대구지방법원 2025타경10866. 경주시 진현동 경주두산위브 144동 2층 203호로, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설이며 조사시점 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 육남위드유주식회사입니다. 권리구조의 기준점은 2024.10.15 접수된 주식회사 선우씨앤에스의 가압류 270,719,530원이고, 그 뒤 경남은행 가압류, 세광자원 주식회사의 강제경매개시결정, 이두섭·이길홍·김인곤의 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없고, 현재 최저가 81,084,000원 기준 매수인이 권리상 추가 부담할 금액은 0원입니다. 다만 이 물건에서 권리보다 더 중요한 문제는 가격 검증과 환금성입니다. 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 대상은 아파트 세대가 아니라 단지 내 근린시설이고 현재 공실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 조사시점 현재 공실 |
| 소유자 | 육남위드유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 236,395,000원 / 81,084,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세광자원 주식회사 / 573,719,093원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급 | 2026.07.17 · 대구지방법원 경주지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 판단 이슈는 없습니다. 말소기준은 2024.10.15 접수된 주식회사 선우씨앤에스 가압류 270,719,530원입니다. 2025.12.17 경남은행 가압류, 2025.12.26 세광자원 주식회사 강제경매개시결정, 2026.02.26 이두섭·이길홍 가압류, 2026.02.27 김인곤 가압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가 34%지만 ‘상가 시세 34%’는 아니다
현재 최저매각가는 81,084,000원으로 감정가 236,395,000원의 34% 수준입니다. 표면 할인폭만 보면 매우 커 보입니다. 그러나 대상은 제2종근린생활시설이고, 감정평가 당시 공실입니다. 환금성과 임대수익, 상가 자체 거래사례를 함께 확인하지 않으면 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
제공된 경주두산위브 실거래 자료는 최근 12건 평균 275,833,333원, 최신 거래 2026.08 300,000,000원이고 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 29.4%입니다. 하지만 이 거래들은 45.57㎡·59.81㎡·84.97㎡의 주거용 거래이고, 대상 상가의 비교대상 면적은 111.78㎡로 표시되면서 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 이 수치를 근린시설의 직접 시세로 사용해 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 45.57㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 275,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,859,512원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 선우씨앤에스 | 270,719,530원 | 79,224,488원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 200,975,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 세광자원 주식회사 | 573,719,093원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이두섭 | 202,809,863원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이길홍 | 379,506,849원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김인곤 | 78,760,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,706,490,335원 중 예상 배당 79,224,488원, 미배당 1,627,265,847원입니다. 신청채권자 세광자원 주식회사에는 현재 가정 매각가에서 배당이 없는 구조로 계산됩니다. 이 미배당 채권은 매수인 승계액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 81,084,000원 | 79,224,488원 | 1,627,265,847원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,758,800원 | 55,337,142원 | 1,651,153,193원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 39,731,160원 | 38,615,999원 | 1,667,874,336원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 1,627,265,847원에서 1,651,153,193원, 1,667,874,336원으로 커집니다. 이는 채권자 측 배당 문제이지 매수인 승계 문제는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 불국사우체국 남서측 근거리에 위치한 경주두산위브 144동 단위상가로, 주변은 불국사 집단숙박시설·일반주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 광대로, 북서측 등으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로1류에 접하고 소로3류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 347,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상2층이며 급배수·공동위생·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린시설이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 10.0으로 제시되어 있어 주거용 세대처럼 단순한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래를 별도로 확인. 제공된 12건은 주거용 면적 거래라 대상 근린시설의 직접 비교시세로 사용하면 안 됩니다.
- 공실 원인 확인. 조사시점 현재 공실입니다. 임대수요·예상 임대료·공실기간을 확인해야 실질 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 감정가 34% 착시 경계. 81,084,000원은 감정가 대비 크게 낮지만, 적정 상가 시세가 검증되지 않은 상태에서는 할인폭 자체가 투자수익을 보장하지 않습니다.
- 권리상 인수 0원 재확인. 임차인은 없고 후순위 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 관리비·상가 운영비 확인. 공실 상가의 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2024.10.15 가압류를 기준으로 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 문제는 가격입니다. 감정가 236,395,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 81,084,000원까지 내려왔지만, 대상은 현재 공실인 제2종근린생활시설입니다. 제공된 단지 실거래 평균 275,833,333원과 최신 거래 300,000,000원은 주거용 거래여서 이 상가의 직접 시세로 쓸 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 상가 자체 시세와 임대수익을 확인하기 전까지 가격 메리트는 보류”가 핵심 결론입니다.
