수원지방법원 2024타경75897. 더스테이세류 A동 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이고, 2호 라인은 방2·거실·주방·욕실 구조입니다. 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 102,900,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2022.07.25 접수된 근저당입니다. 수지신용협동조합 채권최고액 2,112,000,000원과 여주신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원이 같은 날 설정됐고, 산정된 말소기준권리는 수지신용협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정·압류 및 2026년의 김혜미 주택임차권은 모두 말소기준일 뒤에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경75897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로94번길 39, 에이동 2층202호 (세류동,더스테이세류) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 35.62㎡ |
| 이용상태 | A·B동 층별 2호 라인: 방2, 거실, 주방, 욕실 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여주신용협동조합 / 2,042,196,710원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 20,580,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2024.03.04 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입자는 없다
말소기준은 2022.07.25 수지신용협동조합 근저당입니다. 현황조사에 확인된 34명의 전입일 가운데 가장 빠른 날짜도 2022.07.28로 기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 이들 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·전입자 점검 — 대항력 없음, 우선변제는 다수 확인 필요
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없으며, 사람 명의는 총 34명입니다. 전입일은 모두 2022.07.25 이후입니다. 보증금이 확인된 명의도 있으나, 확정일자와 우선변제 판단자료가 확인되지 않은 경우가 많아 배당순위는 별도 점검 대상입니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우람 | 2022.08.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최준호 | 2023.03.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정화 | 2022.11.16 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주인엽 | 2022.08.26 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전주웅 | 2023.05.08 | 200,000,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문선 | 2023.05.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승훈 | 2022.08.10 | 170,000,000원 | 2024.07.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 가별 | 2023.04.17 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜미 | 2023.05.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정자 | 2023.08.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준겸 | 2023.11.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황진우 | 2022.08.12 | 180,000,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강제이 | 2022.12.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종호 | 2023.05.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희원 | 2022.08.24 | 30,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정주 | 2023.04.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재명 | 2022.07.28 | 270,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최동인 | 2024.04.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영근 | 2023.05.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2022.12.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHANG YANYAN | 2023.10.31 | 190,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MINGYUAN | 2023.10.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHOUHUAN | 2024.03.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박승연 | 2023.02.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추연승 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정기필 | 2023.10.13 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서연 | 2024.04.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안새로미 | 2022.08.05 | 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2023.03.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현승 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 2022.08.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재형 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 라유정 | 2023.12.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜미 | 2024.02.29 | 160,000,000원 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
김혜미: 임대차계약일 2024.02.05 · 확정일자 2024.02.06 · 전입 및 점유개시 2024.02.29 · 임차보증금 160,000,000원 · 2026.03.06 주택임차권등기.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 절반대
더스테이세류 전용 35.62㎡의 최근 실거래는 2026년 7~8월 총 6건입니다. 최근 12개월 평균은 185,833,333원, 최신 거래는 2026.08 185,000,000원입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 55.4%로, 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 상당히 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.62㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 35.62㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 35.62㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 35.62㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.62㎡ | 6건 | 185,833,333원 |
실거래 범위는 182,000,000원~190,000,000원입니다. 현재 최저가와 최근 12개월 평균의 차이는 82,933,333원입니다. 배당모델상 매수인이 인수할 금액이 0원이므로, 실질취득 기준액도 102,900,000원으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 2,112,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 여주신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계 4,512,000,000원, 배당액 100,659,400원, 미배당 4,411,340,600원. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 4,411,340,600원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 4,441,666,540원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 4,462,886,578원 | 0원 |
신청채권자 여주신용협동조합의 청구액은 2,042,196,710원이지만, 현재 배당 시나리오에서는 선순위 수지신용협동조합 배당으로 매각대금이 소진되어 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 추가 유찰 시에도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 산정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택이며 A·B동 2호 라인은 방2·거실·주방·욕실 구조입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남동측 인근입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층, 도시가스 난방·엘리베이터·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 816㎡, 사다리형·평지, 공시지가 1,671,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모·거래. 더스테이세류는 24세대, 2022.07.15 사용승인으로 확인되며 전용 35.62㎡ 최근 거래 6건이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 특정. 현황조사 명의 34명 중 김혜미 외 다수는 점유부분이 특정되지 않았으므로 202호와 직접 연결되는 명의를 반드시 대조하세요.
- 김혜미 임차권등기 확인. 보증금 160,000,000원, 계약 2024.02.05, 확정일자 2024.02.06, 전입·점유 2024.02.29입니다. 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
- 배당요구자 확인. 주인엽·전주웅·조승훈·가별·황진우·안새로미·김혜미의 배당요구가 확인됩니다.
- 보증금 미상 명의 확인. 보증금·확정일자가 특정되지 않은 명의가 많아 최우선변제 및 실제 배당관계는 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.03.04 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기부의 현재 효력관계를 입찰 전 확인하세요.
- 공동담보·대규모 채권. 근저당 채권최고액 합계가 4,512,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있으므로 개별 호실 배당관계와 실제 채권잔액을 구분해 보세요.
- 입찰보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 20,580,000원입니다.
- 가격 비교. 현재 실질취득 기준액 102,900,000원은 최근 12개월 평균 185,833,333원의 55.4%이므로 가격 여유는 크지만, 명도·점유 실사비용을 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — 가격은 강하고, 승부처는 점유관계다
감정가 210,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 102,900,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 185,833,333원 대비 55.4%, 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 절반대입니다. 매수인 인수액 역시 배당모델상 0원이라, 숫자만 보면 충분한 가격 여유가 있습니다.
다만 이 물건은 “싸니까 단순한 물건”은 아닙니다. 등기상 주택임차권자 김혜미 외에도 현황조사에 다수의 이름이 잡혀 있고, 대부분 점유부분이 특정되지 않았습니다. 말소기준 뒤 전입이라 대항력 인수 위험은 낮지만, 실제 202호 점유·명도관계를 확인하지 않은 상태에서 가격 할인만 보고 접근해서는 안 됩니다. 결론은 가격은 매력적, 권리 인수는 0원 산정, 실사는 점유관계가 핵심입니다.
