대구지방법원 2025타경10866. 경주시 진현동 경주두산위브 144동 2층 203호로, 감정평가상 제2종근린생활시설인 단위상가입니다. 조사시점 현재 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.10.15 설정된 주식회사 선우씨앤에스 가압류 270,719,530원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후 경남은행 가압류, 세광자원 주식회사의 강제경매개시결정, 이두섭·이길홍·김인곤의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격과 환금성 판단이 더 중요합니다. 감정가 236,395,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 56,759,000원까지 내려왔지만, 감정평가상 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 제공된 최근 실거래 12건은 경주두산위브의 45.57㎡·59.81㎡·84.97㎡ 아파트 거래이고, 비교 면적 111.78㎡도 직접 매칭되지 않았습니다. 따라서 단지 아파트 평균 275,833,333원과 본건 최저가를 단순 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 조사시점 현재 공실 |
| 소유자 | 육남위드유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 236,395,000원 / 56,759,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세광자원 주식회사 / 573,719,093원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 자료상 대항력 임차인이나 승계 보증금은 없습니다. 과거 2017.07.18 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나, 2021.12.17 신탁재산의 귀속으로 육남위드유주식회사에 소유권이 이전되면서 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 2024.10.15 주식회사 선우씨앤에스의 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 근린시설 시세로 보면 안 된다
경주두산위브의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 275,833,333원, 최신 거래는 2026.08 300,000,000원입니다. 하지만 이 거래들은 전용 45.57㎡·59.81㎡·84.97㎡의 아파트 거래이며 본건은 2층 근린시설입니다. 비교 면적도 111.78㎡로 직접 매칭되지 않아, 아래 수치는 단지 가격 환경을 보여주는 참고치일 뿐 본건 상가의 적정 시세를 뜻하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 45.57㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 45.57㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 275,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,421,662원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 선우씨앤에스 | 270,719,530원 | 55,337,338원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 200,975,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 세광자원 주식회사 | 573,719,093원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이두섭 | 202,809,863원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이길홍 | 379,506,849원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김인곤 | 78,760,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,759,000원 가정 시 채권 총액 1,706,490,335원 중 55,337,338원만 배당되고 미배당은 1,651,152,997원입니다. 신청채권자 세광자원 주식회사의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 56,759,000원 | 55,337,338원 | 1,651,152,997원 |
| 5회 유찰 시 | 39,731,300원 | 38,616,137원 | 1,667,874,198원 |
| 6회 유찰 시 | 27,811,910원 | 26,911,296원 | 1,679,579,039원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 최저가격이 계속 낮아진다는 사실은 곧바로 가치 상승이나 투자 매력 증가를 뜻하지 않습니다. 본건은 공실 근린시설이므로 실제 수익성은 상가의 임대 가능성·임대료·공실 지속 가능성과 같은 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제2종근린생활시설 단위상가이며 조사시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 주위환경. 불국사우체국 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 불국사 집단숙박시설·일반주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 2층 건물이며 급배수·공동 위생·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측은 광대로, 북서측 등은 세로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류에 접하고 소로3류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린시설 자체 시세 확인. 아파트 실거래 12건은 본건과 용도·면적이 직접 매칭되지 않으므로 상가 실거래·임대료 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정평가 조사시점에는 공실이지만 실제 입찰 시점의 점유·임대 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 채권자 손실 문제이며, 현재 자료상 매수인이 그 금액을 승계하는 구조는 아닙니다.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰된 근린시설인 만큼 단순 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·향후 매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.15 주식회사 선우씨앤에스 가압류가 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 본건은 공실 근린시설인데 제공된 거래자료는 아파트 실거래로 직접 비교가 되지 않습니다. 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔다는 숫자 하나만으로 저평가라고 판단하기 어렵고, 이미 4회 유찰된 점도 환금성 검증 필요성을 높입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 상가 자체의 임대가치와 실제 매각가치 확인입니다.
