대구지방법원 2025타경10866. 경주시 진현동 경주두산위브 144동 2층 204호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이며 조사시점 현재 공실입니다. 감정가는 174,727,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 85,616,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 경매의 말소기준은 2024.10.15. 접수된 주식회사 선우씨앤에스의 가압류 270,719,530원입니다. 이후 경남은행·이두섭·이길홍·김인곤의 가압류와 세광자원 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가격 판단은 단순하지 않습니다. 같은 단지의 최근 실거래 자료는 84.97㎡ 주택 거래로 2026년 7월 최신 거래가 315,000,000원이고 최근 12개월 평균은 303,818,181원이지만, 본건은 근린시설 상가이므로 이 숫자를 그대로 본건 시세라고 보면 안 됩니다. 게다가 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 -4.2%로 하락 방향입니다. 즉 ‘아파트보다 28.2% 수준이니 싸다’가 아니라, 상가 자체의 임대수익·공실기간·상권가격을 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 조사시점 현재 공실 |
| 대상면적 | 82.62㎡ |
| 소유자 | 육남위드유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 174,727,000원 / 85,616,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세광자원 주식회사 / 573,719,093원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2024.10.15. 갑구 3번 선우씨앤에스 가압류입니다. 그보다 앞선 2017.07.18. 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.12.17. 육남위드유주식회사로 신탁재산이 귀속됐습니다. 말소기준 이후의 경남은행 가압류, 세광자원 주식회사의 강제경매개시결정, 이두섭·이길홍·김인곤의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래와 직접 비교하면 안 된다
같은 경주두산위브의 최근 거래 자료는 84.97㎡ 주택 거래입니다. 최근 12개월 평균은 303,818,181원, 최신 거래는 2026.07. 315,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.2%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 303,818,181원 |
수치만 보면 현재 최저가 85,616,000원은 최근 12개월 주택 실거래 평균의 28.2%에 불과합니다. 그러나 본건은 제2종근린생활시설이고 비교 표본은 주택 거래이므로, 이 비율은 본건의 ‘할인율’이나 ‘가격 메리트’를 증명하지 못합니다. 상가는 공실 여부와 임대료·수익률·상권의 매매사례가 가치에 직접 영향을 주므로, 감정가 49%라는 숫자 자체도 곧바로 저가매수 신호로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,941,088원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 선우씨앤에스 | 270,719,530원 | 83,674,912원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 200,975,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 세광자원 주식회사 | 573,719,093원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이두섭 | 202,809,863원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이길홍 | 379,506,849원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김인곤 | 78,760,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,616,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,706,490,335원 중 83,674,912원이 배당되고 미배당액은 1,622,815,423원입니다. 신청채권자 세광자원 주식회사의 청구액 573,719,093원은 이 시나리오에서 배당 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불국사우체국 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 불국사 집단숙박시설·일반주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측으로 광대로, 북서측 등으로 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류에 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 및 지상2층 건물로 급배수·공동 위생·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 단지의 84.97㎡ 주택 실거래는 직접 비교대상이 아닙니다. 같은 단지·인근의 근린시설 매매와 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실비용 검토. 공실 기간 동안 관리비·세금·내부 정비비가 발생할 수 있으므로 예상 보유비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 수익성 검토. 현재 최저가 85,616,000원 자체보다 실제 임대 가능 금액과 공실률이 더 중요한 판단 기준입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2024.10.15. 선우씨앤에스 가압류와 이후 권리의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 용도와 공실을 먼저 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2024.10.15. 선우씨앤에스 가압류가 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 강제경매는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 근린시설이라는 용도와 현재 공실 상태입니다. 감정가 174,727,000원에서 두 차례 유찰돼 85,616,000원까지 내려왔지만, 같은 단지 아파트 거래가 290,000,000원~317,000,000원에 형성돼 있다는 사실을 근거로 이 상가가 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 단지 주택 거래의 최근 흐름도 -4.2%입니다. 권리 구조는 단순하지만 가격 판단은 별도 검증이 필요한 상가. 이 물건의 승부처는 ‘몇 % 할인됐는가’가 아니라 실제 임대수익과 공실 해소 가능성입니다.
