부산지방법원 2023타경105742. 부산 남구 대연동 소재 근린시설로, 감정요항표는 현지호칭 “만월”의 1층 101호 외 3개호를 함께 조사하고 있습니다. 현장조사 당시 101호는 음식점 ‘시절인연’, 201호와 301호는 공실, 401호는 ‘이지웰 필라테스’로 이용됐습니다. 이번 권리분석의 기준점은 2022.07.01. 주식회사바른산업개발의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·경매개시결정·근저당권부채권 압류는 제시된 권리내역상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “최저가가 감정가의 34.3%”라는 숫자보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 전입일이 확인되는 시절인연·주식회사 구현·(주)엘와이에스·이효심은 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 별도로 기재된 구현은 주거 점유로 표시되면서 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유가 선순위 요건을 갖춘 경우에는 매수인의 실제 부담이 달라질 수 있으므로, 현 단계에서 실질취득총액을 616,371,000원으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경105742 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90, 1층101호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정요항표상 현지호칭 “만월” 1층 101호 외 3개호 |
| 소유자 | 김정대 |
| 감정가 / 최저가 | 1,797,000,000원 / 616,371,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 대비 34.3% |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사바른산업개발 / 1,468,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.01. 근저당권 · 주식회사바른산업개발 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발급일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 후속기재와 미상 점유는 확인 필요
말소기준은 2022.07.01. 주식회사바른산업개발 근저당입니다. 2023.04.11. 부산광역시 남구의 압류, 2023.08.10. 주식회사바른산업개발의 임의경매개시결정, 2024.08.20. 국의 근저당권부채권 압류, 2026.01.21. 주식회사부산은행의 임의경매개시결정은 제시된 등기내역상 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 / 상호 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 시절인연 | 1층101호 | 2022.08.17 | 50,000,000원 | 3,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 구현 | 만월 1층 101호 | 2022.11.01 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)엘와이에스 | 만월301호 | 2023.04.18 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효심 | 만월4층 401호 | 2022.09.23 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구현 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인된 4건은 모두 말소기준일인 2022.07.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이효심은 2023.09.25. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 반면 구현은 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않으므로 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 616,371,000원, 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 사건에서 동일 상권·동일 용도의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 볼 숫자는 3회 유찰이라는 사실과 회차별 미배당 확대입니다. 현재 회차에서 주식회사바른산업개발 근저당의 미배당은 892,192,710원이고, 4회 유찰 시 1,075,254,897원, 5회 유찰 시 1,203,006,515원으로 커집니다. 이 미배당액은 근저당 채권의 미회수액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 616,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 8,563,710원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바른산업개발 | 1,500,000,000원 | 607,807,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 주식회사바른산업개발 근저당은 607,807,290원이 배당되고 892,192,710원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 남천중학교 북측 인근이며, 대학가 주변 상가지대로 각종 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소, 도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 남천역이 소재합니다.
- 이용상태. 현장조사 당시 101호는 음식점 ‘시절인연’, 201호와 301호는 공실, 401호는 ‘이지웰 필라테스’로 이용됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 세장형 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 360.3㎡, 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 약 5 - 6미터 폭의 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구현의 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 실제 점유자, 점유개시 시점, 보증금 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 구현에게 선순위 대항력이 확인되면 현재 최저가 616,371,000원에 승계 부담이 추가될 수 있으므로 최종 인수액 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.
- 을구 1번 원본 대조. 주식회사부산은행 근저당이 이미 말소된 것으로 정리된 내역과, 2026.02.25. 취급지점 변경·신용보증기금 일부이전 기재를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 배당 우선순위 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 서류와 교부청구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격은 감정가 비율로 판단 금지. 3회 유찰·감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 동일 상권 근린시설의 최신 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 호실 범위 확인. 감정요항표는 101호 외 3개호를 함께 조사하고 있으므로 매각목록과 각 호실의 점유·등기 범위를 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 사건은 감정가 1,797,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 616,371,000원까지 내려온 근린시설입니다. 전입일이 확인된 4건의 임차인은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 구현의 전입일과 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 결론을 바꿉니다. 이 점유자의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 실제 취득총액을 현재 최저가로 확정할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰, 근린시설이라는 용도, 을구 1번 관련 후속기재의 원본 확인 필요성까지 겹칩니다. 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 현재 판단은 “가격보다 권리 확인 우선”입니다.
