부산지방법원 2023타경105742. 부산광역시 남구 대연동 33-2, 도로명주소 용소로13번길 90 소재 집합건물의 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 현장에서는 '만월'로 불리는 건물의 101호가 음식점 시절인연으로 이용되고 있으며, 소유자는 김정대입니다. 경매신청 채권자는 주식회사바른산업개발이고 청구금액은 1,468,500,000원입니다.
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰입니다. 최초 감정가 1,797,000,000원에서 최저매각가가 616,371,000원까지 낮아졌습니다. 다만 근린시설은 임대수익, 실제 점유, 상권, 공실과 개별 호실의 이용상태에 따라 적정 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 더욱이 재매각 조건에 따라 자금 준비와 권리 확인의 중요성이 커진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경105742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 33-2, 용소로13번길 90, 1층 101호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 1층 101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 |
| 감정상 이용상태 | 101호 음식점(시절인연) |
| 소유자 | 김정대 (단독소유) |
| 감정가 | 1,797,000,000원 |
| 최저매각가 | 616,371,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 주식회사바른산업개발 |
| 청구금액 | 1,468,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 재매각 · 입찰보증금 20% |
| 입찰보증금 | 123,274,200원 (최저매각가의 20%) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (미상 점유 및 권리관계 재확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 등기 확인
현재 권리분석상 말소기준은 2022.07.01 설정된 주식회사바른산업개발의 근저당권으로 표시됩니다. 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 이후 등기된 부산광역시 남구의 압류, 임의경매개시결정, 바른산업개발의 근저당권부채권에 대한 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
그러나 앞선 2022.02.28 부산은행 근저당권을 별도로 확인해야 합니다. 해당 등기는 채권최고액 2,750,000,000원으로, 권리자료상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그런데 2026.02.25에는 부산은행의 취급지점 변경과 함께 신용보증기금의 146,090,643원 일부대위변제에 따른 근저당권 일부이전 기재가 존재합니다.
바른산업개발 근저당권은 등기상 공동담보로 201호·301호·401호가 함께 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 호별 경매·배당 범위도 확인해야 합니다. 근저당권 채권최고액과 실제 배당 대상 채권액은 서로 다를 수 있으므로, 채권최고액 전체가 최종 확정 채무액이라는 뜻은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 101호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차·점유 명의는 총 5건입니다. 이 가운데 101호에 직접 기재된 명의는 시절인연과 주식회사 구현이며, (주)엘와이에스와 이효심은 각각 301호와 401호에 기재되어 있습니다. 별도로 매각물건명세서에 구현이 등장하지만 점유 호실과 신고일, 보증금이 확인되지 않습니다. '구현'과 '주식회사 구현'이 동일한 임차관계인지도 확정할 수 없어 실제 독립 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차·점유 명의 | 점유부분 / 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 시절인연 | 1층 101호 2022.08.17 |
50,000,000원 3,700,000원 |
없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 구현 | 만월 1층 101호 2022.11.01 |
10,000,000원 미상 |
없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)엘와이에스 | 만월 301호 2023.04.18 |
10,000,000원 미상 |
없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효심 | 만월 4층 401호 2022.09.23 |
30,000,000원 2,000,000원 |
없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 구현 | 호실 미상 신고일 미상 |
미상 미상 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 '없음 판정'은 신고일이 말소기준권리 이후라는 조사자료의 판단을 반영한 것입니다. 상가의 대항력은 실제 점유 및 사업자등록 등 관련 요건의 성립 시점을 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요구 등의 확인이 필요합니다.
이효심은 2023.09.25 배당요구가 확인되며, 보증금은 30,000,000원, 월세는 2,000,000원으로 조사되어 있습니다. 다만 점유부분이 401호이므로 101호 입찰과 관련된 배당·점유 위험으로 곧바로 합산해서는 안 됩니다. 다른 호실의 임대차는 해당 호실의 매각대상 포함 여부와 함께 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 34.3% 할인율과 실질 가치를 구별하자
감정가 1,797,000,000원 대비 최저매각가 616,371,000원은 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 현재 확인된 가격정보로는 같은 상권의 유사 근린시설 실거래 평균이나 최신 거래가격과 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 616,371,000원 | 34.3% | 892,192,710원 |
| 4회 유찰 가정 | 431,459,700원 | 24.01% | 1,075,254,897원 |
| 5회 유찰 가정 | 302,021,790원 | 16.81% | 1,203,006,515원 |
4회 및 5회 유찰 가격은 현재 계산된 가상 시나리오입니다. 실제 다음 매각가격·매각기일이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 채권 잔액이지 매수인의 인수금이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 616,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,563,710원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사바른산업개발 | 1,500,000,000원 | 607,807,290원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당액 합계 | — | 616,371,000원 |
예상 매각대금 616,371,000원에서 집행비용 8,563,710원을 제외하면 근저당권 배당재원은 607,807,290원입니다. 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원 기준 892,192,710원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
위 배당은 제공된 추정 순위에 따른 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 부산은행 및 신용보증기금 관련 권리·배당순위, 공동담보의 배당관계는 최종 확정된 금액으로 반영된 것이 아닙니다. 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 남천중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대학가 상가지대로 각종 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 남천역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물과 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비가 있습니다. 현장조사 당시 101호는 음식점(시절인연), 201호 및 301호는 공실, 401호는 필라테스(이지웰 필라테스)로 조사되었습니다. 이 내용은 건물 내 각 호실의 이용상태로, 모든 호실이 이번 매각대상이라는 의미는 아닙니다.
