102,900,000원
수원지방법원 2024타경75897. 세류동 더스테이세류 비동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택입니다. 해당 2호 라인은 방2·거실·주방·욕실 구성으로 조사됐습니다. 감정가는 210,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다.
권리의 출발점은 2022.07.25. 설정된 수지신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 여주신용협동조합 근저당도 설정됐습니다. 이후 임의경매개시결정·수원시 압류와 조승훈의 주택임차권등기 등은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 낙찰자가 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경75897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로94번길 39, 비동 4층402호 (세류동,더스테이세류) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 35.62㎡ · 비동 4층 402호 |
| 내부 이용상태 | 2호 라인: 방2 · 거실 · 주방 · 욕실 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,042,196,710원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2022.07.25. 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,112,000,000원이고 공동담보목록 제2022-270호가 기재돼 있습니다. 같은 날 여주신용협동조합 근저당권도 채권최고액 2,400,000,000원으로 설정됐습니다. 이후 2024.06.27. 여주신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.02.23. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 인원은 많다
현황조사 등에 나타난 전입자는 34명입니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 사람은 없어 실제 확인 대상도 34명입니다. 모두 전입신고일이 2022.07.25. 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 이 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우람 | 2022.08.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최준호 | 2023.03.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정화 | 2022.11.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주인엽 | 2022.08.26 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전주웅 | 2023.05.08 | 200,000,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최문선 | 2023.05.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 가별 | 2023.04.17 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혜미 | 2023.05.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정자 | 2023.08.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준겸 | 2023.11.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황진우 | 2022.08.12 | 180,000,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강제이 | 2022.12.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종호 | 2023.05.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강희원 | 2022.08.24 | 30,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정주 | 2023.04.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임재명 | 2022.07.28 | 270,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜미 | 2024.02.29 | 160,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최동인 | 2024.04.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영근 | 2023.05.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 2022.12.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SHANG YANYAN | 2023.10.31 | 190,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI MINGYUAN | 2023.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI ZHOUHUAN | 2024.03.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승연 | 2023.02.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 추연승 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정기필 | 2023.10.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서연 | 2024.04.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안새로미 | 2022.08.05 | 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지영 | 2023.03.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임현승 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수민 | 2022.08.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재형 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 라유정 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조승훈 | 2022.08.10 | 170,000,000원 | 2024.09.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 이번 물건의 가장 강한 장점
더스테이세류 전용 35.62㎡의 최근 12개월 실거래는 6건입니다. 평균은 185,833,333원, 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원, 최저 거래는 182,000,000원, 최고 거래는 190,000,000원입니다. 현재 최저매각가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 55.4%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.62㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 35.62㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 35.62㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | 35.62㎡ | 6건 | 185,833,333원 |
감정가 210,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 실거래 최저 182,000,000원보다도 79,100,000원 낮습니다. 이번 사건은 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격 102,900,000원을 기준으로 보면 분명한 가격 여유가 있는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 2,112,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 여주신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,900,000원에서는 집행비용 2,240,600원을 제외한 100,659,400원이 수지신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 총 담보채권 4,512,000,000원 중 4,411,340,600원이 미배당으로 남지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 4,411,340,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 4,441,666,540원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 4,462,886,578원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 배당표상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 더스테이세류 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 현재 사건은 이미 그 평균 수준까지 내려온 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 도시가스 난방·위생 및 급배수설비·엘리베이터가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 816.0㎡, 사다리형 평지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,671,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 더스테이세류는 24세대, 2022.07.15. 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황에 34명의 전입자가 확인됩니다. 실제 402호 점유자와 퇴거 대상자를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 조승훈 임차권등기. 보증금 170,000,000원, 주민등록·확정일자 2022.08.10., 점유개시 2022.08.16.입니다. 기준권리 이후라 대항력은 없지만 등기말소 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자. 상당수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 명도 과정의 사실관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.03.04. 등록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 이 사건은 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 6건 실거래는 182,000,000원~190,000,000원입니다. 개별 호수의 상태·층별 차이는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 강점, 점유 확인은 필수”
이 사건은 감정가 210,000,000원에서 두 차례 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔습니다. 같은 전용면적의 최근12개월 평균 185,833,333원과 비교하면 55.4% 수준으로, 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다. 게다가 기준권리보다 앞선 임차인이 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 물건’으로만 보면 안 됩니다. 현황상 전입자 34명, 다수의 보증금 미상 점유자, 조승훈의 임차권등기, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 가격은 합격권, 금전 인수도 0원. 최종 승부처는 실제 402호의 점유관계와 명도 난도를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
