부산지방법원 2024타경725. 부산광역시 동래구 온천동 1407-10 물건입니다. 용도는 대지 + 토지로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설입니다. 감정가는 714,991,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 350,346,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래라 강하게 끌리지만, 이 물건은 아파트처럼 단순히 최저가율만 보고 접근할 유형이 아닙니다.
권리의 출발점은 2007.01.22 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준 역할을 하고, 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정·후순위 근저당·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리됩니다. 다만 임차권등기에는 점유개시일 2006.10.04, 보증금 10,000,000원이 적혀 있어 실무상 현장 확인을 빼면 안 됩니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1407-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 정국민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 714,991,000원 / 350,346,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 4,816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만, 뒤가 무겁다
말소기준은 2007.01.22 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤로 2020년 부산은행 근저당, 2023년 신용보증기금 근저당, 2024년 다수의 가압류와 경매개시결정이 붙어 있습니다. 모두 말소기준 이후라 권리 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권총액이 매우 커 현재 최저가 기준으로는 후순위 대부분이 배당을 받지 못하는 구조입니다.
② 임차권 확인 — ‘인수 0원’으로 보되, 대항력은 단정 금지
임차권자는 윤은정 1명으로 표시됩니다. 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 임차권등기 자체는 2024.04.08로 말소기준보다 늦지만, 점유개시일은 2006.10.04로 기재되어 있습니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 임차인을 대항력 있음 또는 우선변제권 있음으로 단정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤은정 | 별지도면 선내 (가)부분 66㎡ · 주거 (임차권등기) | 10,000,000원 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 350,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,704,844원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 300,000,000원 | 44,641,156원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 신용보증기금 | 296,640,000원 | 0원 |
| 가압류 등 후순위 채권 | 8,861,490,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 12,258,130,894원 중 예상 배당은 344,641,156원이며, 미배당은 11,913,489,738원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 국세·지방세 압류와 임차권 관련 현장 확인은 별도 점검이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 양정2구역 주택재개발사업 공사가 진행 중입니다.
- 교통. 양정2구역 주택재개발사업지 기준 차량접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도1호선 양정역이 있어 제반교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 단순 주거용 아파트가 아니므로 용도·점유·명도 난도를 함께 봐야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 토지면적 133.0㎡, 공시지가 2,985,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 윤은정 임차권의 점유개시일은 2006.10.04, 보증금은 10,000,000원입니다. 전입신고일·확정일자 확인 전에는 대항력·우선변제 여부를 확정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있습니다. 당해세가 있으면 0순위로 차감되어 배당표와 실제 잔여 구조가 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함이 표시됩니다. 면적·사용관계·철거 또는 유지 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택 및 근린생활시설로 이용 중인 대지·토지 성격입니다. 실수요 매수층이 좁아질 수 있어 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 위험합니다.
- 다음 회차 가격. 3회 유찰 시 245,242,199원, 4회 유찰 시 171,669,539원 시나리오가 제시됩니다. 명도·세금·용도 리스크를 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 아래”보다 중요한 것은 확인 가능한 리스크다
이 물건의 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태라 겉으로는 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 임차권등기에는 보증금 10,000,000원과 점유개시일 2006.10.04가 남아 있고, 전입신고일·확정일자는 확인되지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 대규모 미배당, 주택 및 근린생활시설이라는 용도, 일괄매각·제시외 건물까지 겹칩니다. 권리는 말소형, 가격은 낮아졌지만, 안전마진은 현장·세금·임차권 확인 뒤에야 계산됩니다.
