청주지방법원 2025타경30491. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-4 소재 토지와 씨동 건물 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택이고, 일부 토지는 공부상 임야·전이지만 현황은 신축공사가 진행 중단된 건부지입니다. 현재 최저매각가는 540,305,000원으로 감정가 1,319,102,000원의 40.96% 수준까지 내려왔습니다.
등기 권리관계의 기준은 2023.04.19. 설정된 채규홍의 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 가압류, 대원신용협동조합의 근저당권 3건, 현재 경매개시결정 및 음성군 압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 다만 이 사건의 난도는 등기부보다 공사 중단 상태와 행정·현장 리스크에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30491 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-4 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-4 씨동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 등 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 한응수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,319,102,000원 / 540,305,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 513,564,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 650.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 공시지가 47,700원/㎡ |
| 매각조건 주요사항 | 일괄매각 · 제시외건물 6-1 매각포함 · 목록 6 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금의 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2023.04.19. 채규홍 근저당권이며, 이후 황득규 가압류 142,860,000원, 대원신용협동조합 근저당권 325,000,000원·416,000,000원·494,000,000원, 2025.04.30. 경매개시결정, 음성군 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 2023년 가처분과 기존 근저당권 2건, 2023년 경매개시결정은 이미 말소 또는 취하된 상태입니다.
② 가격 판단 — 41%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 540,305,000원으로 감정가 1,319,102,000원의 40.96%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 게다가 일반적인 완성 건물이 아니라 신축공사가 진행 중단된 상태이며, 감정평가에서도 향후 공사중단에 따른 유치권 여부와 경락 시 인허가권 승계를 반드시 확인하라고 적시하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,803,050원 |
| 2. 근저당 · 채규홍 | 1,200,000,000원 | 532,501,950원 |
| 3. 가압류 · 황득규 | 142,860,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대원신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 대원신용협동조합 | 416,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 대원신용협동조합 | 494,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 540,305,000원 가정 시 채권 총액 2,577,860,000원 중 532,501,950원만 배당되고, 2,045,358,050원의 미배당이 발생합니다. 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 공사중단·농지·인허가 리스크
- 공사중단. 공부상 임야 및 전인 토지가 현황상 신축공사가 진행 중단된 건부지입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 6은 공부상 지목이 ‘전’이며, 농지전용허가를 받았더라도 전용사업이 완료되기 전까지 농지법상 농지이므로 농지취득자격증명을 받아야 취득할 수 있습니다.
- 건축물대장. 목록 9는 신축공사가 진행 중단된 상태로 일반건축물대장이 존재하지 않아 입찰 시 주의가 필요합니다.
- 면적 차이. 목록 9는 공부상 1층 39.72㎡, 2~4층 각각 202.23㎡이나 실측면적은 1층 45㎡, 2~4층 각각 264.6㎡입니다.
- 유치권 확인. 감정평가서는 공사 중단에 따른 유치권 여부를 필히 확인하도록 명시하고 있습니다.
- 인허가권 승계. 경락 시 기존 인허가권이 승계되는지 여부 역시 필히 확인해야 할 사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성군 맹동면 봉현리 ‘봉현사거리’ 남측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·소규모 공장·농경지가 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근으로 지방도 및 시내버스 노선이 통과하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 환금성. 완성된 일반 주택이 아니라 공사 중단 건물·토지의 복합물건이므로 일반 다가구주택보다 매수자 검토 범위가 넓고, 4회 유찰 이력도 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 6에 필요한 농지취득자격증명의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 공사업체·자재업체의 점유 여부, 공사대금 미지급 여부, 유치권 주장 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인허가 승계. 기존 건축·개발 관련 인허가가 경락인에게 승계 가능한지 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공사비 재산정. 공사 중단 상태에서 준공까지 필요한 추가 공사비를 별도로 산출해야 실질 투자금액을 알 수 있습니다.
- 면적·대장 확인. 목록 9의 공부면적과 실측면적 차이, 일반건축물대장 부존재 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 40.96%라는 이유만으로 저평가라고 단정하지 말고, 공사 재개비용과 행정 리스크를 포함한 총투입액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 완공 가능한 자산인지다
이 사건은 권리관계만 보면 단순합니다. 임차인 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 현재 물건은 신축공사가 중단된 건물과 토지이고, 농지취득자격증명, 일반건축물대장 부존재, 공부·실측면적 차이, 유치권 가능성, 인허가권 승계 확인이 동시에 걸려 있습니다.
4회 유찰로 최저가가 540,305,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 사업성·현장성은 별도 검증이 필요한 고난도 물건”입니다. 입찰 전에는 최저가가 아니라 낙찰가 + 공사비 + 인허가·준공 비용 + 유치권 및 현장 리스크를 합친 총투입액으로 판단해야 합니다.
