대구지방법원 2025타경10866. 경주시 진현동 경주두산위브 144동 2층 206호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이고 조사시점 현재 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 육남위드유주식회사이며, 근저당권은 없습니다. 권리 흐름의 기준은 2024.10.15. 주식회사 선우씨앤에스의 가압류 270,719,530원이고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 121,799,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 41,777,000원까지 내려와 있습니다. 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 숫자만 보고 가격 매력을 확정하기에는 주의가 필요합니다. 단지 실거래 지표의 최근 12개월 평균은 272,500,000원, 최신 거래는 2025.08의 260,000,000원이지만, 대상 물건은 근린시설이므로 동일한 용도의 직접 비교시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제2층 제206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 조사시점 현재 공실 |
| 면적 기준 | 67.7565㎡ |
| 소유자 | 육남위드유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 121,799,000원 / 41,777,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세광자원 주식회사 / 573,719,093원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 없음. 감정요항표상 조사시점 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 등기상 말소기준은 2024.10.15. 주식회사 선우씨앤에스의 가압류입니다. 이후 주식회사 경남은행, 이두섭, 이길홍, 김인곤의 가압류와 세광자원 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 비교 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘용도 차이’를 봐야 한다
경주두산위브 단지 실거래 지표는 총 8건이며 평균 275,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 272,500,000원이고 최신 거래는 2025.08의 260,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -1.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 73.57㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 73.57㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.01 | 73.57㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2023.12 | 73.57㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2023.08 | 73.57㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2022.08 | 73.57㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 73.57㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 73.57㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 272,500,000원 |
수치만 놓고 보면 현재 최저가 41,777,000원은 최근 12개월 평균의 15.3%이고 최신 거래 260,000,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 대상 물건은 감정평가상 제2종근린생활시설입니다. 따라서 단지 실거래 가격을 이 상가의 직접 시세로 대입해 “85% 이상 싸다”는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 가격 판단은 근린시설의 임대수익, 공실 지속 가능성, 동일 용도 거래와 상권 수요를 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,151,986원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 선우씨앤에스 | 270,719,530원 | 40,625,014원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 200,975,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 세광자원 주식회사 | 573,719,093원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이두섭 | 202,809,863원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이길홍 | 379,506,849원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김인곤 | 78,760,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,706,490,335원 가운데 현재 가정 매각가에서 채권자 예상배당은 40,625,014원이고 미배당은 1,665,865,321원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,777,000원 | 40,625,014원 | 1,665,865,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,243,900원 | 28,317,510원 | 1,678,172,825원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,470,730원 | 19,702,257원 | 1,686,788,078원 | 0원 |
유찰이 더 진행되어도 이 사건의 핵심 구조는 같습니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 신청채권자 세광자원 주식회사는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불국사우체국 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 불국사 집단숙박시설·일반주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 조사시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층·지상2층 건물이며 급배수·공동위생·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 광대로, 북서측 등으로 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류에 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역 일부제한 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 10.0%입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린시설 수요 확인. 현재 공실인 제2종근린생활시설이므로 실제 임차수요와 가능한 업종을 우선 확인해야 합니다.
- 시세 비교 방식. 최근 12개월 단지 실거래 평균 272,500,000원과 최신 거래 260,000,000원은 참고치로만 보고, 동일 용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 하락 흐름. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -1.2%입니다. 전체 평균 275,000,000원만 보고 가격 판단을 낙관적으로 올려서는 안 됩니다.
- 공실 비용. 조사시점 현재 공실이므로 낙찰 이후 임차인을 구하기까지의 보유 부담을 별도로 계산해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2024.10.15. 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 소멸 구조이나, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 판단 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.10.15. 선우씨앤에스 가압류이고, 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 이미 3회 유찰되어 41,777,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
하지만 대상은 공실인 제2종근린생활시설입니다. 최근 12개월 단지 실거래 평균의 15.3%라는 숫자가 매우 낮아 보여도, 용도가 다른 거래지표를 그대로 상가 시세로 적용하면 판단이 왜곡될 수 있습니다. 게다가 단지 경매 통계의 매각률은 10.0%이고 평균 유찰은 2.0회입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 동일 용도 시세와 임대수요 확인 후 판단입니다.
