237,300,000원
부산지방법원 2024타경725. 부산 금정구 부곡동 에스케이아파트 109동 1203호입니다. 소유자는 정국민이며, 현재 등기상 말소기준권리는 2004.04.22. 설정된 전문건설공제조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤로 부산은행 근저당 1,116,000,000원, 신용보증기금 근저당 296,640,000원, 국세 압류와 다수 가압류가 붙었지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
등기부의 채권 총액은 매우 크지만, 그것이 곧 낙찰자의 부담이라는 뜻은 아닙니다. 현재가 237,300,000원을 전제로 한 배당계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 채권자들의 미배당액 10,160,953,094원은 크지만, 제공된 권리관계상 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경725 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 수림로 12, 109동 12층1203호 (부곡동,에스케이아파트) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 정국민 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 4,816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 | 에스케이아파트 · 1,084세대 · 1998.09.25 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸 예정
임차인 없음. 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 전문건설공제조합 근저당보다 뒤의 부산은행· 신용보증기금 근저당, 국세 압류, 비엔케이캐피탈·신형기·서울보증보험·씨에스물류·신용보증기금· 중소기업은행 등의 가압류와 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 70%
에스케이아파트 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 339,166,666원입니다. 현재 최저가 237,300,000원은 이 평균의 70.0%입니다. 최신 거래는 2026.08. 357,000,000원이며, 최근 표본의 최저 거래 285,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.81㎡ | 10 | 357,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 20 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 14 | 369,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.81㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 19 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 59.81㎡ | 19 | 375,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 1 | 309,000,000원 |
| 평균 | 59.81~59.91㎡ | 12건 | 339,166,666원 |
표본의 가격 범위는 285,000,000원~375,000,000원입니다. 현재 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균보다 101,866,666원 낮고, 최신 거래 357,000,000원과도 차이가 있습니다. 임차인 인수액이 없으므로 이 사건에서는 실질취득액도 현재 최저가와 동일한 237,300,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,200원 |
| 을구 5번 근저당 · 전문건설공제조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,116,000,000원 | 113,177,800원 |
| 을구 7번 근저당 · 신용보증기금 | 296,640,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 513,943,866원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신형기 | 119,767,545원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,069,686,910원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사씨에스물류 | 57,893,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 251,860,441원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 585,741,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,262,598,132원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,394,130,894원 중 채권자 예상배당은 233,177,800원이며, 미배당액은 10,160,953,094원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 237,300,000원 | 233,177,800원 | 10,160,953,094원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 166,110,000원 | 162,984,460원 | 10,231,146,434원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 116,277,000원 | 113,849,122원 | 10,280,281,772원 | 0원 |
회차가 내려가면 부산은행 등 후순위 채권자의 배당액은 감소하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 낙찰가가 내려가도 임차보증금 같은 승계액이 늘어나 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 에스케이아파트는 1,084세대이며 준공일은 1998.09.25입니다.
- 거래 표본. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 285,000,000원~375,000,000원입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 2,780,000원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이며 광로2류와 접합니다.
- 규제·환경. 온천공보호구역 접함, 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 학교 및 도로와 접하는 조건이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 말소기준 2004.04.22. 전문건설공제조합 근저당과 후순위 권리의 실제 존속 여부를 매각기일 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 감정평가 이용상태 확인. 사건 용도는 아파트이나 제공된 감정평가 이용상태 기재와 차이가 있으므로 대상 호수 현황과 평가서 원본을 확인하세요.
- 세금·배당변수. 국세 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 당해세 여부는 배당요구 및 세금 관련 서류로 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균 339,166,666원의 70.0%이며, 최신 거래 357,000,000원보다 낮습니다. 층·향·내부상태 차이는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 복잡한 채권액보다 중요한 것은 ‘인수 0원’
이 사건은 등기 건수와 채권 총액만 보면 복잡해 보입니다. 그러나 낙찰자 관점에서 보면 구조는 오히려 단순합니다. 2004년 전문건설공제조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서 중요한 변화가 생겼습니다. 감정가 339,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 339,166,666원과 거의 같았지만, 1회 유찰로 최저가가 237,300,000원까지 내려오면서 최근 평균의 70.0%가 됐습니다. 최신 거래 357,000,000원, 최근 표본 최저 285,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가 이용상태 기재와 사건 용도 표시 사이 차이, 세금 배당순위 같은 원본 확인사항은 입찰 전에 반드시 다시 대조해야 합니다.