- 도로. 건물 북서측으로 약 5~6m 폭의 도로와 접합니다. 토지는 평지의 세장형으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 360.3㎡, 개별공시지가는 4,083,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 외벽은 치장석 및 페인팅 등으로, 내부는 인테리어 마감 및 시멘트 노출 등으로 조사되었습니다.
- 환금성. 대학가 주변 근린시설이므로 업종별 수요, 층별 이용상태, 임대차 계약 및 공실 여부가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 매각이 쉽거나 향후 재판매가 유리하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 매각대상은 1층 101호로 표시됩니다. 감정평가에 등장하는 201호·301호·401호와 공동담보 관계를 확인하고, 현재 최저매각가가 어떤 호실을 대상으로 하는지 원본 매각명세에서 확정하세요.
- 선순위 권리 확인. 2022.02.28 부산은행 근저당권의 말소 여부와 2026.02.25 신용보증기금 일부대위변제·일부이전 기재의 효력을 등기부 원본으로 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. '구현'의 실제 점유 호실, 신고일, 보증금, 임대차 계약과 대항력 여부를 확인하세요. 주식회사 구현과 동일한 임차관계인지도 대조해야 합니다.
- 101호 임대차 확인. 시절인연과 주식회사 구현의 실제 임대차 관계, 사업자등록 및 점유 시점, 임대차 유지 여부를 확인하세요. 조사된 월세를 현재 확보 가능한 임대수익으로 단정하면 안 됩니다.
- 재매각 보증금. 입찰보증금은 최저매각가의 20%인 123,274,200원입니다. 매각조건에 맞는 보증금과 잔금 조달계획을 준비하세요.
- 실거래·수익성 검증. 유사 근린시설의 최근 매매가격, 현재 임대료, 공실 가능성, 관리비 및 유지비용을 확인하고 보수적인 수익성 분석으로 적정 입찰가를 판단하세요.
- 명도 및 영업점유. 음식점으로 이용 중인 101호의 실제 점유자를 확인하고, 인도 협의·명도 절차 및 영업시설의 처리 문제를 잔금 계획에 반영하세요.
- 공동담보·배당 확인. 바른산업개발 근저당의 공동담보 호실과 세금·임차인 배당, 다른 권리자의 배당순위를 확인하세요. 예상 미배당액을 매수인이 자동 인수하는 것은 아니지만 채권관계 전체를 검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 특별매각조건을 입찰 전 최신 원본과 대조하세요.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 확인할 것은 남아 있다”
부산 대연동의 이 근린시설은 3회 유찰 끝에 최저매각가가 616,371,000원, 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원이고, 바른산업개발 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각 소멸로 분류되어 있습니다.
하지만 미상 점유자 '구현'의 대항력 문제, 부산은행의 선순위 근저당과 신용보증기금 일부대위변제 기재, 101호와 다른 호실의 구분 및 공동담보 관계는 입찰 전에 확인해야 할 사항입니다. 특히 재매각 입찰보증금 20%라는 조건은 자금 운용 측면에서 가볍지 않습니다.
또한 현재는 신뢰할 수 있는 유사 물건의 최근 실거래가격을 기준으로 최저가의 시세 대비 수준을 검증하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가에서 크게 할인되었다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 실제 매각범위와 권리를 확정하고, 101호의 임대수익 및 시장가치를 검증한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 설정할 수 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 배당표상 인수금 0원이라는 긍정적 요소가 있으나, 미상 임차관계와 선순위 권리변동, 3회 유찰된 근린시설의 환금성, 재매각 보증금 부담, 시세 비교의 불확실성을 함께 반영했습니다. 낮아진 가격보다 권리 확정과 실제 수익성 검증이 먼저인 물건입니다.
