수원지방법원 2024타경75897. 수원시 권선구 세류동 ‘더스테이세류’ 비동 3층 302호, 전용 35.62㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.07.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권이며, 같은 날 여주신용협동조합 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류, 2024.08.01 이수민의 주택임차권은 모두 말소기준일보다 뒤에 위치합니다.
임차 관련 인원은 모두 34명입니다. 가장 빠른 전입은 임재명의 2022.07.28로, 말소기준일 2022.07.25 이후입니다. 따라서 보증금이 270,000,000원인 임재명, 200,000,000원인 전주웅, 190,000,000원인 SHANG YANYAN, 180,000,000원인 황진우, 170,000,000원인 조승훈 등도 보증금 크기와 무관하게 이 사건에서는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경75897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로94번길 39, 비동 3층302호 (세류동,더스테이세류) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 35.62㎡ · 비동 3층 302호 |
| 이용상태 | 2호 라인 · 방2, 거실, 주방, 욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 · 2022.07.15 준공 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,042,196,710원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 20,580,000원 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.07.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호에 여주신용협동조합 근저당권도 설정돼 있고, 이후 2024.06.27 임의경매개시결정, 2026.02.23 수원시 압류가 이어집니다. 2024.08.01 등기된 이수민의 주택임차권 역시 전입일 2022.08.04로 기준일 이후라 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차 관련 인원 34명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 따라서 확인된 실제 임차 관련 인원은 34명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2022.07.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 사례가 많아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 인원이 존재합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우람 | 2022.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최준호 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정화 | 2022.11.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주인엽 | 2022.08.26 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전주웅 | 2023.05.08 | 200,000,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문선 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승훈 | 2022.08.10 | 170,000,000원 | 2024.07.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 가별 | 2023.04.17 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜미 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정자 | 2023.08.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준겸 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황진우 | 2022.08.12 | 180,000,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강제이 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종호 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희원 | 2022.08.24 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정주 | 2023.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재명 | 2022.07.28 | 270,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜미 | 2024.02.29 | 160,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최동인 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영근 | 2023.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHANG YANYAN | 2023.10.31 | 190,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MINGYUAN | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHOUHUAN | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박승연 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추연승 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정기필 | 2023.10.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서연 | 2024.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안새로미 | 2022.08.05 | 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현승 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재형 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 라유정 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 2022.08.04 | 100,000,000원 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 102,900,000원 vs 최근 평균 185,833,333원
더스테이세류 전용 35.62㎡의 최근 거래는 2026.07~2026.08 사이 6건입니다. 최근 12개월 평균은 185,833,333원, 최신 거래는 2026.08의 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 55.4%입니다. 대항력 있는 임차인 인수액이 없어 이 사건의 현재 실질취득 기준 금액도 102,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.62㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 35.62㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 35.62㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | 35.62㎡ | 6건 | 185,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 2,112,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 여주신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,512,000,000원 중 예상 배당액은 100,659,400원이며, 미배당액은 4,411,340,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족분이 크더라도 이 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 4,411,340,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 4,441,666,540원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 4,462,886,578원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 추가로 내려가도 매수인이 떠안는 임차보증금이 증가하는 구조가 아닙니다. 3회 유찰 시 72,030,000원, 4회 유찰 시 50,421,000원으로 내려가도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 채권자 미배당액만 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 신곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층건이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형·평탄한 공동주택 부지이며 서측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 더스테이세류는 24세대이며 준공일은 2022.07.15입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 임차 관련 인원 34명 중 현재 실제 점유자가 누구인지 현황조사·매각물건명세서와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 인원. 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·명도 실무 확인이 필요합니다.
- 이수민 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입 2022.08.04, 임차권등기 2024.08.01이며 대항력 없음·매각으로 소멸로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2024.03.04 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 매수보증금. 이번 매각의 보증금은 최저매각가격의 20%인 20,580,000원입니다.
- 가격 기준. 최근 실거래 평균 185,833,333원, 최신 거래 185,000,000원과 현재 실질취득 102,900,000원을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격은 강하고, 현황 확인이 승부처”
현재 최저매각가 102,900,000원은 감정가 210,000,000원의 49%이고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 185,833,333원의 55.4%입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 실질취득 기준도 102,900,000원으로 볼 수 있다는 점은 분명한 장점입니다. 반면 임차 관련 인원이 34명으로 많고 민간임대주택 등기와 보증금 미상 사례가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 크지만, 점유·명도와 민간임대주택 등기 확인을 끝낸 뒤에야 그 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건입니다.
