청주지방법원 2025타경30491. 충북 음성군 맹동면 봉현리 438-4 일원의 건물과 토지가 묶인 경매입니다. 등기상 씨동 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물이며, 감정 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택입니다. 일반적인 완성형 주거용 부동산을 매수하는 경매와는 접근법이 다릅니다.
이 물건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 1,319,102,000원에서 최저매각가가 432,244,000원으로 낮아졌고, 이미 5회 유찰됐습니다. 등기권리만 보면 후순위 근저당·가압류·압류의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 매각물건명세서에는 신축공사 중단, 토지의 농지취득자격증명, 건물 면적 차이와 건축물대장 부존재에 관한 내용이 명시돼 있습니다. 가격 하락 폭보다 취득 가능성과 실제 활용 가능성을 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30491 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-4 |
| 등기 건물 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-4 씨동 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 1층 계단실 등 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 |
| 소유자 | 한응수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,319,102,000원 |
| 최저매각가 | 432,244,000원 (5회 유찰) |
| 감정가 대비 | 32.77% |
| 청구금액 | 513,564,595원 |
| 신청채권자 | 채규홍 (등기상 경매개시결정 채권자) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.07.09 |
| 매각 범위 관련 | 목록 6의 토지, 목록 9의 공사중단 건물 및 제시외건물 6-1 관련 사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 위험을 구분해야 한다
말소기준권리는 2023.04.19 접수된 을구 5번 채규홍 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-236호가 기재돼 있습니다. 앞서 설정된 이정민·한문부 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후 황득규 가압류 142,860,000원, 대원신용협동조합 근저당권 325,000,000원·416,000,000원·494,000,000원, 채규홍의 현 경매개시결정 및 음성군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 대원신용협동조합의 경매개시결정은 취하로 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 33%가 곧 시세의 33%는 아니다
현재 최저매각가 432,244,000원은 감정가 1,319,102,000원의 32.77%입니다. 다섯 차례 유찰을 거쳤다는 사실은 가격이 크게 조정됐음을 보여줍니다. 그러나 실제 거래가격이 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,319,102,000원 | 평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 432,244,000원 | 감정가 32.77% |
| 현재 실질취득 기준액 | 432,244,000원 | 별도 비용·위험 제외 |
| 실거래 기준 | 확인 필요 | 시세 대비 저가 여부 판단 보류 |
이 물건은 공사가 중단된 토지·건물과 건축 관련 위험이 결합된 형태입니다. 따라서 감정평가액과 단순 비교하는 것보다 현 상태의 실제 매매 가능 가격, 공사 재개 가능성, 적법한 취득과 활용을 위한 비용이 중요합니다. 5회 유찰은 단순한 가격 기회로만 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,722,440원 |
| 1. 근저당 · 채규홍 | 1,200,000,000원 | 425,521,560원 |
| 2. 가압류 · 황득규 | 142,860,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대원신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대원신용협동조합 | 416,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 대원신용협동조합 | 494,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 매각 가정에서 집행비용 6,722,440원을 제외하면 채규홍 근저당에 425,521,560원이 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 예상 배당은 없고, 소유자 잔여도 0원입니다.
채권최고액·청구금액 기준 채권 총액은 2,577,860,000원, 예상 채권자 배당 합계는 425,521,560원, 미배당 추정액은 2,152,338,440원입니다. 이는 실제 확정 채무나 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다. 공동담보권, 실제 채권잔액, 당해세 및 법정 우선순위에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
채권액에는 근저당권의 채권최고액이 사용됐으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 후순위 미배당금은 일반적으로 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 해결 과제는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 (32.77%) | 432,244,000원 | 425,521,560원 | 2,152,338,440원 |
| 6회 유찰 (26.21%) | 345,795,200원 | 340,154,067원 | 2,237,705,933원 |
| 7회 유찰 (20.97%) | 276,636,160원 | 271,963,254원 | 2,305,896,746원 |
6회 유찰 시 최저매각가는 345,795,200원, 7회 유찰 시에는 276,636,160원으로 낮아지는 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 산정 매수인 인수액은 0원이며, 신청채권자의 청구금액 513,564,595원은 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 토지·건물·인허가 핵심 위험
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 봉현사거리 남측 인근입니다. 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근 지방도와 시내버스 노선이 지나 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 전, 면적은 650.0㎡, 공시지가는 47,700원/㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 일괄매각 대상 전체의 면적과는 구분해 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등이 기재돼 있으며, 일부 토지에는 준보전산지 관련 사항도 표시돼 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 토지의 공부상 지목은 임야 및 전이지만, 현황은 신축공사가 중단된 건부지입니다. 이러한 차이는 취득 절차와 향후 건축·개발 가능성 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 완료된 주거용 건물과 달리, 공사중단 상태와 농지·인허가·유치권 여부에 따라 매수 대상이 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 낮은 가격만으로 환금성이 높다고 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 6 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 요건과 취득 가능성을 관할 기관에 사전 확인하세요.
- 건축허가·공사중단 사유. 신축공사가 중단된 이유와 기존 허가의 유효성, 인허가권 승계 및 사용승인 가능성을 확인하세요.
- 유치권 및 실제 점유. 시공업체의 미지급 공사대금 주장, 현장 점유 상태와 유치권 성립 요건을 구분해 확인하세요.
- 공부·실측면적 불일치. 목록 9의 층별 면적 차이와 일반건축물대장 부존재가 적법화 및 후속 공사에 미치는 영향을 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물의 각 목록과 제시외건물 6-1의 포함 범위를 매각목록·현황도와 대조하세요.
- 공동담보 및 배당. 채규홍·대원신용협동조합의 공동담보목록을 확인하고, 실제 채권잔액 및 배당 결과가 예상표와 달라질 가능성을 점검하세요.
- 실질 총취득비용. 낙찰대금에 취득 관련 비용, 공사 재개·보완 비용, 명도와 분쟁 대응 비용을 추가해 별도로 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축허가 관련 서류와 관할 기관의 확인 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 33% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 등기상 권리분석보다 현장·행정적 위험 검증이 더 중요한 경매입니다. 채규홍 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 점은 긍정적입니다. 하지만 공사중단 건물, 농지취득자격증명, 건축물대장 부존재 및 면적 차이, 유치권과 인허가권 승계 문제는 낙찰대금을 지급한 이후에도 취득·사용·처분을 어렵게 만들 수 있습니다.
최저가 432,244,000원이라는 숫자보다 중요한 것은 해당 부동산을 적법하게 취득하고 실제로 사용할 수 있는지, 그리고 이를 위해 추가로 감당해야 할 비용이 얼마인지입니다. 이 부분이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 인수는 제한적이지만 종합 위험은 높은 사건 — 현장·농지·건축·인허가 검증 완료 전 입찰 보류가 타당합니다.
