 여부와 인허가권 승계를 확인하도록 경고하고 있습니다.

따라서 이 물건은 “감정가의 41%이니 싸다”가 아니라, 현 상태를 적법하게 취득해 공사를 이어갈 수 있는가를 먼저 판단해야 합니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 현장·행정 리스크가 해결되지 않으면 낮아진 최저가 자체가 투자 매력으로 이어지지 않습니다.