부산지방법원 2024타경725. 부산광역시 동래구 온천동 1407-9 소재 물건입니다. 용도는 대지 + 토지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 290,339,000원으로 감정가 592,529,000원의 49.0% 수준까지 내려왔습니다. 가격만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 단순 저가가 아니라 말소기준 이후 권리의 정리와 압도적인 미배당 규모입니다.
권리 구조는 오래된 가압류가 말소기준으로 잡히고, 그 이후 전세권·근저당·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인은 조사되지 않았고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세 압류가 여러 차례 등장하므로 당해세 여부는 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1407-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 정국민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 592,529,000원 / 290,339,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 4,816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 오래된 가압류가 기준점
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2002.01.05 김은환 가압류 42,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권, 부산은행 근저당, 신용보증기금 근저당, 국세 압류, 각종 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인·인수 판단
③ 예상배당표 (매각가 290,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,864,746원 |
| 1. 가압류 · 김은환 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사세계일보 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,116,000,000원 | 227,474,254원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 296,640,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류 등 | 8,861,490,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 290,339,000원 가정 시 채권자 총 청구 12,832,130,894원 중 배당은 285,474,254원, 미배당은 12,546,656,640원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 양정2구역 주택재개발사업 공사가 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다.
- 이용상태. 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 기호 건물은 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 154.0㎡, 공시지가 2,133,000원/㎡입니다.
- 특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지 중 일부 약 38㎡는 현황 도로이고, 건물 주택부분은 공부상 27.4㎡이나 실측 약 49.4㎡로 보고되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2002.01.05 김은환 가압류가 기준점입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 임차인 현황 확인. 현재 분석상 임차인 없음·인수 0원입니다. 다만 현장 점유자와 사용관계는 입찰 전 현황조사·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세 압류가 반복되어 있으므로 당해세 여부를 확인하세요. 배당 순위와 후순위 미배당 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물·현황 도로. 제시외 건물 포함, 일부 토지 현황 도로, 주택부분 면적 차이가 명시되어 있어 이용·처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 290,339,000원은 감정가의 49.0%입니다. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 판단하지 말고, 현장 이용상태와 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아니고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려왔음에도 채권 미배당은 12,546,656,640원으로 매우 크고, 제시외 건물·현황 도로·면적 차이 이슈가 함께 존재합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건성과 환금성 검토가 핵심입니다. 싸게 보인다는 이유만으로 접근하기보다, 실제 이용 가능성과 처분 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
